Så illa kunde det ha gått när hyresvärden ville gottgöra för sitt misstag
Hela konflikten började när en hyresgäst ringde till Hyresgästföreningen och undrade över en hyreshöjning. Det var i början av förra året och hyresvärden är en mindre privat värd med elva lägenheter i Höganäs.
När Hyresgästföreningens förhandlare Michelle Komulainen kontrollerade saken visade det sig att värden under flera år kontinuerligt hade höjt hyrorna utan att dessa hade förhandlats. Eftersom huset har en så kallad förhandlingsordning måste värden enligt lag förhandla alla förändringar av hyran.
Alla skrev på avtal
Enligt värdens ombud Henrik Kjellgren ville värden sedan rätta till det som blivit fel och gick därför och knackade dörr i sitt hus. Han erbjöd hyresgästerna en eller två gratis hyror om de skrev på ett avtal, vilket alla gjorde.
Det gjorde bara saken värre, enligt Hyresgästföreningen. För enligt förlikningsavtalet hade hyresgästerna accepterat en ny hyra och det var heller inte längre möjligt att kräva återbetalning av tidigare ej förhandlade hyror.
– Jag kan ha förståelse för att han inte riktigt visste att han gjorde fel första gången, men nu gjorde han det igen. Dessutom sa han till hyresgästerna att de skulle tjäna på det, vilket inte alls var säkert, säger Michelle Komulainen.
Rabatt på hyran
Hyresgästföreningen beslöt att stämma värden på 630 300 kronor. År 2023 trädde en ny lagstiftning i kraft där beloppen för brott mot förhandlingsordningen avsevärt höjdes. Nu kan skadestånd upp mot cirka 58 000 kronor per lägenhet dömas ut. Tidigare var praxis 5 000 kronor per lägenhet
Hyresnämnden prövade aldrig den nya lagstiftningen i fallet i Höganäs. Parterna har i stället kommit överens i en förlikning. Enligt Michelle Komulainen blev överenskommelsen ett skadestånd på 75 000 kronor till Hyresgästföreningen och att hyresgästerna får 50 procent rabatt på hyran i juli.
– Man är väl aldrig nöjd med en förlikning, men beloppet är tillräckligt kännbart och den stora vinsten är att hyresgästerna fick kompensation, säger Michelle Komulainen.
Hyresvärdens ombud Henrik Kjellgren beskriver det som att ”båda parter är halvnöjda”.
– Det är ju inget att hymla om att hyresvärden har gjort fel, att det berott på är ren okunskap en annan sak, säger han.
Orsaken till att värden knackade dörr och fick hyresgästerna att skriva på hans hemmasnickrade avtal menar han var för att värden fick lite panik.
– Och det blev kanske inte blev det bästa, säger Henrik Kjellgren.
Hyresvärdar i Åstorp blev stämda
Den nya lagen, som är relativt ny, har hittills få rättsliga prövningar. Den testades tidigare i år när Hyresgästföreningen stämde en hyresvärd i Åstorp som ignorerat förhandlingsordningen för tredje gången. Trots att det enbart handlade om två lägenheter var beloppet 114 000 kronor.
Det fick Hyresgästföreningen inte igenom, utan Hyresnämnden i Malmö fastställde skadeståndet till minimibeloppet i den nya lagstiftningen. Hyresnämnden höll med om att beloppet i detta fall skulle vara kännbart, men konstaterade samtidigt att det rör sig om en mindre hyresvärd.
Michelle Komulainen menar att tidigare praxis på 5 000 kronor per lägenhet var för lågt och att det var bra att beloppet höjdes. Hon tycker att det ska bli intressant att se hur en ny praxis utvecklar sig.
– Jag tror inte hyresnämnderna ännu vet hur de ska tolka den nya lagstiftningen, säger Michelle Komulainen.
Hyresgästföreningen beräknade fram 630 300 kronor baserat på 22 brott mot förhandlingsordningen under året 2024 – dels för hyreshöjningar för elva lägenheter som inte förhandlats, dels för förlikningsavtalen som Hyresgästföreningen menade var lagvidriga.
Beloppen i den nya lagstiftningen beräknas med det så kallade prisbasbeloppet, som 2024 var 57 300 kronor. Ett prisbasbelopp är ett mått som används för att räkna ut olika ersättningar och bidrag i takt med hur priserna i samhället förändras.
Högsta skadeståndet som kan dömas ut för brott mot förhandlingsordningen är 57 300 och kronor och lägsta nivån ett halvt prisbasbelopp.
I det aktuella fallet i Höganäs använde Hyresgästföreningen den lägre nivån i den nya lagstiftningen:
22 multiplicerades med ett halvt prisbasbelopp, det vill säga 28 650 kronor.
