Hovrättsdomen: Tvingas betala 53 000 kronor efter flytt – trodde lägenheten var uppsagd
De obetalda hyresavierna samlades på hög. Skulden växte för varje månad. Hyresvärden Lulebo AB saknade betalningar för nio månadshyror för lägenheten och två månadsavgifter för garageplatsen.
Efter upprepade påminnelser med uppmaning om att betala vände sig värden till Kronofogdemyndigheten för att få mannen vräkt. Socialnämnden meddelades i samma veva som avhysningsprocessen inleddes.
Lulebo skickade en sista varning till hyresgästen att han skulle förlora lägenheten ett visst datum eftersom han inte betalat sina räkningar. Information om hur han ändå kunde återvinna kontraktet bifogades.
Kronofogden sökte mannen för delgivning om vräkning, men fick aldrig tag i honom.
När hyresgästen läste Lulebos brev säger han sig ha uppfattat det som att han var uppsagd och att datumet var ett sista datum för utflyttning. Därför packade han ihop sina saker och bad sin mamma om hjälp med flytten. Utan att veta vart han skulle ta vägen lämnade han lägenheten i slutet på augusti 2019, strax före det angivna datumet.
Men han meddelade aldrig hyresvärden att han flyttade ut. Någon regelrätt uppsägning gjordes aldrig. Varken av hyresgästen eller värden. (Se faktaruta nedanför artikeln)
Inte heller elbolaget eller Skatteverket informerades om att han inte längre bodde kvar på adressen.
Efter sex månader, när elbolaget kontaktade Lulebo för att tala om att de stängt av elen i lägenheten, gjorde hyresvärden en kontroll och konstaterade att bostaden var övergiven.
Lulebo återtog då lägenheten och noterade datumet för övertagandet, 13 februari 2020.
Ett datum som senare kommer vara avgörande i tingsrätten.
Stäms på 103 656 kronor i obetalda hyror
Varför det efter upptäckten dröjde 19 månader, ända till 20 september 2021, innan Lulebo agerade och lämnade in en stämningsansökan till tingsrätten för att kräva hyresgästen på obetalda skulder framgår inte av handlingarna. Men för att Lulebo ska kunna driva in de 103 656 kronor som de vill ha för obetalda hyror behövs en rättslig prövning eftersom den före detta hyresgästen vägrar betala.
Och det är just dröjsmålet som den före detta hyresgästen också reagerar på.
I rätten hävdar mannen att stämningen lämnats in för sent i förhållande till när han flyttade ut – drygt två år tidigare. Mannen anser därför att hela historien ska preskriberas enligt jordabalkens tvååriga preskriptionsfrist.
Lulebo å sin sida menar att hyresavtalet fortsatte gälla fram till dess att bostadsbolaget upptäckte att den var övergiven. Räknat från det datumet har det inte gått mer än två år mellan upphörande av kontraktet och stämningsansökan.
Lulebo förklarar inför rätten:
”Att bara lämna bostaden konstituerar inte en uppsägning. Hyresgästen var således skyldig att betala hyra fram till dagen då Lulebo återtog lägenheten. Det var inte möjligt för Lulebo att återta lägenheten innan eftersom Lulebo inte hade fått några signaler om att hyresgästen hade flyttat ut ur bostaden.”
Den före detta hyresgästen menar att han aldrig meddelade Lulebo om flytten eftersom han trodde att det sista brevet var en direkt uppsägning, och att han därmed inte hade något val om han inte ville bli vräkt av Kronofogden.
”Jag blev hemlös efter att jag lämnade lägenheten och hade inga incitament för att flytta om det inte varit för uppsägningen.”, säger mannen i rätten.
Tingsrätten i Luleå hade alltså en enda sak att reda ut för att avgöra målet: När upphörde egentligen hyreskontraktet att gälla?
Var det vid den tidpunkten som hyresgästen uppfattade som ”uppsägningsdag” eller var det när Lulebo upptäckte att lägenheten var tom ett halvår efteråt?
Skulden: Noll eller 100 000 kronor – allt hängde på ett datum
Om tingsrätten gått på hyresgästens linje skulle det inneburit att ansökan blivit ogiltigförklarad och preskriberad. Mannen hade då inte behövt betala en krona till Lulebo.
Men så blev det inte.
Tingsrätten ansåg att hyreskontraktet löpte vidare eftersom det inte fanns någon giltig uppsägning, varken från hyresgästens eller hyresvärdens sida. En delgivning av Kronofogden om avhysning hade kunnat anses som en giltig uppsägning – men Kronofogden lyckades ju aldrig få tag i mannen och delge honom.
”Man är skyldig att betala hyra för en lägenhet man hyr, oavsett om man bor i den eller inte”
Mannen ansågs därför ha varit hyresgäst under hela tiden fram till dess att Lulebo övertog bostaden.
”Man är skyldig att betala hyra för en lägenhet man hyr, oavsett om man bor i den eller inte” konstaterar Luleå tingsrätt i sin dom, som för övrigt inte meddelades förrän i juni 2023. Nästan två år efter stämningsansökan.
Mannen är nu alltså skyldig att betala det yrkade beloppet på 107 096 kronor.
53 512 kronor är tidigare skulder och 53 584 kronor är hyror efter flytt, exklusive räntor. Han ska dessutom betala Lulebos rättegångskostnader på 3 440 kronor.
Mannen ville inte betala
Men mannen ogillade domslutet och överklagade till hovrätten för att avgöra skuldfrågan. Mannen ansåg att han inte skulle behöva betala mer än de tidigare hyresskulderna som han hade innan flytten.
Lulebo motsatte sig kravet och den 29 februari 2024 meddelade Hovrätten för övre Norrland sitt beslut: Tingsrättens dom kvarstår och skulden likaså.
- Gör det i tid och gör det skriftligt!
- Det vanliga är att uppsägningstiden är tre (hela) månader. Säger du till exempel upp kontraktet den 10 januari så är du hyresgäst och ansvarar för lägenheten fram till och med den 30 april. Du måste alltså betala hyran under hela uppsägningstiden.
- Säkrast är att en uppsägning görs skriftligt. Skicka med rekommenderad post om det inte går att lämna till hyresvärden personligen. Gör du en muntlig uppsägning måste den bekräftas skriftligt av värden.
En uppsägning ska innehålla:
- Vem uppsägningen är riktad till (hyresvärden)
- Vilken lägenhet som sägs upp (lägenhetsnummer och adress)
- Vem som gör uppsägningen (hyresgästen som står på kontraktet)
- Namnunderskrift
Det finns gratis mallar att ladda ner för skriftlig uppsägning, exempelvis från Hyresgästföreningens hemsida.
Kortare och längre avtalstid
- Om du och värden avtalat om kortare uppsägningstid än tre månader så är det den tiden som gäller ifall du säger upp kontraktet. Är det värden som säger upp kontraktet har du i stället rätt till tre månaders uppsägningstid om du vill.
- Om du och värden avtalat om en längre uppsägningstid än tre månader gäller den överenskommelsen endast om det är hyresvärden som säger upp dig. Du har rätt att välja om du hellre vill ha tre månaders uppsägningstid.
- Om värden skickat dig en uppsägning och du accepterar den så bör du även bekräfta detta, gärna skriftligt, till hyresvärden.
Dags för flytt
- När hyrestiden gått ut ska du lämna lägenheten senast klockan 12.00 nästkommande vardag. Om till exempel 1 maj är utflyttningsdag så är det i stället 2 maj som gäller, eftersom 1 maj är en röd dag. Förutsatt att du inte kommit överens om annat med exempelvis den som ska flytta in efter dig.
- Städa noga! En flyttstädning ska vara grundligt gjord. Slarvas det i skrymslen och vrår kan du bli skyldig att betala för en extra städning.
- För att undvika orättvis bedömning är det bra att fota eller filma lägenheten efter att du städat ur den.
- Glöm inte att lämna tillbaka alla nycklar till hyresvärden. Saknas en nyckel kan det resultera i en räkning.
