Unik prövning efter HD-dom – hyresgäst kan få sjurummare i Gamla stan och 600 000
Ett stenkast från legendariska restaurang Gyldene Freden i Gamla stan finns föremålet för en unik tvist i hyresnämnden. Föremålet är en sjurummare på 306 kvadratmeter med en hyra på 55 000 kronor i månaden.
Hyresgästen har hyrt lägenheten av ett uthyrningsföretag som hyresvärden anlitat och använder våningen både som bostad och kontor sedan 2017.
Men en dom från Högsta domstolen som kom i december 2022 gjorde att hyresgästen nu tar strid mot både hyresvärden och uthyrningsföretaget.
Domen från Högsta domstolen var ett bakslag för hyresvärdar som, likt hyresvärden i Gamla stan, använder mellanhänder för att hyra ut så kallade hotellägenheter i andra hand till hög hyra.
Amerikansk affärsman tog strid
HD-domen handlar om en amerikansk affärsman som hyrde en lägenhet dyrt i andrahand av ett uthyrningsföretag som hyresvärden anlitat. Hyresgästen tog strid mot hyresvärden och vann.
Enligt domen har hyresvärden anlitat ett uthyrningsföretag och på så sätt rundat hyreslagen och tagit ut en högre hyra av mannen.
Det slutade med att HD slog fast att affärsmannen får bo kvar i lägenheten med samma rättigheter som en vanlig förstahandshyresgäst. Affärsmannen fick också en rejäl hyressänkning i en tidigare förlikning med hyresvärden.
Det är alltså denna HD-dom som hyresgästen i Gamla stan nu hoppas ska hjälpa även honom att få vinna mot värden.
Kräver tillbaka över 600 000
Hyresgästen kräver att hyran sänks från 55 000 kronor i månaden till 29 587 i månaden. Men hyresgästen vill också att hyresvärden betalar tillbaka 609 902 kronor – pengar som hyresgästen betalat i överhyra.
Samtidigt kräver hyresgästen att få bo kvar med den lägre hyran och samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, detta med stöd av HD-domen.
Hem & Hyra har varit i kontakt med både hyresgästen och uthyrningsföretaget men de har valt att inte medverka i artikeln.
Handlingarna i hyresnämnden visar också att uthyrningsföretaget sade upp hyresgästen i Gamla stan 22 november 2022, ett ärende som ska avgöras i hyresnämnden. Enligt uthyrningsföretaget är skälet till att de sagt upp hyresgästen att de själva blivit uppsagda av fastighetsägaren.
Det visar sig också att hyresgästen i Gamla stan inte är ensam om att gå till hyresnämnden och ta strid mot värden med stöd av HD-domen.
Vi hittar ytterligare en hyresgäst som hyrde lägenheten via sitt företag och flyttade in i en trerummare på 79 kvadratmeter på Sibyllegatan på Östermalm för några månader sedan, i februari 2023.
Hyresgästen betalar 26 790 kronor i hyra till ett uthyrningsföretag som anlitas av fastighetsägaren och kräver enligt ansökan till hyresnämnden att hyran sänks till 12 095 kronor, som hyresgästen menar är vad de förhandlade hyrorna ligger på.
Men hyresgästen vill också att mellanhandsföretaget och hyresvärden solidariskt betalar tillbaka 44 085 kronor som hyresgästen menar att han betalat för mycket i hyra sedan han flyttade in.
Hyresgästernas ombud är Sebastian Ländin, advokat på Adrianssons advokatbyrå, som också var ombud för hyresgästen som tidigare vann i Högsta Domstolen.
Varför går de här två hyresgästerna till hyresnämnden?
– De vill betala en skälig hyra och få tillbaka den överhyra de betalat. Tidigare riskerade andrahandshyresgäster att bli av med sina lägenheter om de klagade på att hyran var för hög, men HD-domen gör att hyresgästerna kan kräva det här utan att riskera att bli uppsagda, säger Sebastian Ländin.
I potten ligger alltså både en rejäl hyressänkning, återbetalning av cirka 650 000 kronor och att hyresgästerna kan få bo kvar med en skälig hyra med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, det vill säga besittningsskydd.
Sebastian Ländin tror att hyresgästerna har goda chanser att vinna i hyresnämnden.
– Jag tror att det här är de första ärendena som prövas i hyresnämnden och som stödjer sig på HD-domen. Men jag tror att antalet andrahandshyresgäster som begär att få betala en skälig hyra lär öka markant vartefter innebörden av HD:s dom får spridning, säger Sebastian Ländin.
”Många andrahandshyresgäster kan vinna”
Han tror att antalet hyresgäster som skulle kunna få tillbaka den överhyra de betalat och få bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst är stor och hänvisar till Hyresgästföreningens rapport som kom fram till att cirka 15 000 lägenheter i Stockholm hyrs ut via mellanhandsföretag.
– De flesta av dem har rätt till besittningsskydd och samma rättigheter som en förstahandshyresgäst enligt HD-domen. Men de har också stora möjligheter att få sänkt hyra och återbetalt den överhyra de betalat, säger han.
Vi ber fastighetsägaren till huset i Gamla stan, Lars Edman, att kommentera kravet från hyresgästen.
– Men det är ju kontor hela huset, säger han innan han lägger på luren.
Det finns flera kontor i huset, men att hyresgästens våning bara skulle vara kontor motsägs av hyresgästens hyreskontrakt, som skickats in till hyresnämnden. I hyreskontraktet står det ”Lägenheten är bostad och kontor” åt hyresgästen och dennes familj. Även i uppsägningshandlingarna står att våningen är både kontor och permanentbostad.
Men mannen hävdar att han har rätt att bo kvar och hyresnämnden ska nu avgöra om han har rätt att bo kvar med samma rättigheter som en förstahandshyresgäst, få en rejäl hyressänkning och få tillbaka över 600 000 kronor. Eller behöva flytta.
Hyresvärd håller inte med
När det gäller tvisten om lägenheten på Sibyllegatan på Östermalm, som också hyrs ut av ett uthyrningsföretag, så ägs fastigheten av Malmegårds Fastigheter.
Fastighetsägaren Bengt Malmegård tycker inte att hans uthyrningar via mellanhandsföretag är jämförbara med exemplet i HD-domen.
– Vi har ett blockhyresavtalet som är godkänt i hyresnämnden och har följt alla regler för att hyra ut den här och andra lägenheter till företag, LSS-boenden och försäkringsbolag, säger han.
I HD-domen slogs fast att det rådde ett bulvanförhållande mellan hyresvärden och mellanhandsföretaget och att hyresgästen därför hade samma rättigheter som en förstahandshyresgäst.
– Men vi har inget bulvanförhållande utan använder bara Företagsbostäder Sverige för att vi behöver hjälp att hyra ut till företag, LSS-boende eller försäkringsbolag. Vi har inte sådant kontaktnät som de har och kan inte bygga upp en sådan tjänst, säger han.
Men det går ju inte att komma ifrån att du tjänar mycket mer pengar genom att hyra ut på det här sättet eller hur?
– Vi har en högre hyra eftersom de flesta lägenheterna är renoverade. Har du lagt ut en halv miljon kronor behöver du ha högre hyra, säger han.
Är hyrorna förhandlade med Hyresgästföreningen?
– Nej vi försökte men de vill inte gå med på de här hyresnivåerna. Det närmar sig marknadshyror men är ett sätt för företag att få en lägenhet tillfälligt, säger han.
Han tror samtidigt att HD-domen kan leda till att färre värdar hyr ut lägenheter via mellanhandsföretag för att de är osäkra på rättstillämpningen.
– Det måste därför redas ut vad som gäller så det ska bli intressant att det prövas i hyresnämnden. Blir det svårt att hyra ut på det här sättet så kan det bli problem för tillväxten i Stockholm om företag inte kan hyra lägenheter till nya medarbetare, Konsekvensen blir att många utländska större företag inte längre kan förlägga sina huvudkontor i Stockholm när de inte kan hitta lägenheter till sin utländska personal, säger han.
