Skiljeman föreslås även vid nyproduktion: ”Risken är att husen inte byggs”
I årets hyresförhandlingar misstänker Hyresgästföreningen att organisationen Fastighetsägarna satt det i system. Möjligheten att avbryta en förhandling och skicka den vidare till skiljeman är sprillans ny och används i år för andra gången någonsin i hela landet.
Redan har över 150 000 hyror skickats denna väg och missnöjet är stort från Hyresgästföreningens sida som säger att Fastighetsägarna inte har för avsikt att förhandla hyrorna.
Konsekvensen är att enskilda skiljemän, oftast hyresråd eller tidigare hyresråd vid landets hyresnämnder, avgör hyrorna för tiotusentals hyresgäster åt gången.
Nu föreslås samma lösning införas även för nyproducerade lägenheter. Där används ofta ett upplägg som kallas presumtionshyror. Det innebär ofta något högre hyror, för att täcka hyresvärdens byggnadskostnader. Det är detta system som nu har utretts och i utredningen presenterades förslaget om skiljeman:
”Utredningen föreslår att en fastighetsägare och en hyresgästorganisation ska kunna enas om att en utomstående ska rekommendera storleken på den initiala presumtionshyran om parterna inte når i mål i förhandlingarna.”
– Egentligen är det på samma sätt som med skiljemannaförfarandet i en vanlig förhandling bra att det finns en ventil i undantagsfall. Men det är klart att när vi ser hur det används i de årliga förhandlingarna så känner vi en oro att någon ska agera likadant här, säger Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.
Men det finns ett sätt för Hyresgästföreningen att slippa problemet. Parterna måste nämligen vara överens om att skiljeman ska vara en möjlig utväg. Det kommer parterna överens om när de tecknar förhandlingsordning, alltså en överenskommelse om att hyrorna ska förhandlas.
Carl-Johan Bergström säger att det därför kan finnas anledning att inte teckna någon förhandlingsordning med sådana värdar som Hyresgästföreningen misstänker vill skicka förhandlingen vidare till skiljeman.
– Tecknar vi förhandlingsordning så är det för att vi tror att vi ska kunna hitta en lösning. Kan vi inte göra det så behöver vi inte gå in i någon förhandlingsordning, säger han.
Fastighetsägarnas förbundsjurist Johan Kleveland tycker att förslagen i utredningen i grunden är bra, men är kritisk just till hur den inledande presumtionshyran sätts.
– En sak som man kanske inte har löst är om det är så att parterna inte kommer överens i den inledande förhandlingen. Effekten blir att husen inte byggs eller att det inte blir hyresrätter. Det tycker vi är olyckligt, säger han.
Han säger att risken är just att ingen förhandlingsordning tecknas om parterna inte kommer överens och att därför skiljeman inte kommer bli aktuellt i de fallen. Hyresgästföreningens oro om att hyresvärdar i hög utsträckning skulle välja att gå till skiljeman utan att först förhandla bedömer han som osannolikt.
– Jag ser inte den risken som väldigt hög. Skiljeförfarandet är kostsamt men framförallt så frånsäger man sig möjligheten att besluta hyran själv och det kan blir ett sämre utfall än vad man skulle nå i en förhandling. Det vore olyckligt för då kan det inte heller byggas nytt.
Vid nyproduktion kan hyrorna i princip sättas på tre olika sätt:
- Vanlig förhandling så att hyrorna blir en del av det ordinarie bruksvärdessystemet.
- Presumtionshyror som ofta blir lite högre. Dessa är tänkta att täcka hyrevärdens byggnaskostnader. Kan inte användas som jämförelse vid årliga hyreförhandlingar eftersom de ligger på en högre nivå men fasas efter en period in i bruksvärdessystemet.
- Hyresvärden sätter hyran fritt. Sådana hyror kan senare prövas i hyresnämd vilket kan innebära att hyresvärden tvingas sänka för högt satta hyror i efterhand.
”Utredningen föreslår att en fastighetsägare och en hyresgästorganisation ska kunna enas om att en utomstående ska rekommendera storleken på den initiala presumtionshyran om parterna inte når i mål i förhandlingarna. Fastighetsägaren och hyresgästorganisationen ska därefter vara skyldiga att omsätta rekommendationen i en förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra.”
