Rekordkrav och kraschade förhandlingar – kaos när 100 000-tals hyror sätts av skiljeman
En polariserad förhandling, med parter som står långt ifrån varandra – och rekordhöga krav på hyreshöjningar.
Efter en rad kraschade förhandlingar står det nu klart att fler hyror än någonsin kommer att bli satta på andra sätt än vid förhandlingsbordet: via Hyresmarknadskommittén, direktaviseringar och en ny tvistelösning: särskilda skiljemän.
Totalt kommer minst 144 000 lägenheter i ett 90-tal kommuner få årets hyra satt av en skiljeman, visar nya siffror som Hem & Hyra sammanställt. Att ta in en skiljeman är privata hyresvärdars alternativ till Hyresmarknadskommittén, som löser hyrestvister som rör allmännyttiga bostadsbolag.
I praktiken går det till så att en av parterna kan vända sig till hyresnämnden efter minst tre månader av förhandlingar. Hyresnämnden utser sedan en särskild skiljeman som får sätta den nya hyresnivån.
Skiljemän flitigt använda
Den nya möjligheten att använda sig av en skiljeman – som kom 1 januari 2023 – har utnyttjats stort under årets hyresförhandlingar. Något som tagit landets hyresnämnder på sängen.
I förarbetena till lagen var bedömningen att 50-200 sådana ärenden skulle komma in till hyresnämnderna varje år. Men bara den första ansökan som kom in till hyresnämnden i Stockholm – och som gällde fastigheter i Stockholms stad – gällde totalt 540 ärenden och över 700 fastigheter. Sedan dess har ansökningar strömmat in över hela landet.
Så här många lägenheter rör det sig om i några kommuner:
- 27 000 lägenheter i Göteborgs stad.
- 14 600 lägenheter i Stockholms stad.
- 9 149 i Borås stad.
- 2 800 i Karlstad
Så här många lägenheter rör det sig om i några landsdelar och regioner:
- 18 000 lägenheter totalt i ett 20-tal av kommunerna i Norrland.
- 13 889 lägenheter i Örebro län.
- 14 000 lägenheter i Södermanlands län.
- 6 700 lägenheter i Kalmar län.
- 4 133 lägenheter i Uppsala län.
På en del orter omfattas inte alla lägenheter i sammanräkningen, vilket gör att siffran 144 000 är en miniminivå för hur många lägenheter som berörs.
”Låtsasförhandlat”
Runt 35-40 procent av alla landets hyror har nu hunnit bli färdigförhandlade, visar siffror från Hyresgästföreningen. Det är fler än vid den här tiden förra året.
Men samtidigt kommer alltså fler ärenden än vanligt avgöras utanför förhandlingsbordet.
Det är främst branschorganisationen Fastighetsägarna – som samlar privata hyresvärdar över hela landet – som kräver att hyrorna på en rad orter ska avgöras av en skiljeman.
Något som Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, är kritisk till. Han tycker inte att Fastighetsägarna har använt sig av skiljemän på ett sätt som det var tänkt.
Han reagerar på att minst 144 000 lägenheter landet över nu kommer att få sin hyra satt på det här sättet.
– Det borde inte vara så. Parterna ska kunna lösa frågan lokalt. Fastighetsägarföreningen startade på tolv procent i årets hyresförhandlingar, och har i princip stått still där. De har suttit och låtsasförhandlat, och det var aldrig tanken. Det gör att hyresgästerna riskerar retroaktiva hyreshöjningar, säger han.
Vad baserar du det på, att Fastighetsägarna har låtsasförhandlat?
– Om man står kvar vid samma siffra, och knappt rör sig från tolv procent. Om man knappt bokar några möten, och sitter av tiden på de möten som är. Då är man inte lösningsfokuserad överhuvudtaget.
”Har inte längre veto”
Rikard Ljunggren, vd för Fastighetsägarna GFR, håller inte med.
– Det stämmer helt enkelt inte. Vi har alltid som ambition att komma överens under förhandlingarna. Men tidigare har man från Hyresgästföreningens sida kunnat sitta av tiden, dra ut på förhandlingarna och därmed skjuta på överenskommelser och tvinga fram extremt låga hyresjusteringar. Hyresgästföreningen behöver kanske vänja sig vid en ny spelplan, där man inte längre har veto i hyresförhandlingarna, säger Rikard Ljunggren.
Från och med förhandlingsåret 2023 används den så kallade trepartsöverenskommelsen, som Hyresgästföreningen, Sveriges allmännytta och Fastighetsägarna står bakom. I korthet går den ut på att fem olika faktorer ska ligga till grund för de årliga förhandlingarna.
Rikard Ljunggren menar att en orsak till att så många hyror nu blir satta av en skiljeman är att parterna tolkar trepartsmodellen olika.
– Man kan se det lite som ett misslyckande. Någonstans var poängen med trepartsmodellen att vi skulle ringa in förhandlingarna betydligt mer. Trots det har parterna befunnit sig väldigt, väldigt långt ifrån varandra i förhandlingarna. Det är beklagligt att det är så, säger han.
Förlamar verksamheten
Fastighetsägarna kan på vissa orter företräda hundratals fastighetsägare. Men vid en ansökan om att utse en särskild skiljeman hos hyresnämnderna ska varje hyresvärd bli registrerad som ett eget ärende. Något som ställt till det, och fått hyresnämnderna att gå på knäna.
– Det är en väldigt stor arbetsbelastning, och mycket mer resurskrävande än någon av oss från hyresnämnderna trodde. Bara registreringen av den stora mängd inkomna ärenden av denna sort förlamade vår verksamhet under en tid, säger Eva Melander Tell, hyresråd och chef för hyresnämnden i Stockholm.
Hyresnämnden ska även kontrollera att det finns en korrekt förhandlingsordning för varje fastighet, och registrera varje fastighet för sig.
– Det tog nästan tre veckor bara att registrera ärendena i den första ansökan som kom in. Då jobbade ändå våra medarbetare på julafton och juldagen, säger Eva Melander Tell.
Fick folk jobba extra på julafton alltså?
– Ja, men det byggde på frivillighet.
”Hade fått jobba ihjäl sig”
Hyresnämnden i Umeå – en liten hyresnämnd som består av två handläggare och två hyresråd – får i vanliga fall in 1500-2000 ärenden om året. Men bara från årssiktet har man nu fått in totalt 646 ärenden som gäller särskild skiljeman.
En heltidstjänst har fått läggas på hanteringen av ärendena under ungefär en månad, förklarar Mattias Nordell, ställföreträdande chefsrådman vid hyresnämnden i Umeå.
Räddningen har varit att ta hjälp av personal från Umeå tingsrätt.
– Om inte det nära samarbetet med Umeå tingsrätt hade funnits hade handläggarna fått jobba ihjäl sig. Då hade det tagit längre tid att registrera och gå igenom ärendena, och det hade påverkat handläggningen av andra ärenden negativt. De ärendena hade blivit lidande för att man behövt hantera den här klumpen, säger Mattias Nordell.
Krismöte efter anstormningen
Landets hyresnämnder har nyligen haft ett krismöte där frågan om hur nämnderna ska hantera ansökningar om utseende av särskilda skiljemän diskuterades.
– Någon form av förenklad registrering skulle vara önskvärd, säger Eva Melander Tell vid hyresnämnden i Stockholm.
Ser du några risker med att ni fått in så många ärenden på en gång?
– Det är att vi får en eftersläpning i att registrera och handlägga andra ärenden. Det finns också en risk att andra ärenden som ska hanteras med särskild skyndsamhet fördröjs.
En farhåga är också att det kan bli svårt att hitta skiljemän över hela landet, enligt Mattias Nordell vid hyresnämnden i Umeå.
– Det finns inte överdrivet många som är kvalificerade för att göra det. Det är typiskt sett hyresråd, pensionerade hyresråd, vissa domare, kanske någon advokat. Det är en ganska exklusiv skara personer som kan komma i åtanke, kanske inte mer än 20-30 personer i hela landet, säger han.
- Hyresvärdar som är medlemmar i branschorganisationen Sverige allmännytta kan vända sig till Hyresmarknadskommittén för att lösa tvister som är kopplade till hyresförhandlingarna. Men för privata hyresvärdar har det tidigare inte funnits någon liknande möjlighet. Om förhandlingarna har strandat har hyresvärdarna kunnat välja på att direktavisera eller vända sig till hyresnämnden om de vill driva igenom sitt krav. Nämnden kan då göra en så kallad bruksvärdering av en lägenhet i taget.
- Men sedan 1 januari 2023 finns en ny möjlighet för att lösa hyresförhandlingar när privata värdar och Hyresgästföreningen inte kommer överens.
- Sedan lagändringen kan i korthet hyreskonflikter nu lösas av en skiljeman som utses av hyresnämnden. Det ska vara någon som är opartisk och oberoende och som ska komma med en skriftlig rekommendation som värdarna och Hyresgästföreningen sedan måste godta.
- För att systemet med en skiljeman ska fungera fullt ut måste Hyresgästföreningen och de privata hyresvärdarna vara överens och skriva avtal om det.
