Svårt att sänka hög hyra i nya hus
Hyrorna i nybyggda hus är oftast höga – ibland mycket höga. De kan sättas enligt tre principer (se fakta till höger). Presumtionshyror eller hyror satta enligt den så kallade bruksvärdesprincipen är förhandlade med Hyresgästföreningen.
Men ibland bryter förhandlingarna samman. Värden vill ha en högre hyra än Hyresgästföreningen kan acceptera, ofta med motivet att det krävs för att få kalkylen att gå ihop.
Värden kan då själv bestämma hur hög hyran ska vara, så kallad egensatt hyra. När hyresgästerna flyttar in kan de välja att acceptera hyran eller att vända sig till hyresnämnden och begära en sänkning. Antingen själva eller med Hyresgästföreningens hjälp.
Hem & Hyra har bett landets nio hyresnämnder att ta fram samtliga sådana ärenden från 2010 och framåt för helt nya hus.
Resultatet visar att den här typen av ärenden endast finns i Stockholm, att de är mycket ovanliga och att i samtliga fyra fall har värden fått ha kvar den begärda hyran som har blivit mellan 1 720 och 2 035 kronor per kvadratmeter och år. I det dyrare fallet motsvarar det drygt 12 700 kronor i månaden för en trea. Därmed kan hyrorna användas som jämförelsematerial vid framtida prövningar.
– Det har inte gått så bra. Trots att vi har åberopat jämförelse med likvärdiga fastigheter med lägre hyror, säger Monicka Sparrman, jurist på Hyresgästföreningen i Stockholm som företrätt hyresgästerna i flera av ärendena.
Då har det gått desto bättre när föreningen kunnat träffa förlikningar. I ett fall yrkade värden på en höjning på sju procent för ett några år gammalt hus i Sundbyberg – det blev 1,2 procent. I det andra fallet i kvarteret Lisselhagen i Borlänge sänktes hyrorna med 6,3 procent efter en lång konflikt.
Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningens riksförbund, är inte nöjd. Varken med prövningarna i hyresnämnd och hovrätt, eller att hyrorna i nyproduktion skenat.
– Det finns åtskilliga exempel på att det går att bygga billigare än som ofta görs i dag. Framför allt handlar det om att vilja, men många värdar väljer i stället att profitera på bostadsbristen.
De är med andra ord fritt fram för värdarna att sätta den hyra de själva vill. Men Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna Sverige, påpekar att det rymmer en osäkerhet, eftersom det alltid går att få den hyran prövad.
– Våra medlemmar försöker sätta en hyra som skulle hålla i hyresnämnden. Det förefaller som man prickar rätt, säger Martin Lindvall.
* Bruksvärdesprincipen: Hyran sätts utifrån generella värderingar av exempelvis standard och läge. Hyran får inte vara påtagligt högre än för liknande lägenheter.* Presumtionshyra: Om värden och Hyresgästföreningen inte kommer överens enligt bruksvärdesprincipen så kan man i stället förhandla fram en presumtionshyra. Med investeringskostnad som en viktig parameter. Hyran kan då bli betydligt högre än för andra likvärdiga lägenheter och kan inte användas som jämförelseobjekt vid en prövning i hyresnämnden.* Värden sätter hyran själv: Fastighetsägaren kan välja att helt bestämma hyrorna själv. Om hyresgästerna vänder sig till hyresnämnden och begär en prövning kan hyran komma att sänkas. Även om Hem & Hyras granskning visat att det är svårt.
