Svensk ombildningsfinans: ”Vi sysslar inte med handel av hyresrätter”
I Hem & Hyras artikelserie ”Den stora köpfesten” har vi granskat ombildningar i Stockholms län, med fokus på den största aktören på marknaden, ombildningskonsulten Restate.
En annan spelare som dyker upp i slutfasen av processen är Svensk ombildningsfinans, en ny aktör som hittills gått lite under radarn. Men som kan vara den som avgör om en ombildning går igenom.
Hyresgäster i aktuella ombildningsfastigheter får hem ett brev där Svensk ombildningsfinans erbjuder sig att köpa deras bostad. Brevet riktar sig till dem som kan ha svårt att få lån och hyresgästen erbjuds cirka 300 000 – 400 000 kronor i ersättning.
Flera hyresgäster som Hem & Hyra har pratat med som fått brevet undrar om affärsmetoderna är helt lagliga.
– Det verkar vara den sista desperata stöten. Men frågan är vart man ska ta vägen? Jag kommer inte att nappa på detta, varför ska jag låta dem tjäna pengar på min lägenhet, säger en av hyresgästerna, Anita Gunnerstad, som Hem & Hyra tidigare berättat om.
Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen Region Stockholm, uttalade sig i samma artikel och ifrågasätte upplägget, och menar att det kan handla om handel av hyreslägenheter.
– Man säljer sin lägenhet utan att ha behövt betala för den. Det är inte tillåtet att köpa och sälja hyreskontrakt. Det gör att man kan ifrågasätta den typen av handel.
”Bygger på dålig kännedom om vårt upplägg”
Men Mattias Anderberg, vd för Svensk ombildningsfinans, hävdar bestämt att det inte handlar om svarthandel. För Hem & Hyra ger Mattias Anderberg sin bild av verksamheten.
– Det här är komplexa saker och vi uppskattar inte att det framställs som att det vi gör inte skulle vara tillåtet. Vi hör ofta de här invändningarna, men de bygger ofta på dålig kännedom om antingen regelverket, vårt upplägg eller en kombination av dessa. Vi är extremt tydliga att detta är en möjlighet för den det passar, för människor som redan hyr ut i andra hand eller är på väg att flytta, säger han.
Cirka 2-4 procent av de boende i dessa ombildningar brukar nappa på erbjudandet enligt Mattias Anderberg.
– Övriga som inte kan ordna boende ska kasta erbjudandet i papperskorgen. Handel med hyreslägenheter är mycket riktigt otillåtet, men vi hjälper hyresgästen att få sin lägenhet upplåten, först därefter köper vi ut dem.
Hur går det till mer exakt?
– I en ombildningsfastighet har alla hyresgäster rätt att köpa sin hyreslägenhet. Och under förutsättning att föreningen godkänner det så har också hyresgästen rätt att köpa sin lägenhet tillsammans med vem de vill. Det kan oftast vara en sambo eller att man är gift med någon eller ett barn. När lägenheten är upplåten som bostadsrätt köper vi den av hyresgästen. Affärsidén går ut på att köpa ut dem som vill sälja och har någon annanstans att bo.
Har ni samarbete med Restate?
– Vi har inget samarbete med dem över huvud taget. Däremot har vi kontakter av praktiskt slag när det gäller interaktionen mellan hyresgäst och föreningen då ombildningskonsulten ofta är bryggan där emellan. Vi har ingen insyn i hur ombildningarna går till eller vilka som köper eller inte köper, det skulle heller inte vara tillåtet för ombildningskonsulterna att dela med sig av den informationen så vi kör vårt race bara, vilket betyder en bred bombmatta av marknadsföring helt enkelt.
Hur vet ni vilka hus som är aktuella för ombildning?
– De kommunala bolagen informerar på hemsidorna om vilka hus som är aktuella för ombildning. Vi har inte marknadsfört oss vid privata ombildningar.
Vilka hyresgäster är det som får brevet om ert erbjudande?
– Vi skickar brev till alla som bor i hus som ska ombildas. Vi, alltså jag och min kompanjon Tomas Hedlund som är projektchef, är väldigt färska och halkade in på det här 2018 i samband med att senaste stora ombildningsvågen satte i gång i Stockholm. Totalt sett har cirka 2 000 fått köperbjudande.
Var tar de hyresgäster som tackar ja till erbjudandet vägen?
– Huvudsakligen handlar det om folk som redan bor någon annanstans. Det är många som hyr ut i andra hand i allmännyttan och andra är på väg att flytta. För vår del handlar det om att inte sätta någon på gatan. Framför allt om det handlar om barnfamiljer, då vill vi se skriftligt bevis på vart de ska ta vägen.
I breven som skickas ut till hushållen är det vanligt är att hyresgästen erbjuds 300 000 – 400 000 kronor för att ni ska få köpa lägenheten. Är det den summan hyresgästen får, oavsett vad ni får när ni sedan säljer vidare?
– Ja, det stämmer. Men hur mycket hyresgästen erbjuds kan skilja från förening till förening. När vi höll på i Hallonbergen 2018 kunde vi erbjuda 550 000 kronor, för då var priserna så mycket bättre, priserna är generellt sämre idag.
I brevet står det även att ett riktvärde är att hyresgästen får cirka 85 procent av marknadsvärdet direkt vid tillträdet. Är det de 300 000 – 400 000 eller får hyresgästen mer pengar beroende på marknadsvärdet?
– Det är väldigt svårt att svara generellt på det, men 85 procent ligger mellan 300 000 – 400 000 kronor. Vi skickar samma brev till alla hyresgäster, och vet inte om de sitter på superslitna ettor på bottenvåningen eller jättefina treor i hörnläge högt upp med fint ljusinsläpp. Det kan skilja jättemycket på hur mycket övervärdet är i förhållande till upplåtelsepriset.
Hur snabbt säljer ni?
– Det beror bland annat på hur länge hyresgästen bor kvar, de får bo kvar max tre månader. Vi håller inte med renoveringar, så vi brukar sälja lägenheterna som de är.
Ni måste ju tjäna en del på det för lägenheterna säljs för mer än 300 000 – 400 000 kronor?
– Övervärdena är inte så stora som folk tror. Dels så är de ganska högt värderade för det är bra för de boende när de går till banken. Fastigheterna är i många fall optimistiskt värderade, de flesta är i dåligt skick. Vi har ganska dyra uppläggningsavgifter mot vår bank och en ränta som kan vara cirka 40 procent dyrare än för en privatperson. Vi betalar två mäklararvoden, dels för första avtalskonstruktionen där vi köper ut hyresgästen i två steg och sedan för själva försäljningen.
”Handlar inte om någon slags kniv mot strupen”
Är det många som tycker att ni tjänar för mycket pengar på deras lägenheter?
– Vi upplever att de är ganska nöjda annars skulle de tacka nej till erbjudandet. Det jag vänder mig mest mot i den här debatten är att det skulle handla om att de boende skulle ha någon slags kniv mot strupen och känna sig tvingade att ombilda. Den stora merparten av överskottet rinner iväg mellan fingrarna i form av kostnader och skatter. Så det är inte så att de får 300 000 och vi får 300 000 utan det är snarare så att vi kanske får 120 000. Då har vi ändå köpt en lägenhet som kan vara värd strax under två miljoner totalt för en medelstor lägenhet.
Många undrar om er affärsmetod är laglig, vad säger du om det?
– Vi har låtit jurister titta på vårt upplägg och vi har på fötterna. Jag kan förstå att det är svårt för privatpersoner att förstå men man kan förvänta sig att en jurist borde förstå att ingen håller på att handla med hyresrätter, då ska du hålla på med svarta pengar och så jobbar inte vi, vi jobbar med bank och mäklare. Det finns få branscher eller samhälleliga företeelser som omgärdas av så många missförstånd som ombildning, och det hela blir väldigt polariserat, beroende på vilken politisk syn man har.
Är det någon annan som kör med den här affärsidén?
– Jag vet faktiskt inte men jag har aldrig sett någon annan marknadsföring eller hört från någon hyresgäst att de fått liknande erbjudanden.
En oberoende granskning av en ombildning i Sollentuna beskriver att din kompanjon Tomas Hedlund har köpt en lägenhet till underpris i den fastigheten, vilket kan ha varit till skada för föreningen enligt granskningen. Hur ser du på det?
– Den här granskningen innehåller många felaktigheter, till att börja med godkände inte föreningen oss att köpa som juridisk person, så det blev inga köp för Ombildningsfinans utan Tomas köpte en lägenhet privat. Det är lite svårt att veta vad den där granskaren menar, hur som helst hade Ombildningsfinans ingenting med den fastigheten att göra, säger Mattias Anderberg.
Nytt att köpa tillsammans som affärsidé
En som följt ombildningarna i Stockholm sedan 80-talet är Göran Olsson, tidigare vd för Bostadsrätterna/SBC, och expert på bostadsrätter. Han säger att det inte är något nytt att köpa en hyresrätt vid en ombildning tillsammans med någon, men att det är nytt att driva det som en affärsidé.
– Att till exempel föräldrar går in och köper tillsammans med ett barn är inget nytt under solen. Inte heller att barn till äldre kan gå in och köpa tillsammans för att underlätta vid en ombildning.
Det som håller på att försvinna vid dagens ombildningar är grundtanken om att de som köper också ska vara de som förvaltar fastigheten, menar han:
– Nu har pengarna kommit att spela en allt större roll, och konstruktionerna för hur man underlättar en ombildning har förändrats. Svensk ombildningsfinans går in och köper utan att ha ett engagemang i föreningen, samtidigt som de hjälper till att få till en ombildning genom att köpa lägenheterna tillsammans med hyresgästerna, vilket är positivt för de som vill ombilda.
Är det en laglig affärsmetod?
– Så länge hyresgästen och styrelsen är med på upplägget finns det inget olagligt i detta. Handlar det om dubbel upplåtelse däremot hade det stridit mot lagen. Dubbel upplåtelse är när en hyresvärd går in och köper upp en lägenhet, trots att hyresgästen inte vill ombilda.
Vad säger du om att hyresgästen bara får cirka 300 000 kronor, det kommer man inte långt med som insats till en bostadsrätt?
– Det är vuxna människor som får ta sina egna beslut, tycker de att det är bra att få lite pengar i handen och stå utan bostad, så är det upp till dem, säger Göran Olsson.
