Unik satsning på hyreshus för bostadslösa – inkomsten avgör hyran
Allt fler människor saknar egen bostad för att de inte har ekonomiska förutsättningar att ta sig in på den vanliga bostadsmarknaden, så kallad strukturell hemlöshet. Det här vill Stockholms Stadsmission göra något åt, och bygger nu vad de själva kallar för Sveriges första socialt hållbara hyreshus.
Fastigheten kommer att bestå av lägenheter för både ensamhushåll och familjer. Den huvudsakliga målgruppen för satsningen är människor som har svårt att ta sig in på den ordinarie bostadsmarknaden av egen kraft. Ofta är det låga inkomster som är den gemensamma nämnaren eller att man har en skuld som gör att inte uppfyller kraven hos hyresvärdarna.
Byggandet av de 41 lägenheterna är redan igång. Det första spadtaget togs den första mars i år på torget vid Brunskogsbacken i Farsta strand.
Exakt hur lägenheterna ska förmedlas är inte klart än, men däremot är det klart hur själva förvaltningen och ägarmodellen ska se ut, efter många turer och funderingar om hur allt ska gå ihop.
Egen modell med hyreskooperativ
Stockholms Stadsmission kommer använda sig av en upplåtelseform med kooperativ hyresförening som grund. Det är föreningen som blockförhyr lägenheterna från fastighetsägaren, och som ansvarar för förvaltningen av hyreshuset. Modellen liknar den som bostadsbolaget SKB har, men det är inte ett ägarkooperativ, utan ett hyreskooperativ.
– Alla som blir hyresgäster kommer att bli medlemmar i den kooperativa föreningen, men vi kommer inte att ha avgifter för det som SKB. Vi kommer att sitta med som hjälp i styrelsen. Det här är en modell som är väldigt vanlig i många andra länder, säger Pernilla Parding, chef för Bostad på Stockholms Stadsmission.
Det blir alltså ett fastighetsbolag under Stockholms stadsmission som äger fastigheten och som blockuthyr till hyresföreningen.
– Upplägget liknar en bostadsrättsförening med en styrelse, stadgar och stämmor, säger Pernilla Parding.
Hur kommer det sig att det inte blir hyresrätter?
– På grund av två huvudanledningar: en kooperativ hyresförening inbjuder till delaktighet och gemenskap, du lär känna dina grannar i huset väl, och det ökar tryggheten både i huset och hela bostadsområdet. Vi tror helt enkelt att det blir större engagemang om vi driver huset genom en förening. Vi har också tampats med hur man gör ett hyreshus som kan gå till hyresgäster med låga inkomster och kort kötid utan att det bara blir genomgångsbostäder. Våra hyresgäster har ofta flyttat runt på osäkra kontrakt i flera år så det har varit viktigt för oss att hitta en modell där vi kan ge dem första handskontrakt.
”Vi tror helt enkelt att det blir större engagemang om vi driver huset genom en förening.”
– Den andra grundorsaken handlar om ekonomisk hållbarhet. För en fastighetsägare måste ett hyreshus ge positiv avkastning, det måste finnas pengar för underhåll över tid till exempel. Avkastningskravet för oss som icke vinstdriven ägare är lägre än för en vanlig fastighetsägare, men även vi måste ha ett positivt driftsnetto över tid, annars går kalkylen inte ihop. Man får inga lån av banken och det blir inte hållbart. Så, totalhyran för fastigheten måste in. Men om alla i huset ska bidra lika mycket och vi har samma hyresnivå för alla hushåll kommer inte hushåll med låga inkomster kunna bo här. Och det är ju det som är problemet i många nyproduktioner, tröskeln blir för hög för hushåll i det lägre inkomstspannet.
Differentierade hyror
Huset kommer att ha tre olika lägenhetskategorier och beroende på inkomst kan man söka endast någon eller alla kategorier av lägenheter.
– Med en kooperativet som grund kan vi sätta våra egna hyror och därmed använda oss av en differentierad hyressättning, som skapar möjligheter att sänka trösklarna för de som står utanför och samtidigt hålla en hållbar ekonomi över tid. Och det är en del av den sociala innovationen i detta, säger Pernilla Parding.
Hur ska fördelningen se ut?
– Vi håller på att räkna om kalkylen utifrån dagens läge för att få rätt hyror. Det är en utmaning under rådande omständigheter givetvis, men det kommer gå. Vår primära hyresgäst är en ensamstående mamma som yrkesarbetar på heltid. Vi vill att de ska kunna bo bra och ha ett bra liv.
Kommer de med högre inkomster att vilja bo i huset om de måste betala en högre hyra?
– Ja, det tror jag. Vi kommer inte ha högre hyror än vanliga nyproducerade i området och jag tror många kommer tycka om det socialt hållbara i modellen. Det är just mångfalden som är viktig och även en utmaning, vi vill blanda så mycket som möjligt. Jag tror också att med den bostadsbrist vi har i länet, så kommer det finnas många som vill bo i detta fina hus.
Det har varit mycket prat om de här bostäderna är lika med social housing, att stat och kommuner subventionerar bostäder med reducerad hyra riktat till inkomstsvaga grupper. Vad säger du om det?
– Man får sätta vilken etikett man vill. Vi kallar det socialt hållbara bostäder, då vi tycker att alla har rätt att bo bra.
Inflyttning nästa år
Om allt går enligt planen blir lägenheterna inflyttningsklara under 2024.
Vilka kommer att kunna söka lägenheterna?
– Vi har inte bestämt det i detalj ännu. Under hösten ska vi försöka att komma fram till hur vi ska förmedla lägenheterna. Men redan i dag har vi en bobyrå som förmedlar lägenheter, det kan bli så att Bobyrån kommer att få förmedla lägenheterna i detta hus också.
Totalt blir det 41 lägenheter, allt från ettor till fyror. I en lägenhet på bottenvåningen kommer Stadsmissionen att ha ett kontor med bovärd och fastighetsskötare.
Bostadsbristen i Stockholm är enorm, kommer 40 lägenheter att råda bot på den?
– Det här kommer inte att lösa hemlösheten. Men det är ett modellskapande exempel som vi hoppas andra fastighetsägare kan ta efter. Just den här modellen med differentierad hyressättning är först ut på marknaden och det kommer att forskas via KTH och Formas på hur det går. Det känns förstås jättespännande, alla pratar om hur hemlösheten ska lösas man man gör inte så mycket åt det, säger Pernilla Parding.
Hyresgästföreningens bostadspolitiska chef Karin Lindeberg är väl insatt i Stadsmissionens husprojekt i Farsta strand, men hon tycker inte att det ska vara Stadsmissionens ansvar att föra kampen mot hemlöshet.
– Grundproblemet är varför vi behöver den här typen av byggnader: det är den stora bostadsbristen och en bostadspolitiken som misslyckats under decennier som ligger bakom. Hemlöshet är ett stort och växande samhällsproblem som slår sönder människors liv och är den yttersta konsekvensen av den bostadsbrist som samhället ska lösa.
”Politiken bär ansvaret”
Karin Lindeberg menar att det är kommunernas ansvar att se till att det finns bostäder för alla enligt bostadsförsörjningslagen.
– Vi har kommuner som inte alls bygger hyresrätter för de vill inte riskera att människor med olika slags problem bor i deras kommun. Vi tycker inte att en frivilligorganisation ska ta ansvar över bostadsbristen utan det är politiken som bär det ansvaret.
Vad tycker du om modellen med differentierade hyreskategorier i Stadsmissionens hus i Farsta?
– Vi tycker inte att det är rimligt att människor tvingas bo i särlösningar. Vi har haft det tidigare i form av barnrikehusen på 30-talet och det förde bara med sig social stigma och avvecklades så småningom. Det finns andra åtgärder, som att inrätta en bostadsförmedling efter behov och inte efter kötid till exempel. Men framför allt att omedelbart få igång bostadsbyggandet då det råder bostadsbrist i oerhört många kommuner i Sverige.
- Stockholms stadsmission kommer ha tre olika lägenhetskategorier i huset.
- Kategori A är jämförbar med vanliga nybyggda hyreshus i området, med samma hyresnivå som presumtionshyran i området.
- Kategori B och C har två nivåer av lägre hyresnivå.
- I övrigt är det inget som skiljer lägenheterna åt.
Så fungerar den differentierade hyressättningen
- Lägenheterna i huset är uppdelade i tre nivåer där normhyrorna skiljer sig från start, där den högsta nivån är under genomsnitt för övrig nyproduktion och de andra ligger lägre än så.
- Stockholms Stadsmission matchar hyresgäster mot lämplig hyresnivå utifrån en sammanvägd bedömning av behov, där vi bland annat kommer ta hänsyn till inkomst, familjesituation och andra behov.
- Att hyresgästerna ska ha tillräckligt mycket kvar av sin disponibla inkomst efter att ha betalat hyran för att leva ett skäligt liv är en viktig del av matchningsprocessen.
Källa: Stockholms stadsmission
