Son ville ta över lägenhet när mamman dog – det här gäller: ”Man ärver inte hyreskontrakt”
I bostadsbristens tid är ett hyresrättkontrakt hett eftertraktat, och något som kan kräva åratal av kötid eller rätt kontakter för att få.
Landets hyresnämnder prövar varje år en rad fall där barn vill ta över sina föräldrars lägenhetskontrakt i samband med att mamman eller pappan har gått bort.
Tvist med Kungahuset
I Stockholm har ett sådant ärende precis blivit avgjort. Det handlar om en kvinna i 60-årsåldern som avlidit, och där hennes son vill ta över hyreskontraktet i Vasastan. Sonen har varit skriven i lägenheten sedan 2017, och hävdar att han bott där tillsammans med sin mamma.
Hem & Hyra har även nyligen berättat om en tvist mellan Kungahuset och en hyresgäst på Djurgården vars far gått bort, och där dottern vill bo kvar – men hovet vill riva kontraktet.
Ellinor Rapp, jurist på Hyresgästföreningen, reder ut i vilka lägen ett barn kan få ta över sin förälders hyreskontrakt.
Kan man ärva ett hyreskontrakt från sin förälder?
– Nej, man kan inte ärva ett hyreskontrakt i den meningen som man ärver egendom, exempelvis ett hus.
I vilka lägen kan man då få ta över ett hyreskontrakt när en förälder dör?
– Överlåtelse till närstående regleras i den 34:e paragrafen i hyreslagen. Där står att en hyresgäst som inte avser använda sin bostadslägenhet får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med personen. Det första kriteriet är alltså att det ska vara en närstående, och det andra kriteriet är att det ska vara en person som varaktigt sammanbor med personen. Dessutom ska värden skäligen kunna nöja sig med förändringen.
– Skulle hyresgästen avlida under hyrestiden är det dödsboet som har möjlighet att överlåta hyresrätten. Överlåtelse kan ske till dödsbodelägare eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom. Så dödsboet kan alltså inte överlåta till vilken dödsbodelägare som helst utan den som överlåtelsen sker till måste alltså sammanbott med föräldern som har dött.
Ska ha ett vardagsliv ihop
Om vi börjar med det första kriteriet: Vilka räknas som närstående?
– Det kan vara föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, men även vanliga sambos. Det kan även vara personer som kanske har som en far- och sonrelation, eller släktingar längre bort, som till exempel en kusin om man kan visa att man har en väldigt nära relation. Det är svårare att få till att vänskapsrelationer ska räknas som närstående.
Det andra kriteriet, att man ska ”varaktigt sammanbo”. Vad betyder det?
– Det kan vara en fin gräns mellan att vara inneboende och sammanboende. En inneboende har ju aldrig någon rätt till ett hyreskontrakt. Det man har sagt är att man ska ha ett vardagsliv ihop. Man ska ha haft gemensamt hushåll och ha använt lägenheten tillsammans. Det kan handla om hur man delat på ansvaret för hushållssysslor, om man har delat måltider och på kostnader för boendet. Allt sådant tar man i beaktande.
Hur lång tid ska man ha bott tillsammans?
– Det står inte i paragrafen hur lång tid som krävs. Men det ändå bildats en praxis. Man har sagt att uppemot tre år fodras för att det ska vara ett varaktigt sammanboende.
Finns det undantag från det?
– Ja, det finns fall där det har godtagits kortare tid. Det kan vara om planen har varit att sammanboendet ska bestå, men avbrutits av en oförutsedd händelse. t.ex. ett dödsfall.
Dödsboägarna måste vara överens
Om man inte har bott tillsammans med sin förälder, och så dör föräldern. Kan man då som barn ha rätt att ta över hyreskontraktet?
– Nej, det kan man inte. Om det inte handlar om att man tillfälligt har flyttat ut. Huvudregeln är att man ska bo tillsammans.
Vilket är syftet med den här lagen?
– Det är att om den som står på kontraktet inte behöver lägenheten längre så ska en annan person som man har sammanbott med – och vars hem det också är – kunna bo kvar. Det är det som är tanken. Därför krävs det också ett viss mått av varaktighet för att kunna visa ett verkligt samboende. Så att man inte kan låta någon flytta in och bo en kort period och därefter överlåta lägenheten.
Hur går man till väga rent praktiskt om man har bott tillsammans med sin förälder, och vill ta över hyreskontraktet efter att personen dör?
– Då är det dödsboet som står som innehavare av hyresrätten, och som formellt ansöker om att få överlåta lägenheten. Dödsbodelägarna måste alltså först och främst vara överens om detta. Om man är överens så kan man överlåta lägenheten till någon av dödsboägarna, men det krävs fortfarande att den som lägenheten ska överlåtas till varaktigt har sammanbott med hyresgästen.
Kan inte överlåta lägenheten i förväg
Kan man som barn få ta över en lägenhet när föräldern flyttar till ett äldreboende eller flyttar av en annan anledning? Eller måste personen ha gått bort?
– Det första kriteriet är att det är en hyresgäst som inte ska använda sin lägenhet mer. Så det behöver inte vara så att personen har gått bort.
Kan man som förälder överlåta sin lägenhet till sitt barn i förhand, om man bor tillsammans?
– Nej. Det går inte. Man kan inte tänka ”om tre år är jag nog färdig för ålderdomshemmet, så jag passar på att överlåta lägenheten nu.” Tanken är att du ska flytta därifrån när man överlåter lägenheten.
Om hyresvärden inte ger tillstånd till barnet som har bott tillsammans med sin förälder att ta över hyreskontraktet. Vad kan man göra då?
– Är man medlem i Hyresgästföreningen så ska man absolut kontakta rådgivningen, så att man blir ihopkopplad med sin region och får hjälp av en jurist. Då utreder vi ärendet och om förutsättningar finns så hjälper vi till med att ansöka till hyresnämnden om en överlåtelse till närstående. Det är hyresgästen som vill överlåta lägenheten som då blir sökande och om hyresgästen har gått bort så är det dödsboet som behöver stå bakom en sådan ansökan.
Hyresvärdar drar öronen åt sig
Kan även ett barnbarn ta över en hyresrätt från sin far- eller morförälder?
– Ja, barnbarn är också närstående. Men när det är barnbarn och stor åldersskillnad har det framhållits i många rättsfall att det är ovanligt att sådana personer bor tillsammans på sätt som man avser i paragrafen, med det här varaktiga sammanboendet. I de fallen ställs det höga krav på att man verkligen kan visa att det är ett sammanboende i verklig bemärkelse. Att man exempelvis har gemensamma måltider och delar på ansvaret för hushållssysslor.
– En del hyresvärdar drar öronen åt sig om det är ett barnbarn som vill ta över lägenheten. Har barnbarnet bosatt sig i lägenheten för att man vet att farmor eller mormor inte har långt kvar, och därför vill ta över kontraktet? Därför krävs det höga krav på bevisning. Det finns rättsfall där barnbarn har fått ta över lägenheten, och där barnbarn inte har fått det. Det är alltid det enskilda fallet och vad man har lyckats bevisa som avgör.
Får berätta om stora delar av livet
Hur bevisar man att man har bott tillsammans med sin förälder på det sätt som lagen kräver?
– Utgångspunkten är alltid folkbokföringen. Att man ser att man har varit folkbokförda i lägenheten tillsammans under den här perioden. Ofta är det även det som parterna – hyresgästen, den som ska ta över och kanske grannarna – berättar som ligger till grund. Bevis kan även vara bilder från lägenheten, så att det blir tydligt att det är ett sammanboende. Ofta blir det lite så att man får berätta om stora delar av sitt liv i de här fallen.
Hyresvärden ska även ”skäligen ska kunna nöja sig med förändringen”. Vad innebär det?
– Det handlar framförallt om att man ska kunna bevisa att man kan betala hyran.
Avslutningsvis. Vilket är ditt viktigaste budskap?
– Att man inte ärver hyresrätter, utan att det faktiskt krävs ett varaktigt sammanboende för att få överlåta kontraktet. Bara för att man är barn till någon så har man inte rätt att ta över lägenheten. Men också att det är viktigt att man verkligen gör en ansökan om överlåtelse och inte lämnar lägenheten och låter en närstående bo där. Risken är då att det istället ses som en olovlig andrahandsuthyrning.
Hovrätten rev upp beslutet
Hur gick det då i ärendet med den 36-åriga sonen i Vasastan som ville ta över sin mammas hyreskontrakt?
När ärendet blev prövat i hyresnämnden fick sonen rätt att ta över kontraktet, men Svea hovrätt rev sedan upp det beslutet.
Bland annat ansåg hovrätten inte att sonen tillräckligt konkret hade berättat om hur sammanboendet med mamman sett ut. ”Det räcker inte att mer allmänt uppge att man bott ihop, delat vissa kostnader och ibland ätit tillsammans,” skriver hovrätten.
Dessutom var lägenheten väldigt belamrad med saker när mamman dog. Något som talar emot att även sonen bott där, enligt hovrätten.
Den 36-åriga sonen måste nu genast flytta.
Hyreslagen 34 §:
”En hyresgäst, som ej avser att använda sin bostadslägenhet, får överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbor med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöja sig med förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.”
Källa: Hyreslagen
