Här är värdarnas metoder för att upptäcka svartuthyrning – röda kalsonger bevis när Arman skulle vräkas
Ett tips från en bovärd gjorde att Örebrobostäder började misstänka att Arman hyrde ut svart. Örebrobostäder kontrollerade hans elmätare och gjorde ett oanmält besök.
Elmätaren visade att det användes el, trots att Arman var fast utomlands på grund av pandemin. Vid besöket öppnade en för Örebrobostäder okänd man i underkläder. Allt blev bevis för att få Arman vräkt.
Arman motsatte sig vräkningen och tog ärendet till hyresnämnden. Av handlingarna framgår att Arman känner sig trakasserad och övervakad av hyresvärden.
Svartuthyrning kan ge fängelse
Lagen om svartuthyrning skärptes 2019. Efter det kan hyresvärdar säga upp den som misstänks hyra ut olovligt utan att först ge en varning. Om dessutom andrahandshyran är för hög kan det bli tal om böter eller fängelse i högst två år.
Det innebär att värdarna behöver vara väldigt säkra på sin sak och göra grundliga utredningar innan de säger upp en hyresgäst.
Men metoderna som värdarna använder för samla bevis kan många gånger upplevas som integritetskränkande och till och med vara juridiskt tveksamma. Frågan är helt enkelt om ändamålet helgar medlen?
Arman har sin åsikt klar:
”Att spionera på hyresgäster är olagligt”, skriver han till hyresnämnden.
Motsatte sig uppsägningen
Hem & Hyra har granskat sju kommunala hyresvärdar i Mellansverige. Sedan 2015 har de återtagit över 2 600 hyreskontrakt till följd av otillåten andrahandsuthyrning eller att hyresgästen anses sakna behov av bostaden.
Vi har ställt frågor till värdarna om vilka metoder de använder i jakten på svartuthyrare och oanvända bostäder. Uppsalahem vägrar att svara på enkäten med hänvisning till att metoderna är hemliga: ”Framgången i arbetet bygger på att ingen är medveten om hur bolagen jobbar för att förhindra olovlig andrahandsuthyrning.”
Övriga sex kommunala värdar svarar att de kontrollerar okontroversiella uppgifter som folkbokföringsadresser, namn på dörrar och gör föranmälda besök hos hyresgästerna.
Men därefter blir svaren spretigare. Vår enkät visar att värdarna drar gränsen helt olika för vilka metoder som anses okej och inte.
Kfast går längst
Kfast i Eskilstuna är den värd som svarar att de går längst för att hitta svartuthyrare. De spanar utanför lägenheter, fotograferar in i eller utanför, kollar öppna sociala medier samt var hyresgäster befinner sig före och efter arbetstid. Deras gräns går vid att skicka vänförfrågningar på sociala medier eller att be reparatörer fota i bostaden.
Motpolen är Kopparstaden i Falun. De ratar alla de metoderna och anser dem principiellt fel.
Men då har Kopparstaden bara återtagit två lägenheter under 2023 jämfört med 70 stycken hos Kfast. Metoderna som Kfast använder verkar alltså löna sig.
Var går gränsen?
Juridiskt är det inte helt enkelt att avgöra var gränsen går för vad värdarna får och inte får göra (se grafik nedan). Det är dataskyddsförordningen som begränsar vilka uppgifter en hyresvärd får registrera och använda om en hyresgäst.
Grundregeln är att det ska vara så få uppgifter som möjligt under så kort tid som möjligt för att uppnå syftet. Vissa sätt att kartlägga hyresgäster skulle också kunna vara brottsliga. Men samtidigt har vi fri bevisprövning i Sverige. Det innebär att även bevis som har tagits fram på ett olagligt sätt prövas i hyresnämnder och andra domstolar.
Bolagen med tveksamma metoder
Kfast, Mimer och KBAB svarar i enkäten att man kontrollerar hur hyresgäster använder taggar i sin jakt på svartuthyrning. Även Örebrobostäder kan göra det ibland, men då krävs att polisen misstänker brott.
Det är en tveksam metod, enligt Peter Hellman som är advokat och expert på fastighetsrätt och GDPR.
– När det gäller att gå igenom passageloggar för att hitta olovlig andrahandsuthyrning har hyresgästerna förmodligen inte samtyckt till det. Då måste värden ha ett annat rättsligt stöd för att behandla uppgiften och det är tveksamt om de har. Det är en bedömning i varje enskilt fall, men det är mer åt det otillåtna hållet, säger han.
Gavlegårdarna i Gävle gör samma bedömning. De använder inte taggar för att avslöja svartuthyrning:
– Det är inte lagligt enligt vår uppfattning. Annars hade vi gärna gjort det. Enda gången vi tar fram sådana uppgifter är när polisen begär ut dem i samband med en brottsutredning. Men vi får inte titta på när hyresgäster kommer och går eller när de är i tvättstugan, säger deras bostadskonsulent Robert Krantz.
Inte avgörande
Helen Sundin, bosocial chef på Mimer i Västerås, säger att kontroll av taggsystemet inte är avgörande när det gäller att avslöja svartuthyrning.
– Vi tar in information från många olika håll. När det gäller att upptäcka om någon hyr olovligen i andra hand har vi dålig nytta av att se vem som använt taggen. Det ger oss inget.
Vid de tillfällen då Mimer faktiskt kollar passageloggar är när bostadsbolaget inte får tag på en hyresgäst och det finns flera månaders obetalda hyror.
– Om ingen använt taggen på flera månader kan det tyda på att lägenheten är övergiven, säger Helen Sundin.
Hem & Hyras granskning visar att de flesta hyresgäster säger upp kontraktet själva när de konfronteras med misstankar om olovlig andrahandsuthyrning eller att de inte har behov av bostaden.
Bland de cirka 2 600 hyreskontrakt som de sju kommunala värdarna återtagit är det bara en handfull hyresgäster som har protesterat.
Att så många flyttar utan att ta strid tar hyresvärdarna som kvitto på att deras misstankar och bevisning är korrekta. Men vår granskning visar att hyresgäster kan känna sig pressade att säga upp kontraktet – även om de är oskyldiga till anklagelserna – i utbyte mot att få bättre referenser.
Den som vräks har nämligen svårt att få ett nytt hyreskontrakt hos en annan värd. Arman, vars fall hamnade i hyresnämnden, upplevde uppmaningen som ett hot: ”I samtal med utredningsgruppen har de varit hotfulla. De har hotat med mig uppsägning”, skriver han till hyresnämnden.
Mannen i röda kalsonger
Hur gick det då för Arman i hyresnämnden och hur var det med den där mannen i kalsonger?
Arman, som egentligen heter något annat, fick behålla bostaden.
Nämnden skriver i sitt beslut att elförbrukningen i Armans lägenhet hela tiden varit så låg (cirka 100 kWh per månad) att det inte går att dra några slutsatser om någon bott där under de sex månader som Arman var fast utomlands.
Och mannen som öppnade var, enligt Arman, systerns man.
Nämnden skriver i sitt beslut att det finns en del besvärande omständigheter kring kalsongmannens vistelse i bostaden. Bland annat att mannen som öppnade inte kunde tala svenska – men det kan systerns man.
Eftersom värden inte lyckats slå fast vem den mystiske mannen egentligen var – och vad han gjorde i lägenheten – föll bevisningen.
Örebrobostäders utredningsgrupp är fortfarande övertygad om att Arman hyrde ut svart. Och att kontentan av hyresnämndens beslut är att de hade behövt kontrollera ännu Arman mer, för att få ett vräkningsbeslut.
