Skador och saknade gardinbeslag – här är bolaget som inte tvekar att stämma sina hyresgäster
Obetalda hyror och skador som upptäckts när hyresgästen flyttat från lägenheten. Missad flyttstädning och nycklar som inte lämnats tillbaka. Det här är sådant som bostadsbolag är noga med att få ersättning för.
Om hyresgästen inte betalar väntar inkasso och därefter kan Kronofogden kopplas in. Hjälper inte det återstår en sak för hyresvärden – att stämma hyresgästen i tingsrätten.
I en klass för sig
Hem & Hyra har granskat hur ofta tolv kommunala hyresvärdar i Mellansverige vänder sig till domstol med sina krav.
Resultatet: Tunabyggen i Borlänge sticker ut – och det rejält.
Under perioden 1 januari 2020–31 oktober 2023 hanterade Falu tingsrätt 131 sådana ärenden. Motsvarande siffror för klart större bostadsbolag som Kfast i Eskilstuna och Karlstads Bostads AB (KBAB) är 5 respektive 9 under samma tidsperiod.
Endast Örebrobostäder har fler stämningar, 149 stycken. Bolaget är å andra sidan mer än fyra gånger större än Tunabyggen, sett till antalet lägenheter.
– Vi blev ganska chockade. Det är väldigt stora siffror som vi inte kände till sedan tidigare, säger Cim Johansson, styrelseledamot i Hyresgästföreningen Borlänge-Säter.
Varför Tunabyggen ligger så mycket högre än andra bolag kan vd:n Jörgen Olsson och styrelseordföranden Cecilia Rodin (S) inte riktigt svara på. Men de tror att det handlar om bolagets sätt att arbeta med de här frågorna.
Noga med att inkassera
För Tunabyggen är noga med att inkassera sina skulder.
– Jag kan inte säga hur andra bolag jobbar men när det finns en skuld för att någon gravt misskött sin lägenhet, ja då driver vi den skulden, säger Jörgen Olsson.
Han och Cecilia Rodin understryker att hyresgäster som missköter sig ska stå för sina egna kostnader. De som betalar sina hyror och vårdar sina lägenheter ska inte drabbas.
Ökande trend
– Bolaget har ett tydligt uppdrag från styrelse och ägare att driva in hyresskulder och ersättning för sådant som skadegörelse och förstörda lägenheter, säger Cecilia Rodin.
Fram till den sista oktober i fjol hade bolaget stämt 32 hyresgäster. Året innan var siffran 36. Trenden ser därmed ut att vara ökande, även om bolaget sedan början av tiotalet snittat på 25–26 stämningar per år.
Social misär
Runt 2019–2020 började Tunabyggen med rutinen att en gång per år besöka varje enskild lägenhet i sitt bestånd. Syftet var dels att upptäcka social misär, dels att se vilket skick lägenheterna var i.
Det kan vara en delförklaring till att siffrorna har ökat något de senaste åren, tror Jörgen Olsson.
– En annan förklaring är att vi renoverar många lägenheter och när vi då går in i dem så upptäcker vi saker som gör att vi måste agera.
Anmärkningsvärt många skador
Anmärkningsvärt är också det stora antal skador Tunabyggen har hittat i lägenheter som hyresgäster flyttat ut från.
Vi hittar inga skador alls i de domar och protokoll som rör Kfast och KBAB. I Tunabyggens fall hittar vi däremot 55 ärenden där hyresgäster fått betala för skador hittade vid besiktningen av lägenheterna.
Det kan vara allt från några saknade gardinbeslag till skador som kostar nästan 130 000 kronor att reparera.
Svårt att argumentera mot
En obetald hyra är svårt att argumentera mot men vad som är en skada kan vara en bedömningsfråga. Så frågan är:
Är ni hårdare än andra bolag?
– Vi tycker att vi agerar konsekvent, men jag kan inte uttala mig om vi är hårdare än andra, säger Jörgen Olsson.
– Det måste vara ordning och reda och man måste ta hand om sin lägenhet, understryker Cecilia Rodin.
Under den period Hem & Hyra granskat fick hyresgäster som stämts betala totalt nästan fyra miljoner kronor till Tunabyggen. Det är skyhögt över de summor Kfast och KBAB fick in (se faktaruta).
Pengarna inte det viktigaste
Men för Tunabyggen handlar det i första hand inte om ekonomi när man driver ärenden till tingsrätten, enligt Jörgen Olsson.
– Kan vi få täckning för våra kostnader så är väl det en fördel. Men framför allt är det en signal att vi inte accepterar misskötsamhet.
Någon egentlig förklaring till varför Tunabyggen stämmer sina hyresgäster betydligt oftare än andra kommunala bolag får vi inte.
Tunabyggen sticker inte ut när man tittar på antalet ärenden som Hyresgästföreningens jurister och handläggare hanterar.
Liksom de flesta andra allmännyttiga bostadsbolag har Tunabyggen ett systematiserat vräkningsförebyggande arbete som sker i samarbete med socialkontoret. Det fungerar bra, menar både Jörgen Olsson, Cecilia Rodin och Borlänges socialchef Tomas Ahlin.
Kan bara spekulera
Borlänge är en stad med stora socioekonomiska utmaningar i vissa bostadsområden. Men detsamma gäller Eskilstuna.
Forskare och andra experter vi kontaktar kan bara spekulera om skillnaderna. Det finns heller inga undersökningar som visar hur det ser ut nationellt. Dock gjorde Hem & Hyra en liknande granskning 2018 av de kommunala hyresvärdarna i Östergötland. Även den granskningen visade att just ett bolag stack ut – Hyresbostäder i Norrköping.
Men Johan Candler som är jurist på Hyresgästföreningens nationella rådgivning har inte stött på några kommunala bostadsbolag som utmärker sig på det sätt som Tunabyggen gör.
– Att det finns olika slags kulturer inom bolag har jag förstått, fast varför det är så är svårt att säga, säger han.
Arne Kristiansen, forskare i Lund med inriktning på hemlöshet, är inne på samma spår. Det kan vara frågan om skillnader i hur fastighetsbolag bedömer vad som är en skada eller inte. En del bolag är hårdare i sina bedömningar än andra, skriver han i ett mejl.
Boskola kan minska skadorna?
Cim Johansson på Hyresgästföreningen i Borlänge-Säter tror att det behövs insatser för att få ner antalet stämningar bland Tunabyggens hyresgäster. Efter att hon och övriga styrelsen tagit del av resultatet av Hem & Hyras granskning kontaktade man Tunabyggen.
– Vi har nu en dialog för att se vad vi kan göra för att minska siffrorna, säger Cim Johansson.
Eventuellt kommer Hyresgästföreningen att starta en boskola under 2024, kanske då i samarbete med Tunabyggen och föreningar i bostadsområden.
– En boskola skulle kunna minska antalet skador i lägenheterna, säger Cim Johansson.
• 3 946 530 kronor – det var den sammanlagda summan som hyresgäster fick betala till Tunabyggen efter utslag i tingsrätten, under perioden 1 januari 2020 till och med 31 oktober 2023.
• Då är inte rättegångskostnader medräknade.
• Motsvarande siffror för Kfast i Eskilstuna och KBAB i Karlstad var 63 252 och 145 204 kronor.
• Eftersom hyresgästerna sällan hör av sig till tingsrätterna i sådana här fall vinner hyresvärdarna tvisten per automatik. Det innebär även att domstolen inte prövar kraven värdarna ställer.
• Den som förlorar sådana här tvister får dessutom betala motpartens rättegångskostnader. I domarna som rör Tunabyggen hittar vi ett 40-tal fall där hyresgästerna fått betala 10 000 kronor eller mer. Det högsta beloppet ligger på 24 000 kronor.
