Underhåll blev 300 miljoner dyrare än beräknat: ”Missbedömningar av ombildningskonsulten”
Hem & Hyra har skrivit om juristen Fannys bostadsrättsförening i Hallonbergen. Den är ett exempel på när den ekonomiska plan som ska fungera som underlag inför en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, inte visar sig stämma med verkligheten.
Vid en ombildning köper hyresgäster fastigheten av hyresvärden. Därefter blir de ansvariga för husets underhåll och ekonomi. De boende i föreningen anlitar vanligen en ombildningskonsult som sköter kontakten med bostadsbolaget som säljer. Det är också konsulten som tar fram den ekonomisk planen.
När det gäller Fannys förening, är skillnaden i den beräknade och faktiska underhållskostnaden, nästan 300 miljoner. Styrelsen skriver att det bland annat beror på missbedömningar av ombildningskonsulten Restate.
Andra föreningar känner igen mönstret med ekonomiska planer som inte stämmer med verkligheten, men flera personer vi pratar med vill inte skylta med sina namn eller föreningens namn. Det blir känsligt när föreningens rykte står på spel.
Vi har tittat extra noga på två ytterligare föreningar utöver Fannys. En förening i Bromma hade fem år efter ombildningen en dubbelt så hög belåning som Restates plan visat.
Restates vd Patrik Rosén menar att det inte handlar om att Restate gjort felbedömningar utan att föreningarna ofta väljer dyrare lösningar och fler åtgärder än nödvändigt.
Men att kostnader i verkligheten har skjutit i höjden, bekräftas av flera föreningar. Husen är ofta gamla och har stora renoveringsbehov.
– När Restate gör kalkylerna räknar de bara med den enklaste och billigaste lösningen. De åtgärder som de föreslår är sämre än vad en hyresvärd skulle göra. De sätter låga tekniska skulder, sen när föreningen ska genomföra projekten visar det sig bli dyrare och så drabbar det föreningen ekonomiskt.
Det berättar Ted Herngren, tidigare ordförande i en bostadsrättsförening i en kommun nordväst om Stockholm, och som till vardags arbetar med fastighetsfrågor.
– Det är den typen av doping de sysslar med. Men det innebär att både banken och de som köpt har fått fel information, säger han.
När det väl ombildats är det ingen som ifrågasätter att siffrorna inte har stämt, menar han.
Föreningen djupt skuldsatt
Att räkna med den billigare varianten relining i stället för ett dyrare stambyte, är ett mönster som återkommer i Teds förra förening, Fannys och flera andra. Hem & Hyra har hittat minst 16 fall där Restate räknat med den billigare varianten i de dokument som visas upp inför en ombildning från hyresrätter till bostadsrätter.
I en förening i västra Stockholm hade Restate inför ombildningen räknat med relining av stammar på 9 miljoner kronor. Efter ombildningen gjordes bedömningen att det i stället krävdes ett riktigt stambyte. Upphandlingen sköttes av Restate berättar medlemmar och den totala kostnaden landade på drygt 39 miljoner kronor.
Föreningen blev djupt skuldsatt efter ombildningen. Kalkylerna sprack nästan direkt. Fem år efter ombildningen hade föreningen en dubbelt så hög belåning som Restates plan visat – 129 miljoner i stället för 60 miljoner, berättar en medlem.
– Antingen har Restate gjort ett jäkligt dåligt jobb eller så har de medvetet fört oss bakom ljuset.
Lånen per kvadratmeter har i perioder snittat på nästan 20 000 kronor. Ett tag nekades köpare lån då ett låneinstitut rödlistat föreningen. Samtidigt återstår mycket underhåll i fastigheten som kan kosta miljoner framöver.
”Profiterande på vår bekostnad”
Restate var också ekonomisk och teknisk förvaltare under fem år. Under den tiden skaffade föreningen bergvärme trots att det fanns ett relativt nyinstallerat fjärrvärmesystem. Personer i bolaget som anlitades hade kopplingar till Restate. Vd:n och projektledaren i bolaget Enex som anlitades för projektet har suttit i styrelsen för bolaget Restate Energy Group.
– De saltar fakturor utan att någon reagerar. Det handlar om profiterande på vår bekostnad. Vi har säkert slösat bort tiotals miljoner på det här sättet, säger medlemmen.
Ingrid Uggla, jurist och en av Sveriges främsta experter på bostadsrättsfrågor, säger att det inte är bra att ombildningskonsulter blir förvaltare.
– Det finns en risk att de som förvaltare tecknar avtal med närstående och i vissa fall tar väldigt bra betalt.
Koppling mellan bolag
Vi frågar Restates vd Patrik Rosén om hur han ser på att det funnits kopplingar mellan Enex och Restate Energy Group. Det får vi inget svar på. Patrik Rosén hänvisar till att bolaget inte haft någon verksamhet på flera år.
När vi fortsätter fråga om de höga kostnaderna som medlemmar i en förening vittnar om säger han att Restate tagit fram siffror för den billigare varianten relining men att bostadsrättsföreningen sedan valde att göra en fullständig stamrenovering. Vi frågar hur han ser på att det blev så pass mycket dyrare än vad Restates plan visat.
– Hade de gjort en relining av stammar hade det blivit nio miljoner men när de väljer att investera i respektive badrum så är det självklart att det blir en högre kostnad. Det är något som föreningen har valt.
Vi ser att ni återkommande räknar med relining. Finns det en risk att ni väljer relining för att hålla nere kostnaderna i den ekonomiska planen för att fler hyresgäster ska välja att köpa?
– Nej. För det hade funkat med en relining, men det är ju givetvis upp till dem som bor i fastigheten att besluta hur de ska göra. Det är presenterat inför omröstningen att kalkylerna baseras på en relining. Därefter har föreningen beslutat om att göra mer.
En förening fick dubbelt så höga lån som ni beräknat vilket innebär en större ekonomisk risk.
– Det är ju föreningen som har valt att göra mer i fastigheten och då kostar det mer pengar. Föreningen får inte in pengar på annat sätt än att låna upp dem. Ni får fråga föreningen varför det ser ut så. Antagligen har det med stambytet att göra.
Potentiella köpare fick inte lån för att lånen var så höga i föreningen, när lånen i snitt var nästan 20 000 kronor per kvadrat.
– Det är ju styrelsen, föreningen, inte Restate som har tagit beslut om åtgärder, säger Patrik Rosén.
Finns det en risk att ni håller nere kostnaderna i den ekonomiska planen för att fler ska köpa?
– Nej. Vi skulle inte lämna över en förening som inte skulle klara av sitt underhållsbehov.
