Största allmännyttan tar bort nollalternativ vid renovering
Förut kunde 20 procent av hyresgästerna få ”micronivån” vid renovering. Det skulle innebära ingen eller minimal hyreshöjning.
I den nya renoveringspolicyn finns ingen sådan nivå kvar. I stället ska upp till 50 procent av hyresgästerna ha rätt att välja ”basnivån” när deras lägenheter renoveras.
Basnivån ska enbart innehålla åtgärder som är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas långsiktiga tekniska funktion. Åtgärderna ska också hålla den lägsta acceptabla nivån för att långsiktigt värdesäkra fastigheterna.
I praktiken kommer basnivån att handla om hyreshöjningar runt 10 procent. Det uppger Kjell Björkqvist, styrelseordförande i Framtiden-koncernen.
– Det kan bli 12 procent, det kan bli 7. Det kommer att vara olika från fall till fall. Vi kommer att försöka pressa det så lågt som möjligt, men affären måste ändå gå runt, säger Kjell Björkqvist.
I Framtiden-koncernen ingår Göteborgs fyra kommunala bostadsbolag Poseidon, Familjebostäder, Bostadsbolaget och Gårdstensbostäder. Tillsammans har de fyra bolagen 75 000 hyresgäster och är Sveriges största allmännytta.
Framtiden-bolagen har också, precis som många andra allmännyttor, en stor andel hus som är i behov av renovering.
Problemet i Göteborg är det samma som i övriga Sverige. Hyresgäster med låga inkomster flyttar för att komma undan de ofta kraftiga hyreshöjningar som följer med renoveringarna. Ett fenomen som kommit att kallas renovräkning.
Modellen ett experiment
För att minska den problematiken antog Framtiden 2019 en policy för varsam renovering. Enligt den experimentella modellen skulle 20 procent av hyresgästerna helt kunna slippa standardhöjande åtgärder vid renovering. Därmed skulle de behålla nästintill oförändrad hyra.
De övriga hyresgästerna skulle kunna välja olika nivåer av standardhöjning. Till viss del skulle de också finansiera grannarnas nollnivå genom att betala lite extra för tillvalen.
Förutom att hindra ”renovräkning” skulle modellen ge ett mer spräckligt lägenhetsbestånd. 20 procent av lägenheterna skulle ju även i framtiden ha enklare standard och vara billigare att bo i.
Men som Hem & Hyra kunde berätta i höstas så stupade policyn redan i första fullskaleförsöket. Hyresgäster i Lundby på Hisingen ville inte godkänna renovering utan att veta i förväg om de skulle få rätt att välja nollalternativet.
Vann i hyresnämnden
Hyresnämnden gav de boende rätt. Finns det ett sätt att renovera utan hyreshöjning måste alla som vill välja det också kunna välja det, ansåg nämnden.
Därmed föll Framtidens idé om en strikt gräns på 20 procent. Utan den gränsen blev inte modellen heller ekonomiskt hållbar, ansåg koncernen.
– Jag blev besviken på hyresnämndens beslut. Vi hade en banbrytande ny modell och tänkte på ett nytt sätt. Men den här nya går i samma riktning, vi får ett bestånd med olika prisbilder, säger Kjell Björkqvist.
Alla partier i Framtidens styrelse röstade ja till den nya policyn förutom Socialdemokraterna och Vänsterpartiet. S och V ville att andelen som kan välja basnivån skulle utökas till 55 – 60 procent istället för cirka 50.
– Jag tycker det var ett dåligt förslag, för då kommer basnivån att hamna högre, säger Kjell Björkqvist.
Ni tänker alltså fortfarande att de hyresgäster som väljer högre nivåer av standardhöjning är med och betalar för den lägsta nivån?
– Ja, de får vara med och bekosta den. Det är inget att sticka under stol med, så funkar det.
Vad gör ni om mer än 50 procent vill ha basnivån? Finns det inte risk för samma problem igen?
– Det står cirka 50 procent i policyn. Men vi får se hur det går och laga efter läge. Vi har viss erfarenhet och vet att många ändå vill uppgradera sina lägenheter.
Mera återbruk
Den nya policyn innehåller också strängare skrivningar om återbruk än den gamla. Tidigare stod det att återanvändning av material alltid bör övervägas, nu står det att återbruk av material ska väljas i alla projekt i möjligaste mån. En skrivning som också har bäring på Framtiden-koncernens stränga miljömål.
– Vi tror att det kan få stora effekter både vad gäller pengar och klimat. Där har vi tagit rygg på Gårdstensbostäder, som hållit på med detta i många år. Om WC-stolen är okej, då ställer man tillbaka den när man renoverat badrummet. Tidigare har det funnits en kultur av att bara blåsa ut allt, som jag tycker att även Hyresgästföreningen varit med på. Nu vill vi ändra på det. Det är också ett sätt att göra det tydligare vad som är underhåll och vad som är standardhöjningar, säger Kjell Björkqvist.
Inom Hyresgästföreningen har kraven på nollalternativ vid renovering länge varit starka.
Sågar inte policyn
Men Pedram Kouchakpour, regionchef på Hyresgästföreningen Västra Sverige, sågar inte Framtidens nya policy.
– Här har vi en fastighetsägare som ändå försökt införa nollalternativ. Sedan har det kommit ett beslut i hyresnämnden som tagit bort förutsättningarna. Nu måste vi se hur vi kan gå framåt, säger Pedram Kouchakpour.
Han anser att det som Framtiden-bolagen tidigare kallat för basnivå har varit en nivå som inneburit för höga hyreshöjningar.
– Min bedömning är att Framtiden menar något annat med ordet i den här nya policyn. Men vad det egentligen innebär kommer att visa sig första gången de kommer till oss för en förhandling. Vi kommer att fortsätta trycka på, och hoppas att vi tillsammans med bolagen ska kunna hitta vägar till noll, säger Pedram Kouchakpour.
Vill ha lagstiftning
Dock oroar han sig för hur andra fastighetsägare ska tolka att Framtidens försök gick på pumpen.
– Vissa kanske försöker använda det för att avfärda hela idén om hyresgästernas inflytande över olika nivåer, och för att köra över hyresgästerna. Det är ett orosmoment och här behövs förstärkningar i lagstiftningen, säger Pedram Kouchakpour.
LÄS MER: Därför riskerar du kraftigt höjd hyra vid renovering
