Utredning föreslår mer inflytande för hyresgäster
Utredningen ”Stärkt ställning för hyresgäster” har arbetat sedan 2015. Nu kommer den med förslag på hur hyresgäster ska får mer inflytande vid renoveringar och om privatuthyrningslagen, samt hur man bättre ska komma åt värdar som inte sköter om sina hus enligt bostadsförvaltningslagen.
Hyresgäster har en erkänt svag ställning när det gäller renoveringar i dag och många har tvingats flytta på grund av stora hyreshöjningar efter ombyggnaden. Visserligen krävs deras godkännande innan renoveringen får sättas igång, men om någon säger nej och saken prövas i hyresnämnden får fastighetsägaren så gott som alltid rätt att göra de åtgärder man hade tänkt.
– Jag är väldigt nöjd. Det är en gedigen utredning med förslag som är bra för samhället. Renovering kommer att gå från att vara mycket lönsamt till lönsamt för fastighetsägarna. Samtidigt som hyresgäster slipper känna oro och kanske tvingas flytta, säger Agneta Börjesson.
Vid en prövning ska hyresnämnden göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens olika intressen. Enligt utredningens förslag ändras hyreslagen så att hyresnämnden ska bedöma om åtgärderna är ”skäliga” för hyresgästen. För att bedöma vad som är skäligt ska hyresnämnden bland annat beakta om hyresgästen kunnat påverka åtgärdens utformning och omfattning om åtgärden är rimlig mot bakgrund av den hyreshöjning som kan bli följden, och om åtgärderna överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Förslaget kommer sannolikt att leda till att hyresgästerna ska erbjudas olika nivåer på renoveringen. Susanna Skogsberg, förbundsjurist på Hyresgästföreningen som suttit med i utredningens expertgrupp, är påfallande nöjd med förslaget.
– Många hyresvärdar jobbar så redan i dag. Vi har ramavtal om samråd för över 300 000 lägenheter och för dem blir det ingen större förändring. Men för de fastighetsägare som inte vill samråda blir det en stor skillnad. Förslagen kommer troligen att innebära att fler ärenden inledningsvis kommer att prövas i hyresnämnderna, och att det står att att många fler tvister kan komma ska att avgöras till hyresgästernas fördel, säger Susanna Skogsberg.
Hon menar att i slutändan kan det leda till att fler hyresgäster kan bo kvar efter ombyggnaden.
– Som det är i dag har fastighetsägarna en gräddfil. Förändringarna som föreslås innebär en bättre balans mellan hyresgästernas och fastighetsägarna olika intressen. Självklart ska hyresvärdar kunna underhålla sina hus, men i en omfattning som leder till att hyresgästerna kan bo kvar – annars har ju besittningsskyddet ingen betydelse, säger Susanna Skogsberg
Utredaren Agneta Börjesson (MP) har även haft i uppgift att titta på förändringar i lagstiftningen som berör hyresvärdar som inte sköter om sina hus ordentligt. Utredningen har kommit fram till att man bör införa en ny typ av åtgärd, förvaltningsföreläggande.
Det innebär att en kommun eller hyresgästorganisation ska kunna ansöka om att hyresnämnden tvingar fastighetsägaren att åtgärda vissa brister.
– Då behöver inte en enskild hyresgäst skylta med sitt namn. Vi vet att många tycker det är obehagligt. Och man kan snabba på processen och komma åt mer allmänna problem med eftersatt underhåll, säger Susanna Skogsberg.
Reglerna om åtgärdsföreläggande, som innebär att hyresnämnden ålägger en hyresvärd att utföra åtgärder som enskilda hyresgäster kräver, förtydligas genom att det klargörs ett eftersatt underhåll inte behöver vara till men för hyresgästen för att nämnden ska besluta om åtgärdsföreläggande.
Den tredje stora punkten som utredningen tittat på är privatuthyrningslagen. Det vill säga regler som berör andrahandsuthyrning av bostadsrätter och villor. Där föreslås att bostadsrättshavare även i fortsättningen ska ha rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra, det vill säga avgiften till bostadsrättsföreningen och kapitalkostnaderna ska täckas av andrahandshyran. Det ska dock bli möjligt att få tillbaka överhyra retroaktivt upp till ett år, tidigare fanns ingen sådan möjlighet. Kontrakt som skrivits på en bestämd tid ska inte heller kunna sägas upp i förtid.
– Vi tycker det är bra att det går att få tillbaka retroaktiv hyra, men tycker att man skulle återinföra bruksvärdeshyra även för bostadsrätter, så att det blir samma regler som för hyresrätter, säger Susanna Skogsberg.
