Störst i Sverige – får bottenbetyg av hyresgästerna
De kom från ingenstans. Under loppet av tio månader hade nykomlingen slukat bostäder för ett tiotal miljarder kronor och kraschade 2011 in på topplistan över landets största privata hyresvärdar.
I samma vända ändrade bolaget namn från Dombron till Rikshem. Ett symboliskt viktigt kostymbyte som speglade det storslagna målet: att vara Sveriges största bostadsbolag inom 15 år.
Med den statliga pensionsjätten Fjärde AP-fonden samt AMF som ägare, det tidigare landstingsrådet Ilija Batljan (S) som affischnamn och en strikt uppförandekod som garant för socialt ansvarstagande andades det nya bostadsbolaget kvalitet och långsiktighet.
Själva kallade de sig gärna ”den nationella allmännyttan” – ett privat bostadsbolag för medborgarnas bästa.
Våren 2011 hade Rikshem köpt ett stort antal lägenheter från det kommunala bostadsbolaget i Uppsala. När Rikshem samma år ville köpa en femtedel av grannkommunen Sigtunas allmännytta togs de emot med öppen famn.
– Det var inget svårt beslut … vi säljer från en allmännytta till en annan, berättade kommunalrådet Anders Johansson (S) för Dagens Industri.
Men så började molnen hopa sig.
Oppositionen i Sigtuna kritiserade den snabba affären för att ha brutit mot de ”demokratiska spelreglerna” och Rikshems vice vd Ilija Batljan beskylldes för att vara kompis med kommunalrådet Anders Johansson.
Samtidigt höjdes protester i Uppsala över att affären där klubbats igenom bakom ryggen på Hyresgästföreningen, som utlovats tid att förankra försäljningen hos de boende. Hyresgäster hade även börjat klaga över att deras nya värd var svår att få tag på när man behövde hjälp.
Någon månad senare, i januari 2012, slog nästa bomb ner: Rikshem skulle höja hyrorna för 1 200 lägenheter i Uppsalas stadsdel Gränby med minst 40 procent för att renovera.
På ett möte i Gränbyskolan meddelade Rikshems representant inför upprörda och gråtande familjer att mer än hälften av hyresgästerna troligen inte skulle ha råd att bo kvar.
En som var med då och som har stannat kvar är Eva Byegård, bosatt i samma lägenhet sedan 40 år tillbaka.
– Väldigt många var förtvivlade. De visste inte vart de skulle ta vägen.
Den lokala hyresgästföreningen i Gränby slog även larm om att Rikshem försökte pressa hyresgäster att godkänna renoveringarna, bland annat genom vilseledande information samt ett avtal där det inte gick att svara nej.
Först åtta månader senare, efter vädjan från Svenska kyrkan, tidigare värden Uppsalahem samt tunga politiker ända upp på riksdagsnivå, kom Rikshem överens med Hyresgästföreningen. De boende skulle i viss mån kunna påverka nivån av renovering, med antingen 18 procents eller 34 procents högre hyra.
Händelseförloppet var inte unikt för Gränby. De följande åren skulle liknande scenarion utspelas i både Västerås och Norrköping, med krav på hyreshöjningar upp till 79 procent efter genomförda upprustningar.
Under den här perioden började samhällsdebattörer landet runt använda ett nytt modeord: Renovräkning. När värdar renoverar så hårt att människor inte har råd att flytta tillbaka.
Rikshem förklarade de svindlande höjningarna med att många hus i deras bestånd var gamla och kraftigt eftersatta.
– De går inte längre att lappa och laga. Vi har haft många vattenskador och energiförbrukningen är hög, kommenterade Rigder Nylund, fastighetschef för Rikshem i Västerås, till Hem & Hyra.
Tidningarnas svarta rubriker fortsatte att rulla på. I december 2015 tvingades bostadsgiganten till avbön efter att Dagens Industri avslöjat hur 26 grannar i en bostadsrättsförening intill Rikshems bygge i Kista erbjudits 100 000 kronor vardera för att dra tillbaka sitt överklagande mot projektet.
PROBLEM MED VÄRDEN? Klicka här och gå med i FB-gruppen Värsta värden.
Parallellt avslöjades att fem personer i Rikshems ledning, däribland vd Jan-Erik Höjvall och Ilija Batljan, plockat ut totalt 68 miljoner kronor av bolagets pensionspengar i utdelning tack vare en hemlig sparförmån. Genom så kallade konvertibler hade cheferna kunnat låna ut sina egna pengar till Rikshem – med löfte om rejäl avkastning och att de inte skulle kunna förlora sin insats.
De två namngivna cheferna hade dessutom erbjudits ett ännu lönsammare erbjudande, som skulle göra dem ytterligare sju miljoner kronor rikare per år.
Till slut blev det för mycket. Först till stupstocken var vice vd:n Ilija Batljan, som bedrivit privata fastighetsaffärer i ett eget bolag och fått hyreskontrakt på en lyxig Östermalmsvåning av ett konkurrerande bostadsbolag.
Strax därpå inleddes en intern granskning, som visade att också vd Jan-Erik Höjvall hade drivit eget fastighetsbolag, utsatt sig för jävrisk samt slarvat med att redovisa utlandsresor.
Rapporten var så pass alarmerande att pensionsbolaget AMF, som äger halva Rikshem, övervägde att sälja samtliga aktier. Först efter att Rikshems vd Jan-Erik Höjvall fått sparken och Fjärde AP-fondens vd Mats Andersson avgått kunde de två pensionsjättarna sluta fred och enas om ett fortsatt ägande.
– Vi tror att det är det bästa för bolaget att gå framåt och hitta en ny styrelse och en ny vd, berättade Mats Andersson för Hem & Hyra.
Att återuppbygga varumärket Rikshem visade sig vara en tuff uppgift. När bostadsföretaget annonserade att de skulle köpa en tredjedel av allmännyttan i Östersund utbröt regelrätta protester bland hyresgästerna, som befarade lyxrenoveringar och sämre underhåll.
Ungefär samtidigt drog sig Värmdö kommun ur en fastighetsaffär värd 654 miljoner på grund av ”oredan i bolaget”.
Än i dag dras Rikshem med ett svårt sargat rykte och många djupt missbelåtna hyresgäster.
Hem & Hyras granskning visar att människor som hyr av Rikshem är påtagligt mindre nöjda med sitt boende än genomsnittet. Detta trots en mycket ambitiös företagspolicy, där Rikshem understryker vikten av långsiktig, hållbar samhällsutveckling och ansvar samt omtanke om hyresgästerna.
I medlemsundersökningen Din värd har Hyresgästföreningen låtit 33 000 hyresgäster i bland annat Stockholm, Skåne och Uppsala svara på vad de tycker om sin bostadssituation. Här får Rikshem ett märkbart lägre betyg än snittet i Sverige på samtliga tolv kontrollpunkter som berör boendet och hyresvärden.
Allra lägst betyg, 37 av 100, får Rikshems olika områden när det kommer till hur väl lägenheten sköts i förhållande till hyran samt hur stor möjlighet man har att påverka reparation och underhåll. Jämfört med den genomsnittliga värden får Rikshem också särskilt lågt betyg beträffande informationen till hyresgästerna och hur lätt det är att komma i kontakt med värden.
Hyresgästföreningens förbundsordförande Marie Linder misstänker att Rikshems nuvarande ledning ärvt många problem av den förra.
– Min bild är att man nu tagit ett mer seriöst grepp på bolaget. Men skriver man fina dokument till hyresgästerna ska de också gå att genomföra i verkligheten.
Bilden av Rikshem som en bristfällig värd delas av Hyresgästföreningens representanter på 14 orter där företaget har hyresbostäder.
Majoriteten av de förhandlare och ärendehandläggare som svarat på Hem & Hyras enkät ger bostadsbolaget underkänt på frågan om hur väl Rikshem lever upp till sin värdegrund om ”långsiktig samhällsutveckling, ansvarstagande och omtanke om hyresgästerna”. Totalt får bolaget 2,5 av 5 i betyg av Hyresgästföreningens representanter.
Beträffande Rikshems största brist som hyresvärd råder stor enighet: bolaget har vuxit sig för stort för sin kostym. På tio av 14 orter svarar Hyresgästföreningen att värdens främsta brister är en för klen personalstyrka, vilket leder till ett otillräckligt löpande underhåll.
– De verkar vara en anorektisk organisation på personalsidan. De är högtravande gällande sina visioner medan de konkret inte uträttar särskilt mycket som imponerar, säger en av de svarande.
Den största farhågan inför framtiden är att Rikshem fortsätter att växa utan att anställa tillräckligt med personal samt att företaget fokuserar på avkastning i stället för ett bra boende för hyresgästerna.
– Rikshem bör ta till sig den kritik de får. Att organisationen är för liten för att leverera det löpande underhållet, konstaterar Marie Linder.
Just när det gäller bristande underhåll har Rikshem figurerat flitigt i tidningar den senaste tiden. I Väsby och Märsta har hyresgästuppror tvingat bostadsbolaget att kavla upp ärmarna och göra ordentliga förbättringar.
I Helsingborg och Södertälje har Rikshem varit något av en Hem & Hyra-följetong, där de boende tvingats leva i kraftigt eftersatta hus med öppen knarkförsäljning i och utanför husen.
På båda orterna har Rikshem lovat att ta tag i problemen, och i det särskilt vanskötta området Västra Blombacka i Södertälje har stora insatser gjorts för att åtgärda bland annat klotter, trasiga rutor och mögel.
Så sent som i vintras skrev Rikshems nuvarande vd Sophia Mattsson Linnala ett brev till Telge Bostäder, som de köpt bostäderna av:
”Jag är uppriktigt ledsen och vill be om ursäkt för hur vi förvaltat vårt bestånd i Västra Blombacka. Vi har fått befogad negativ publicitet kring Rikshems förvaltning av området.”
Hur gick det i Gränby då?
I de områden av stadsdelen som Hyresgästföreningen har statistik över stod närmare 300 av 449 lägenheter tomma när byggdammet lagt sig. Två tredjedelar av de tidigare hyresgästerna hade flyttat någon annanstans.
Hem & Hyra besöker området en varm eftermiddag i april och hinner knappt nämna Rikshems namn innan kritiken väller in. Görel Forsling, 49, minns goda vänner som försvunnit, som inte hade råd att bo kvar. Den gamle farbrorn som stolt berättade att han byggt husen en gång i tiden. Barnfamiljer som köpt villa för att det blev dyrare att stanna. Själv har hon varit tvungen att skaffa en inneboende för att pengarna ska räcka.
– På den tiden trodde många att höjningarna var ett sätt att försvenska området och höja medelinkomsten. Om det var målet har de misslyckats fullständigt. Flykten från området fortsätter än i dag efter alla besvikelser.
En av ”besvikelserna” avslöjades av SVT:s ”Plus” för två år sedan. Entreprenören som anlitats för renoveringarna hade fuskat – rejält. Element satt lösa och bajsvatten rann ut under husen. För Hem & Hyra vittnar hyresgäster om allt från spruckna parkettgolv och billiga materialval till slarvigt spacklade väggar.
– Det är rena skitrenoveringar! Toalettdörren trillade av när vi öppnade och fläkten vid spisen fungerar inte, berättar Tasman Abjujazar, som fått hyran höjd från knappt 6 000 till 9 000 kronor.
Ägaren för byggföretaget som anlitats visade sig också vara en vän till Rikshems numera sparkade vd Jan-Erik Höjvall.
En annan ”besvikelse” är den numera sparkade konsulten som anlitades för att ombilda färdigrenoverade lägenheter i Gränby till bostadsrätter. En konsult som enligt Hyresgästföreningen uppträtt hotfullt mot hyresgäster som tvekade och som erbjudit de boende ersättning i utbyte mot ett ”ja”.
Den största besvikelsen känner dock människor över hur Gränby förändrats i själen under Rikshems ägo. Otryggheten efter all omflyttning. Gräsmattorna och trädgårdarna som förstörts av byggmaskiner och containrar. Lekplatserna som ersattes med grusplättar dagarna före sommarlovet. I ett öppet brev från i maj kräver den lokala hyresgästföreningen att Rikshem stoppar ”nollställningen” av utemiljön i Gränby.
– De har massakrerat området. Varenda buske och hälften av träden har tagits bort. Rikshem har lovat att återställa, men ingenting har hänt sedan i fjol, säger Görel Forsling.
Samtidigt är många försiktiga med att öppet träda fram med kritik. Rädslan för repressalier är stor och barnen på gårdarna tror att fastighetsförvaltaren är arg på dem eftersom deras klätterträd, lekställningar och buskar bara försvinner.
Enligt Rikshem har ingreppen i utemiljön gjorts av hälso- och säkerhetsskäl samt för att förebygga brott. Ingen av hyresgästerna Hem & Hyra talat med köper den förklaringen.
– Folk pratar om otrygghet på grund av kriminalitet. Det är inget mot otryggheten vi känner av att ha en nyckfull värd, som inte för någon dialog, som inte lyssnar utan bara låter saker hända från en dag till en annan, säger en av dem.
Ilija Batljan vill inte kommentera Hem & Hyras frågor, utan hänvisar till att Rikshems interna utredning i slutändan visade att hans agerande inte brutit mot företagets riktlinjer.
– Mot bakgrund av att jag blev friad på samtliga punkter betraktar jag dina påståenden som förtal. Därför ser jag ingen nytta i att fortsätta att argumentera kring en fråga som avhandlades för många år sedan.
Jan-Erik Höjvall har valt att inte svara på Hem & Hyras frågor.
2010:
- Dåvarande Dombron köper 8 000 lägenheter av fastighetsbolaget Vasakronan.
- Fastighetsvärde: Cirka 5,5 miljarder
2011:
- AMF köper hälften av bolaget Dombron, som nu byter namn till Rikshem. Målet: att bli Sveriges största fastighetsbolag.
- Rikshem köper lägenheter för 7,7 miljarder. Bolaget finns nu bland annat i Stockholm, Uppsala, Norrköping, Halmstad, Västerås, Knivsta och Sigtuna.
- Fastighetsvärde: Cirka 12 miljarder
2012:
- Fortsätter växa till bland annat Helsingborg och Kalmar. Köper även en femtedel av Nyköpingshems bestånd, vilket de senare säljer till Victoria Park.
- Fastighetsvärde: Cirka 16 miljarder
2014:
- Rikshem köper sina första bostäder i Malmö och står inför en senare hårt kritiserad jätteaffär i Luleå.
- Fastighetsvärde: Cirka 25 miljarder
2015:
- Vice vd Ilija Batljan får sparken för att ha gjort stora privata fastighetsaffärer vid sidan om bolaget. Rikshem köper bostäder i Umeå, Östersund och Haparanda.
2016:
- Rikshems ledning, med vd Jan-Erik Höjvall i spetsen, tvingas avgå efter en intern granskning. Fjärde AP-fondens vd Mats Andersson avgår efter att AMF hotat att sälja sin andel.
- Rikshems nuvarande vd Sophia Mattsson-Linnala tillträder.
- Fastighetsvärde: Cirka 32 miljarder
2018
- Rikshem rankas av branschtidningen Fastighetsvärlden som Sveriges största privata bostadsbolag, med 28 500 bostäder runtom i landet.
- Fastighetsvärde: Ca 46 miljarder
Källa: Rikshem
