Tog hjälp av konsult för att höja äldres hyror – får bakläxa i hyresnämnden
Våren 2023 klubbade Skövde kommun igenom en ny modell för hyressättningen på sina särskilda boenden för äldre. Som skäl angavs att den gamla modellen, från 2002, var otydlig och att man behövde reda ut vad man egentligen tog betalt för. Enligt beslutsprotokollet från den andra mars 2023 räknade Skövdes vård- och omsorgsnämnd med att den nya hyressättningsmodellen skulle ge ”…ökade hyresintäkter med cirka en miljon kronor jämfört med nuläget”.
I arbetet med den nya modellen anlitades Harold Nilsson på Alintec. En konsult som Hem & Hyra tidigare har granskat och som Skövde, tillsammans med elva andra kommuner, betalat drygt tio miljoner kronor för att utreda och ge juridisk hjälp kopplat till hyror på särskilda boenden.
På Skövdes totalt åtta särskilda boenden finns 458 lägenheter för äldre. Enligt den nya modellen skulle över hälften få höjd hyra. Övriga skulle antingen behålla samma hyra eller få den få den sänkt.
Hyresnämnden: ”Orimligt höga höjningar”
Men på Hyresgästföreningen ansåg man att höjningarna för många av lägenheterna skulle bli orimligt höga.
– Vissa mervärden, som närhet till service med mera ska givetvis påverka, men inte hur mycket som helst. Vid jämförelse med studentbostäder, som också har höga hyresnivåer, blir det ändå nästan dubbelt så dyrt, vilket känns orimligt, sade Håkan Skött, förhandlare på Hyresgästföreningen, i ett pressmeddelande.
Redan 2022 hade Skövde kommun och Hyresgästföreningen haft svårt att komma överens om höjningen av hyrorna på de särskilda boendena. Hyresgästföreningen ansåg att kommunens krav var oskäligt högt och hyrorna lämnades oförändrade. Det vill säga på samma nivå som de var under 2021.
Kommunen strandade förhandlingarna
När den nya hyressättningsmodellen hade klubbats igenom gjorde Skövde kommun ett nytt försök att höja hyrorna. Men trots att partnerna möttes sju gånger kunde de inte enas och till slut strandade Skövde kommun förhandlingarna.
Därefter direktaviserade kommunen sina nya hyror till hyresgästerna. Det vill säga, skickade ut information om ny hyresnivå och bifogade en blankett där hyresgästerna fick kryssa i om de accepterade eller ej.
40 hyresgäster i sju olika boenden accepterade inte sin nya hyra och drev, med Hyresgästföreningens hjälp, frågan vidare till Hyresnämnden i Jönköping.
– På vår begäran besiktigade hyresnämnden ett antal enrumslägenheter och studentboenden för att skapa sig en bild av bruksvärdet på orten, säger Ludvig Möller, förhandlingsjurist på Hyresgästföreningen i BohusÄlvsborg-Skaraborg , som varit hyresgästernas ombud.
Nämnden gick på hyresgästernas linje
Nu har hyresnämndens beslut kommit och för merparten av hyresgästerna som processat var beskedet positivt.
För tre av de sju prövade boendena slår nämnden fast att det antingen ska vara oförändrade hyror eller en höjning på max 100 kronor i månaden.
– I praktiken innebär det att 2021 års hyresnivå fortsatt gäller på de här boendena. För det var ju 2021 års hyror som prövades, säger Ludvig Möller.
För tre andra boenden blir höjningen cirka 300 till 400 kronor i månaden och för ett boende höjs hyran med cirka 350 till 750 kronor per månad.
De nya hyrorna ska, enligt hyresnämnden, ligga i spannet cirka 5 100 kronor till cirka 7 200 kronor.
– Med tanke på att det tillkommer omvårdnadsavgifter och matavgifter på 8000 till 9000 kronor per månad så är den totala boendekostnaden för de här äldre hyresgästerna fortsatt mycket hög. Sedan är det en annan sak att vissa av dem kan ha rätt till offentliga bidrag för att täcka delar av boendekostnaden, säger Ludvig Möller.
Gäller 2024 års hyresnivå
En annan sak som hyresgästerna kan glädjas åt är att hyresnämnden bestämde att hyrorna ska gälla i 2024 års hyresnivå, trots att Skövde kommun yrkade på att de skulle justeras enligt 2023 års nivå.
– Eftersom hyreshöjningarna varit historiskt höga de senaste två åren gör det stor skillnad att beslutet avser 2024 års hyresnivå, säger Ludvig Möller och tillägger:
– Även om hyresnämnden landar i högre hyresnivåer för de här lägenheterna än vi anser vara skäligt så är hyrorna totalt sett betydligt lägre än om de bara skulle ha följt med i den allmänna hyresutvecklingen.
Skarp kritik mot konsultens modell
På Hyresgästföreningen är man kritisk till hyressättningsmodellen som Alintec-konsulten Harold Nilsson tagit fram åt Skövde kommun. Ludvig Möller menar att metoden bygger på att man i detalj bryter ner varje lägenhet i en mängd olika delvärden och att detta kan leda till i princip hur höga hyror som helst.
– Man har tittat på en vanlig lägenhet hos Skövdebostäder. Sedan utgår man från den hyran och lägger till en rad saker som boende på särskilda boenden ska betala extra för. Det kan handla om till exempel brandlarm och sprinklersystem. Som hyresgäst kan man ju fråga sig om ett rigoröst sprinklersystem med brandlarm verkligen förbättrar lägenheten med flera hundra kronor per månad. Eller om det är något som ligger i fastighetsägarens intresse för att uppfylla byggreglerna för boendeformen, säger Ludvig Möller.
Han menar att nämnden bekräftar Hyresgästföreningens kritik mot Skövde kommuns modell.
– Nämnden har gjort en helhetsbedömning som omfattar lägenhetsstorlek, övergripande standard, tillgång till gemensamma utrymmen och boendets geografiska läge. Nämndens tillvägagångsätt är både rimligare och mer i linje med hyreslagstiftningen, säger Ludvig Möller.
Vad händer nu?
– Nu ska vi se till att alla på Skövdes äldreboenden får rätt hyra. Nämnden har ju bara fattat beslut om hyran för ett litet urval av hyresgäster på respektive boende. Övriga har ju direktaviserad hyra så nu ska vi boka in förhandlingar med Skövde kommun för att omsätta för samtliga lägenheter., säger Ludvig Möller och tillägger:
– Sen är det ju så att hyrorna som nämnden beslutat om gäller 2024 års nivå. Så det kommer att bli en ny förhandling om 2025 års hyror och där får vi räkna med en höjning.
Hyresnämndens beslut kan överklagas fram till den sjunde mars.
LÄS ÄVEN: Kommunen tar 96-åriga Astrid till domstol – för att höja hennes hyra.
