Susanne har bytt lägenhet elva gånger – nu hårdnar kraven på ”beaktansvärda skäl”
Susanne Larsson är expert på att byta lägenhet. Hittills har hon gjort det elva gånger.
Hon har flyttat ihop och isär, velat bo större eller behövt billigare, prioriterat uteplats eller föredragit citypuls. Allt efter hur lust och livsomständigheter har skiftat har hon flyttat runt mellan olika adresser i Stockholm sedan 1980-talet.
– Jag gillar förändringar och det har alltid varit enkelt att byta, säger hon.
För närvarande är hennes hem en stor och ljus etta på Söders höjder, med utsikt över små kulturhus och Riddarfjärden, bort mot Stockholms stadshus. På sommaren är balkongen perfekt för att njuta av solnedgången över takåsarna. Det är en lägenhet som inte kan vara svår att byta bort. Eller?
Hade inte beaktansvärda skäl
I höst, när Susanne Larsson fyller 60, vill hon gå ner till halvtid på jobbet som ombudsman på ett fackförbund. Hon har arbetat heltid hela livet och längtar efter att få mer tid till annat, som att träna, umgås med vänner och engagera sig i Lottakåren. Då minskar förstås inkomsterna och den nuvarande hyran på 7 500 kronor känns för hög. Därför ansökte hon i god tid om att få byta mot en etta med lägre hyra på Östermalm.
Men hyresvärden sa nej. Eftersom Susanne ännu inte hade fått lägre inkomst hade hon inte beaktansvärda skäl för ett byte.
Susanne Larsson tycker det är tydligt att hyresvärdarna har blivit mycket mer restriktiva med byten med tiden och säger nej om de kan. Så var det inte förr.
– Jag bytte första gången 1990. På den tiden fick man kolla bytesannonserna i Gula Tidningen. Där stod telefonnummer och det var bara att ringa upp: Tjena, vill du komma och titta på min lägenhet?
Om båda parter gillade varandras lägenheter och hade ordnad ekonomi så var det aldrig några problem för hyresvärden, det är Susannes erfarenhet.
Kraftig ökning av bytesannonser
Nu har radannonserna i Gula Tidningen sedan länge ersatts av digitala inlägg, med foton och målande lägenhetsbeskrivningar. Hyresgästerna som letar efter någon att byta lägenhet med kan räknas i tiotusenden. De finns bland annat i över 100 olika bytesgrupper på Facebook, där den största har över 34 000 medlemmar, och på olika appar och sajter.
Lägenhetsbyte.se är den största prenumererade tjänsten och deras siffror visar en explosionsartad ökning av bytesspekulanter. I mars hade tjänsten över 26 000 aktiva bytesannonser. Det är en fördubbling sedan juni 2022.
Tobias Jonnarth, vd för Lägenhetsbyte Sverige, förklarar att uppsvinget började under coronapandemin, då många ville byta till större bostad för att kunna jobba hemifrån. Sedan kom den ekonomiska krisen och intresset sköt i höjden ytterligare.
Då ökade också andelen som vill byta till mindre och billigare boende. På ett år fördubblades den andelen från 15 till 30 procent av användarna.
– Min spekulation är att det beror på att hyrorna har höjts kraftigt och folk har svårt att få ihop ekonomin, säger Tobias Jonnarth.
Det är stockholmare som dominerar bland användarna, men det senaste året ser de en mycket kraftig ökning i Göteborg och andra städer utanför huvudstaden, berättar han.
Många bytessökare lägger mycket tid och pengar på att hitta rätt matchning. Det är mycket som ska stämma: Man ska få kontakt, visa sin lägenhet, gå på visningar, hitta rätt och hoppas att ingen hoppar av. Det gäller också att alla inblandade har ordnad ekonomi och är skötsamma så att de blir godkända av den nya hyresvärden.
Men även om man bockar av allt detta finns ännu ett hinder att passera: hyresvärdens krav på ”beaktansvärda skäl”.
Höjd hyra inte beaktansvärt skäl
Här finns risk för besvikelse för den som på grund av den ekonomiska krisen behöver en lägre hyra. Skenande matpriser eller rekordhöga hyreshöjningar är troligen inte beaktansvärda skäl om det skulle bli prövade i hyresnämnden.
– Allmänna kostnadsökningar är inget man tar hänsyn till för det är förändringar som slår mot alla. Man måste kunna visa någon förändring som gäller den enskilde hyresgästen, till exempel att man har separerat eller gått i pension och fått lägre inkomst, säger Mikael Areskog, jurist på Hyresgästföreningen, region Stockholm.
Beaktansvärda skäl handlar snarare om par som ska flytta ihop, få barn eller separera, eller att någon ska börja jobba eller studera på en annan ort. Ytterligare ett giltigt skäl är om inkomsterna har minskat kraftigt.
Hyresvärdarna är visserligen fria att godkänna byten även om beaktansvärda skäl saknas, men Susanne Larsson menar att de generellt är mycket striktare nu än tidigare.
– Förut hade de inga synpunkter, bara alla parter var skötsamma och kunde betala hyran. Nu hör jag att väldigt många blir nekade av alla möjliga skäl.
Hon märker att många på bytesmarknaden inte är medvetna om vad som numera krävs. De tror att det fortfarande är lätt att byta och blir väldigt förvånade och besvikna över ett nej.
– De kan uppge skäl som ”Jag vill bo på Söder” eller ”Jag vill ha en diskmaskin”, men det räcker ju inte längre. Man måste ha beaktansvärda skäl och verkligen vara noga med att belägga dem i sin ansökan.
Beaktansvärda skäl kan stävja svarthandel
Bestämmelserna om beaktansvärda skäl har funnits med sedan bytesrätten infördes i slutet av 1960-talet. Rätten infördes för att främja rörligheten på bostadsmarknaden och för att hyresgäster ska kunna anpassa sitt boende efter olika skeden av livet.
Men bytesrätten har också använts som ett led i svarthandel med hyresrätter och 2019 skärptes lagen för att komma åt detta. Sedan dess krävs ännu starkare bytesskäl om man har bott mindre än ett år i sin lägenhet. Det blev också olagligt både att köpa och att sälja hyresavtal och straffen för svarthandel skärptes. Nu kan de inblandade både bli av med lägenheten och dömas till fängelse.
Möjligen ledde lagändringen till att fler fastighetsägare stramade upp sin hantering av byten, men det finns ingen statistik som kan bekräfta detta eftersom besluten i första hand avgörs av de enskilda hyresvärdarna. När Hem & Hyra skickar frågor till 20 av landets största hyresvärdar spretar svaren. Några säger att de har blivit striktare, men de flesta skriver att de alltid har krävt beaktansvärda skäl för att godkänna byten.
”Vid byten går någon före i kön”
Varför ställer ni de här kraven? Kan ni inte bara säga ja om hyresgästen verkar skötsam?
– Ofta har bostadsbolagen en kö och vid byte går någon före den kön. Därför är det viktigt att byten är motiverade. Om man godkänner fler så är det andra som får ännu längre kötid, säger Lars Matton, chefsjurist på Sveriges allmännytta.
Fastighetsägarna Sveriges förbundsjurist Johan Kleveland svarar också att hyresvärdarna vill förmedla till den egna kön. Dessutom:
– Lägenhetsbyten kan vara ett sätt för att köpa och sälja hyresavtal. Många gånger kan det vara svårt att upptäcka. Därför är det viktigt för hyresvärden att kunna granska överlåtelser. Hyresgästens skäl är en viktig del i kontrollen.
Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög tycker att hyresvärdarna är onödigt restriktiva. Hyresgästerna borde själva få avgöra om de har skäl för byten, tycker han.
Byta bostadsrätt mot hyresrätt var ok
Susanne Larsson var med på den tiden då det var allmänt accepterat att betala för ett hyreskontrakt. Sin första lägenhet fick hon på 1980-talet när föräldrarna sålde sitt radhus. Köparna fick ett lägre pris mot att de överlät sin trea i Aspudden till Susanne.
Nästa gång, i början av 2000-talet, hade hon varit med i en ombildning och ville sälja/byta sin bostadsrätt mot en större hyresrätt, med pengar emellan.
– Det var inget konstigt då. Man förväntades gå ner lite i priset för en bostadsrätt när man bytte den mot en hyresrätt. Vi gjorde upp affären på banken och alla visste att det var så här det gick till.
Sedan dess har reglerna skärpts och det är inte tillåtet att blanda in hyresrätter i köp av villor eller bostadsrätter. Susanne Larsson tycker att det är bra och rimligt och hon tror inte att svarthandel är ett så stort problem längre.
– Jag har varit med i väldigt många bytesdiskussioner och bara en gång har jag blivit erbjuden pengar emellan. Det är ju straffbart både att köpa och att sälja nu och vem vill ta den risken? Jag tror inte det är vanligt alls längre.
Om det inte finns någon misstanke om svarthandel borde det vara fritt fram att byta, oavsett skäl, tycker Susanne, som får medhåll av bland andra Hyresgästföreningens förbundsjurist.
– För mig skulle det förstås vara jättebra och jag tror det skulle gynna hela samhället om det blev lättare att röra på sig. De som har bostadsrätt kan ju köpa och sälja hur de vill, men hyresgäster blir inlåsta och måste bo kvar om de inte har giltiga skäl.
Är kommande pension beaktansvärt skäl?
I hennes lilla kök står flera flyttkartonger färdigpackade när vi hälsar på. Susanne Larsson gav inte upp efter avslaget i höstas, utan har skickat in en ny bytesansökan till värden. Hon hoppas kunna byta till sig en annan etta på Söder, med dusch i korridoren och en hyra runt 3 000 kronor.
– Det vore fantastiskt! Vilken frihet!
Ett par veckor senare får hon ett brev från hyresvärden. Det är kortfattat:
”Vi kan tyvärr inte godkänna det lägenhetsbyte du har ansökt om. Anledningen är att vi ej anser att du har beaktansvärda skäl för bytet.”
Muntligen får hon motiveringen att hon själv väljer att gå ner i tid och lön och att det då inte är ett beaktansvärt skäl. Susanne Larsson tycker att man måste få göra sådana livsval själv och att hyresvärden inte ska kunna bestämma över hennes deltidspensionering. Hon hade gärna velat få det prövat i hyresnämnden, men det kan ta lång tid så hennes bytespartner hoppade av. Nu är hon besviken.
– Jag har helt enkelt inte andra val än att bo kvar och kanske inte kunna gå ner i arbetstid.
