Skiljeman sätter hyran när förhandlingar kraschar – utvecklingen går inte att stoppa
Från den första januari 2023 finns möjligheten att använda sig av en särskild skiljeman när hyresförhandlingar mellan Hyresgästföreningen och privata fastighetsägare inte går att avgöra vid förhandlingsbordet. När Hyresgästföreningen och allmännyttiga bostadsbolag inte kommer överens finns sedan länge Hyresmarknadskommittén, där företrädare från de båda parterna finns representerade. Skiljemannen ska vara oberoende. I Stockholm utsågs exempelvis det tidigare hyresrådet Håkan Julius, som skiljeman.
I förarbetena till lagen var bedömningen att 50-200 sådana ärenden skulle komma in till hyresnämnderna varje år. Så blev det inte.
Sammanlagt avgjordes närmare 150 000 hyror via skiljeman. Det ledde till att landets hyresnämnder gick på knäna. I Stockholm fick personalen jobba extra till och med på julafton.
Fler strandningar att vänta i år
I år ser det ut att bli ännu värre. Förhandlingarna om 2025 års hyror drog igång i samma veva som årets förhandlingar avslutades. I slutet av maj deklarerade Fastighetsägarna, som företräder en del av landets privata fastighetsägare, att man inom kort ämnade kalla till förhandling om 2025 års hyror.
Trots att vi blott är i mitten av september så kraschar förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna på löpande band. Bara de senaste dagarna har Fastighetsägarna offentliggjort att man frånträder förhandlingarna i Karlskrona, Malmö, Lund, Kalmar län, Jönköpings län och Hallands län, för att låta skiljeman avgöra hyresnivån för 2025. Sammanlagt berör det hyrorna för privatvärdar som företräds av Fastighetsägarna i närmare 30 kommuner. Bara i Malmö berörs 18 000 hushåll.
Sedan tidigare har Fastighetsägarna frånträtt förhandlingar i Alingsås, Göteborg, Trelleborg och Växjö.
Som ingång till förhandlingarna har Fastighetsägarna haft krav på hyreshöjning på 15-16 procent. I år landade hyreshöjningarna på omkring 5,2 procent, vilket är det högsta sedan början av 90-talet.
Klart i dag: Utvecklingen går inte att stoppa
I Göteborg gjorde Hyresgästföreningen ett oväntat drag för att hindra utvecklingen med avbrutna förhandlingar. Föreningen valde att själva lämna förhandlingsbordet – för att försöka stoppa att skiljeman kopplas in. Fastighetsägarna svarade med att lämna in en ansökan till hyresnämnden om att utse en skiljeman. I dag kom ett beslut från hyresnämnden. Där slås fast att inte Hyresgästföreningen inte kan tvinga tillbaka Fastighetsägarna till förhandlingsbordet genom att själva lämna förhandlingarna.
”Det kan inte ha varit lagstiftarens mening att en part ska kunna hindra en ansökan om utseende av skiljeman genom att avsluta förhandlingarna innan det har gått tre månader från det att förhandlingsframställningen har mottagits. I annat fall skulle vardera parten i praktiken få vetorätt i fråga om en skiljeman ska utses för att lösa tvisten.”, skriver Hyresnämnden i Göteborg i sitt beslut – som inte går att överklaga.
Till skiljeman utser Hyresnämnden i Göteborg Erik Ferlin, som till vardags är hyresråd i Linköping. Han avgjorde även hyrorna i tvisten mellan Fastighetsägarna i göteborgsregionen och Hyresgästföreningen tidigare i år. Då landade hyreshöjningen på 5,3 procent.
Beslutet var ganska väntat, menar Rikard Ljunggren, vd på Fastighetsägarna i Sverige. Nu kommer skiljemannen att besluta om hyran för omkring 27 000 lägenheter i Göteborg även i år.
– Positionerna är låsta. Hyresgästföreningen pekar på tvåårsuppgörelse med allmännyttan som en tak. Där är höjningen lägre för 2024 än för 2025. Exempelvis 4,45 procent för det stora kommunala bolagen i Göteborg. Vi pekar på trepartsöverenskommelsen som i vart fall pekar på att hyreshöjningen för 2025 ska högre än i år – inte lägre.
Ni yrkar på någonstans mellan 15-16 procent. Är det en rimlig hyreshöjning?
– Vi har varit tydliga med att det är där någonstans som kostnadsutvecklingen ligger. Sedan vill vi förhandla om hur vi ska fördela den kostnaden mellan värdar och hyresgäster. Utvecklingen är ungefär lika över landet.
Är det bättre att en skiljeman, en person, avgör hyran för alla dessa hyresgäster?
–- Då blir det ju åtminstone ett beslut. Men det klart att det att det är ett underbetyg till den överenskommelse vi tecknat med Hyresgästföreningen och Sveriges allmännytta. All den tid vi lagt ner, och sen tolkar vi uppenbarligen överenskommelsen helt olika.
Sofi Bringsoniou, förhandlingschef på Hyresgästföreningen Västra Sverige, tycker att hyresnämndens beslut är tråkigt, men känner sig trygg med att det redan finns nästa 100 000 hyror klara i Göteborg i och med att det slöts en tvåårsuppgörelse i år. Skiljemannen har väldigt mycket att gå på, menar hon.
–- Däremot är det tråkigt att hyresgästerna inte får chans till riktiga förhandlingar.
Är du orolig för att nivån ska sticka i väg när skiljemannen avgör?
–- Nej, inte ett dugg eftersom vi har så många klara hyror att gå på. Det skulle bli väldigt konstigt om hyrorna för värdar som företräds av Fastighetsägarna ska få flera procentenheter högre hyreshöjning än alla andra får.
Det här är ett nytt fenomen. Måste Hyresgästföreningen tänka om ifall så många förhandlingar avgörs av skiljeman?
–- Vi vill gärna förhandla. Men Fastighetsägarna är en politisk organisation som verkar ha som mål att avskaffa det system vi har och inför marknadshyror. Det är väldigt svårt att förhandla med en part som inte verkar vilja förhandla.
Carl-Johan Bergström, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, menar att Fastighetsägarna satt det i system att sitta av tiden under förhandlingarna, för att sedan låta oberoende skiljeman avgöra hyrorna.
–Vi har inte att göra med en seriöst förhandlande part, tyvärr. Men sedan ska vi komma ihåg att Fastighetsägarna är en förhållandevis liten part som inte företrädare så många fastighetsägare. Men dom är högljudda och det blir ganska otäckt när de agerar så här, säger Carl-Johan Bergström.
Är du orolig för att för att hela systemet att förhandla hyror sätts i gungning?
–Nej, bruksvärdessystemet och de årliga förhandlingarna har funnits betydligt längre tid än skiljemansförfarandet. Det finns tillräckligt många bra fastighetsägare som vill komma överens vid förhandlingsbordet. Men visst, det är ganska lätt att köra i diket om man känner för det.
Högre hyror med skiljeman
En genomgång som Hem & Hyra gjort visar att hyreshöjningen kan bli högre om den beslutas av en oberoende skiljeman än genom förhandlingar. I Stockholm landade höjningen i år på 5,8 procent efter att skiljeman avgjort hyrorna för 14 500 hyresgäster. Snittnivån för förhandlade hyror låg på 5,1 procent. Någon motivering till skiljemannens beslut lämnas aldrig, men en förklaring kan vara att höjningen sker senare på året. Det blir en vinstlott för fastighetsägaren eftersom man då får upp hyran mer i procent.
