Så fungerar ombildningar – undvik att bli lurad

Vid en ombildning köper hyresgästerna husen av sin hyresvärd. Flera dokument ska registreras vid en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter. Men att uppgifterna stämmer kontrolleras sällan av myndigheterna.

Under ombildningen anlitar bostadsrättsföreningen ofta en ombildningskonsult som har kontakt med fastighetsägaren som säljer och tar fram en ekonomisk plan för föreningen. Planen visar bland annat framtida kostnader för underhåll och hur högt belånad föreningen kommer bli. Två intygsgivare ska intyga att planen är hållbar.

Läs ocksåVd:ns bekanta "flyttade in" - så ombildades hyresrätterna genom fusk

Krävs att minst två tredjedelar röstar ja

För att en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter ska gå igenom krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstar ja vid en föreningsstämma. Föreningsstämman kallas också köpstämma. Protokollet från föreningsstämman ska visa hur rösterna beräknats och vara tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bostadsrättsföreningen tar över ansvar för underhåll och ekonomi efter ombildningen.

Efter en ombildning samlar inskrivningsmyndigheten – fastighetsinskrivningen på Lantmäteriet – in uppgifter om att den ekonomiska planen som granskats av intygsgivarna har presenterats för hyresgäster innan beslut tagits om att bostadsrättsföreningen tar över fastigheten.

Läs ocksåFanny försökte ta strid mot ombildningskonsulten – nu flyttar hon: ”Aldrig mer bostadsrätt”

Foto: Ida Karlsson

Det finns krav på att hyresgäster som röstar om ombildningen ska vara folkbokförda på fastigheten. Men inskrivningsmyndigheten gör ingen kontroll av att de som röstat ja till en ombildning på en köpstämma har varit folkbokförda lång tid på adressen. De som skickar in köpstämmoprotokollen intygar att uppgifterna är korrekta. Om det upptäcks att bulvaner har röstat igenom en ombildning kan myndigheten inte agera.

Fastighetsinskrivningen kontrollerar bara att majoritetskravet på två tredjedelar vid omröstningen är uppfyllt. Det ska finnas en uppgift om hur rösterna beräknats.

Läs ocksåOmbildnings-vd:n vill inte svara på kritiken av dem som förvaltare

När en ombildning väl är registrerad kan affären inte stoppas. När lagfarten har meddelats så spelar det ingen roll om det fuskats med röster vid köpstämman. Det finns inga sanktioner att ta till.

Svag kontroll vid ombildning till bostadsrätt

I samband med en ombildning anmäler bostadsrättsföreningen den ekonomiska planen till Bolagsverket. Den som undertecknat anmälan till Bolagsverket intygar att uppgifterna stämmer och myndigheten förutsätter att det är så. Bolagsverket granskar bara att de obligatoriska delarna är med i den ekonomiska planen och att intygsgivarna är behöriga. De kontrollerar inte om intygsgivarna tidigare har fått varningar av Boverket.

Enligt Bolagsverket finns det krav på att bostadsrättsföreningar som har mer än 40 miljoner i redovisad balansomslutning ska lämna in årsredovisningar till myndigheten. Men det finns ingen uppföljning att det görs. Bostadsrättsföreningen i Hallonbergen som Hem & Hyra skrivit om tidigare borde enligt reglerna ha lämnat in årsredovisningar till Bolagsverket men började skicka in dessa först år 2020, över tre år efter att den ekonomiska planen registrerats hos Bolagsverket.

Konsumentverket uppger att om en ombildningskonsult har tagit på sig en uppgift som de utfört felaktigt kan de få stå till svars för det. Om föreningen anser att de inte fått det de blivit lovade vid en ombildning kan de kräva ombildningskonsulten på ersättning, enligt myndigheten. Kommer man inte överens får man driva tvisten till domstol.

Källa: Lantmäteriet, Bolagsverket, Konsumentverket