Susannes hyresvärdar bryter mot lagen om och om igen – nu krävs de på extra stort skadestånd: ”Jag förstår inte varför de gör detta”
Susanne al-Baidhani är en av de hyresgäster i Åstorp som under flera år har bott med makarna Bou som hyresvärdar. 2020 sades hon och flera andra grannar upp. Värdarna menade att hyresgästerna med flit förstörde lägenheterna. Uppsägningarna gick inte igenom när de blev prövade av hyresnämnden och hyresgästerna fick bo kvar.
I samma veva blev hyresvärdarna också återbetalningsskyldiga gentemot fyra hyresgäster för att ha tagit ut olagligt höga hyror. Totalt cirka en halv miljon kronor. Orsaken var att värdarna inte hade hyresförhandlat med Hyresgästföreningen trots att det finns en så kallad förhandlingsordning, vilket betyder att hyresvärdarna måste gå via Hyresgästföreningen om de vill förändra hyrorna.
En lapp om hyreshöjning
Hyresgästföreningen har nu lämnat in en stämning till Hyresnämnden i Malmö med ett större skadeståndsanspråk för brott mot förhandlingsordningen.
I juni fick Susanne al-Baidhani en lapp i brevlådan där det stod att hennes hyra skulle höjas med över 4 000 kronor.
”Härmed meddelar er att från 1 juli 2024 höjs hyran till 9 316 kronor i månaden.”
Samma sak skedde också vid julen 2022. För några grannar var det tredje gången. Enligt hyresvärdarna var orsaken ökade kostnader för fastigheten.
– Jag tänkte direkt att det tänker jag inte betala, säger Susanne al-Baidhani.
Blir övervakad av kameror
Nu säger hon att hon är ganska van att råka ut för liknande saker och vet sina rättigheter. Hon har under de senaste åren varit i olika konflikter med hyresvärdarna. Nu senast i somras blev hennes familj och en granne uppsagda. I september beslöt hyresnämnden att de får bo kvar.
I hyresnämnden sa värden att Susanne hade förstört en övervakningskamera, satt lim i lås, vanvårdat lägenheten och inte sorterat sopor. Enligt nämnden var inget bevisat eller av så allvarlig art att de var skäl för uppsägning.
Hovrätten slagit fast
Tillbaka till det aktuella ärendet med hyreshöjningen. Hyresnämnden och Svea hovrätt har vid olika tidpunkter slagit fast att det finns en förhandlingsordning i huset, vilket innebär att värdarna inte kan höja hyrorna på egen hand.
Att de trots detta gör det igen är för Susanne al-Baidhani oförklarligt.
– Jag förstår inte varför de gör detta. Jag vet inte om de har sin egen verklighet och tror att de har rätt, säger hon.
Hyresgästföreningen har sedan 2020 mött hyresvärdarna i olika sammanhang, till exempel i hyresnämnd och hovrätt. Och det är alltså för tredje gången det handlar om oriktiga hyreshöjningar.
Ny lagstiftning
– De borde ha lärt sig att de inte kan höja hyran på egen hand. Jag har slutat ägna det en tanke varför de gör så här, bara konstaterar att de gör, säger Karl-Mikael Jensen, förhandlare och gruppchef på Hyresgästföreningen.
Nu riskerar värdarna att få betala ett stort belopp. Den som bryter mot förhandlingsordningen kan få betala skadestånd. Tidigare låg praxis på 5 000 kronor per lägenhet men sedan 2023 finns en ny lag som gör det möjligt att ansöka om skadestånd upp mot ett basprisbelopp per lägenhet. I år ligger basprisbeloppet på drygt 57 000 kronor. I det aktuella fallet handlar det om två lägenheter och totalt alltså 114 000 kronor.
Den nya lagstiftningen blev testad i Sundsvall tidigare i år. Utan att först förhandla med Hyresgästföreningen hade en hyresvärd efter en renovering höjt hyran. Hyresnämnden slog fast att ett skadestånd på ett halvt basprisbelopp var rimligt.
Dags att testa övre gräns
I fallet i Åstorp konstaterade hovrätten så sent som i april att det fanns en förhandlingsordning för huset. Det var endast två månader efter att värdarna aviserade en ny hyreshöjning. Hovrätten menade även att hyresvärdarna var väl medvetna om vad de gjorde och att de ”förfarit medvetet illojalt mot Hyresgästföreningen”.
Enligt Karl-Mikael Jensen är det anledningen till att Hyresgästföreningen nu anser att det är dags att testa den nya lagstiftningens övre gräns.
– Lagstiftningen säger minst ett halvt prisbasbelopp, mot bakgrund att de har gjort det flertalet gånger och medvetet agerat illojalt väljer vi att pröva med ett helt prisbasbelopp, säger han.
Vägrar acceptera förhandlingsordning
Dorioa och Dorinel Bous vägran att acceptera förhandlingsordningen har redan kostat och kan således kosta ännu mer. Varken beslut i hyresnämnden eller hovrätten får dem att ändra sig.
– Detta ska jag gå jättelångt med, till slut internationellt, säger Dorioa Bou.
Hon menar att Hyresgästföreningen inte har bevisat att det finns en gällande förhandlingsordning, och att domstolarna har beslutat fel. Ett argument är att hon inte har skrivit under något avtal. Ett annat är att hon menar att Hyresgästföreningen har angett fel adresser i processen om förhandlingsordningen. Vidare säger hon att de inte blir debiterad de tolv kronorna som en förhandlingsordning kostar i månaden och per lägenhet. Det borde de om det fanns ett avtal.
Vill inte gå via Hyresgästföreningen
Hennes huvudproblem är att hon inte får höja hyrorna och hon vill inte gå via Hyresgästföreningen. Hon anser inte heller att hon i det aktuella fallet har aviserat om en hyreshöjning utan bara informerat om att de vill höja hyrorna för att de ligger lågt.
Susanne al-Baidhani förstår att Hyresgästföreningen nu höjer skadeståndskravet.
– Värdarna måste ju lära sig någon gång. Vi har förhandlingsordning på fastigheten och de kan inte göra vad de vill.
Det är ännu inte fastställt när förhandlingen kommer att ske i Hyresnämnden i Malmö.
Att det finns en förhandlingsordning betyder att om en majoritet av hyresgästerna vill att en hyresgästorganisation, i praktiken oftast Hyresgästföreningen, ska sköta hyresförhandlingar måste värden alltid vända sig till organisationen. En förhandlingsordning följer med huset och gäller även om huset byter ägare. Den kan inte sägas upp om hyresgästerna inte går med på det.
Doriora och Dorinel Bou äger en hyresfastighet på Nämndemansgatan i Nyvång och Doriora också en på Borrgatan i Nyvång.
I oktober 2020 skrev Hem & Hyra första gången om konflikten mellan hyresgästerna och makarna Bou. Då hade värdarna sagt upp alla hyresgäster efter att de, via Hyresgästföreningen, ansökt om återbetalning av överhyror.
I maj 2024 besökte tidningen hyresgästen Homsi på Borrgatan som inte haft vatten i köket i 25 dagar.
Samma månad berättade Hem & Hyra i en artikel om hur omfattande värdarna kameraövervakar hyresgästerna.
Här hittar du alla artiklar om värdarna, som 2023 hamnade på Hem & Hyras lista över Sveriges värsta värdar.
2020 slår Hyresnämnden i Malmö slår fast att fastigheten i Nyvång omfattas av en förhandlingsordning. Hyresvärdarna har velat få den ogiltigförklarad. Hyresnämnden skriver i beslutet att hyresvärden ska betala tillbaka ca 400 000 kronor till fyra hushåll i fastigheten samt 20 000 kr i skadestånd till Hyresgästföreningen. Svea hovrätt fastställer senare nämndes beslut.
Juni 2021. Ett nytt försök från värden att säga upp förhandlingsordningarna blir inte framgångsrikt. Beslut i hyresnämnden om att förlänga förhandlingsordningen för fastigheterna i Åstorp och Nyvång.
Oktober 2023. Hyresnämnden i Malmö beslutar att värdarna ska betala 60 000 kronor i skadestånd till Hyresgästföreningen. Anledningen är att de har aviserat hyreshöjningar till fyra hyresgäster i strid mot förhandlingsordningen. I början av 2024 sätter Svea hovrätt ner skadeståndet till 40 000 kronor, men likt hyresnämnden slår den fast att det finns en förhandlingsordning och menar att värdarna borde veta det och därför har ”förfarit illojalt”. Värdarna fortsätter hävda att det inte finns någon förhandlingsordning.
