Utbudschock på bostadsrätter att hyra: ”Det är hyresgästernas marknad”
Det talas om en utbudschock på andrahandsmarknaden. Det senaste årets kraftiga höjningar av ränteläget har slagit hårt mot de som har stora, rörliga bolån. Fler än vanligt vill då hyra ut sina bostäder i stället.
Det kan vara en förklaring till att antalet bostadsannonser har exploderat på nästan alla uthyrningssajter. Hem & Hyras jämförelse mellan data från oktober 2022 från den statliga utredningen “Ordning och reda på hyresbostadsmarknaden”, och utbudet på samma sajter nu i november 2023 visar på utbudsökningar med mellan 40 och 90 procent.
Bakom ökningarna kan också finnas de som egentligen vill sälja sina bostäder, men har svårt att göra det nu utan att det blir en privatekonomisk smäll.
Fick nej från föreningen
Hamid Samadzadeh i Göteborg är en av dem. Han trodde att det var en bra affär när han köpte sin etta i Norra Biskopsgården. Det var hösten 2020 och marknaden var på stadig uppgång. 150 000 i kontantinsats och 850 000 kronor i lån skulle han nog få tillbaka, med lite vinst, så småningom.
Nu är det tveksamt om han ens kan lyckas sälja lägenheten. Men eftersom han redan har hyrt ut den för att provbo med sin sambo i ett år ville bostadsrättsföreningen inte tillåta fortsatt uthyrning.
Först efter ett halvår med flera rättsliga turer fick han godkänt.
Hyresnämnden i Göteborg bedömde att priset på bostadsrätter har försämrats påtagligt och att det kan vara svårt för Hamid att få lägenheten såld på acceptabla villkor. Just detta nämndes som ett giltigt skäl när privatuthyrningslagen skrevs för tio år sedan och därför fick Hamid tillstånd att hyra ut mot föreningens vilja.
– Jag blev så lättad när jag läste beslutet att jag brast ut i gråt, jag verkligen fulgrät! Om jag inte hade fått tillstånd så hade det varit panik. Jag hade gått minus med 7-8 000 kronor i månaden.
Bostadsrättsföreningen överklagade, men Hamid fick nyligen rätt även i Svea hovrätt. Nu kan han hyra ut lägenheten fram till mars 2024. Men det är inte lika lätt gjort som förut. Nyligen flyttade en hyresgäst ut och Hamid söker en ny. Många faller bort för att de hittar något annat, säger han.
– Jag har absolut märkt av att utbudet har ökat. Det är en enorm skillnad. Det är hyresgästernas marknad nu, säger Hamid Samadzadeh.
”Utbudschock är positivt”
Företrädare för de största annonsplatserna bekräftar att de märker en boom av bostadsrätter och hus att hyra nu.
– Privatuthyrningsmarknaden befinner sig i en utbudschock och jag ser det som något positivt. Det är bra för att mota bostadsbristen nu när nybyggnationen tyvärr avtar, säger Jim Ankare, vd för marknadsplatsen Samtrygg.
Där ökade antalet bostadsrätter att hyra med 203 procent första halvåret i år, jämfört med första halvåret 2022. Äganderätter, som villor och ägarlägenheter ökade med 216 procent.
På Qasa, som också driver Blocket bostad, ökade antalet uthyresannonser för bostadsrätter med 55 procent mellan oktober 2022 och oktober 2023.
Hyrorna stiger – men kan förhandlas
Ännu har dock det ökade utbudet inte lett till generella hyressänkningar. Däremot måttliga höjningar sedan i fjol, enligt Qasas jämförelse av begärda hyror i oktober 2022, respektive oktober 2023:
Isabelle Purits, kommunikationschef på Qasa säger att de kan löna sig att förhandla ifall hyran i annonsen verkar orimligt hög.
– Man kan inte ta ut ockerhyra på samma sätt som tidigare, utan får lägga sig på en lägre nivå. Som hyressökande har man bättre möjligheter att förhandla om hyran nu.
Man kan pruta på priset i annonserna alltså?
– Ja, exakt. Nu är utbudet större en efterfrågan, så som hyresgäst har man en bättre position, säger Isabelle Purits.
”Fortsätter drömma eller sänker hyran”
Samtryggs vd Jim Ankare påpekar att de stigande räntorna har inte bara gjort det dyrare för bolånetagare. De har också gjort att det mer lockande att hyra ut eftersom man lagligt kan ta ut betydligt högre hyra än tidigare.
Det beror på att Riksbankens referensränta ligger till grund för vilken hyra som är skälig enligt privatuthyrningslagen (se faktaruta nedan). Referensräntan har höjts från 0,5 till 3,5 procent på ett år – vilket för med sig att hyrorna kan mer än fördubblas.
Tidigare kunde många ta ut hyror långt över det som lagen föreskriver. Bostadsbristen, framför allt i storstäderna, gjorde att bostadssökande var beredda att betala det priset för att få någonstans att bo. Men nu är det motsatt läge, enligt Jim Ankare.
– Det finns en massa privatpersoner som vill hyra ut, men marknaden är inte beredd att betala de hyror som anses vara lagliga. De som sätter ut annonser med drömpriser får inte napp. Antingen fortsätter de att drömma eller så sänker de hyran.
Rimliga förväntningar
Många bostadsannonser ligger ute vecka efter vecka, säger Jim Ankare. I andra fall gör man upp om en lägre hyra än i annonsen, eller anpassar den begärda hyran från början. För bostadssökande har det blivit lättare att hitta något, men det har ändå inte blivit svårt att hyra ut, enligt Jim Ankare.
– Vi har fortfarande så stor bostadsbrist i storstadsområdena att det gåt att hyra ut så länge man har rimliga förväntningar på hyran.
- Hyran får inte vara påtagligt högre än uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad.
- Kapitalkostnaden är inte kopplad till uthyrarens faktiska lån och räntor. I stället ska den beräknas utifrån vad som är skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.
- Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över Riksbankens referensränta. Hösten 2022 innebar det max 2,5 procent. Nu, hösten 2023, gäller max 5,5 procent.
- För en lägenhet som är värd två miljoner kronor innebär det att skälig avkastningsränta har stigit från 4 166 kronor till 9 166 kronor i månaden.
- Därutöver får uthyraren ta ut faktiska kostnader för till exempel avgift, el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.
- Hyresgästen kan begära sänkt hyra, men kan inte få retroaktiv betalning och riskerar att bli uppsagd.
