Norrköping tar ut 390 miljoner – trots värdens underhållsskuld
För fyra år sedan flyttade Lars och Månia Didon in i hyreslägenheten på Dagsbergsvägen i Norrköping. Fyrarummaren hos kommunägda Hyresbostäder blev deras första gemensamma bostad med två barn. Men den visade sig bli något helt annat än vad de hade tänkt sig. I badrummet på ovanvåningen upptäckte de snart flera svarta prickar bakom badkaret.
– Vi skrubbade och skrubbade, möglet kom tillbaka lika fort. Vi körde med klorin men det hjälpte inte. Sedan när man duschade upptäckte man att det var sprickor i kaklet. Så vi anmälde det, säger Lars Didon.
I tvättstugan blev det så fuktigt att det rann vatten utmed väggarna. Månia håller fram bilder i telefonen och visar.
– Så här droppade det varje gång när man körde torktumlaren. De tyckte att vi skulle öppna ett fönster för det kostade för mycket pengar att sätta in en fläkt. Det tog flera dagar att få tvätten torr, säger Månia Didon.
Ventilationen inomhus upplevdes som dålig. Både Månia och hennes dotter Natalie kände att något var fel.
– Natalie hostade nätterna igenom och var täppt i näsa och hals. Vi fick gå på utredning med henne och både jag och Natalie har bestående astmaproblem. I dag går hon på två olika medicineringar för svår astma, säger Månia.
Men Hyresbostäder håller inte med. Enligt bolaget fanns ingen fukt i badrumsväggarna och mögelfläckarna ska ha berott på att väggarna var dåligt rengjorda. Förra året beslutade familjen att flytta.
– Vi kände att det går inte längre, det var ohälsosamt att bo kvar. Man tröttnade på att ingen hörde av sig och att man inte fick hjälp, säger Lars Didon.
Familjen Didon är inte ensamma om att vara missnöjda. Hyresgästundersökningar från Aktivbo visar att Hyresbostäder, med cirka 9 800 lägenheter, får sämre betyg för underhåll än andra jämförbara bostadsbolag i landet. Endast omkring hälften av de tillfrågade hyresgästerna uppger att de är nöjda med underhållet över tid.
När Hem & Hyra läser Hyresbostäders verksamhetsplaner beskrivs att det finns en underhållsskuld som går tillbaka till 1990-talet. Då fanns ett stort överskott på lägenheter i Norrköping och hyresintäkterna dök. Det gjorde att många underhållsinsatser fick skjutas på framtiden. Något som märks av än i dag.
– Vår underhållsskuld består av fönster, fasader, tak, badrum, hissar, det är alla möjliga saker. Man lekte snöplog och sköt på underhållsbehovet under 90-talet och en bit in på 2000-talet. Man hade inte pengar och då fick det vänta, säger Stefan Källman, chef för underhållsfrågor på Hyresbostäder.
På senare år har intäkterna ökat och bolaget har nu en bättre ekonomi. Men trots att underhållsbudgeten har utökats till drygt 200 miljoner om året finns underhållsskulden fortsatt kvar. Hur stor den är i dagsläget har bolaget svårt att svara på.
– Vi har ett stort underhållsbehov. Jag kan inte svara på om det är en miljard, tre miljarder eller fem miljarder. Vi tycker oss se att vi har färre vattenskador som beror på bristande underhåll, men vi har massor av våtrum kvar att göra, säger Stefan Källman.
Samtidigt som många hyresgäster väntar på renovering plockar Norrköpings kommun ut 100-tals miljoner ur Hyresbostäder. Under perioden 2014–2018 tog kommunen ut 390 miljoner kronor, visar Hem & Hyras granskning. En stor del av beloppet, 211 miljoner kronor, har Hyresbostäder dessutom fått ta i lån för att kunna ge till ägarna.
När den så kallade allbolagen infördes för snart tio år sedan fick kommunerna stora möjligheter att göra uttag ur sina bostadsbolag. Norrköping är en de kommuner i landet som tagit ut mest, visar Boverkets siffror.
Boverket, som synar värdeöverföringarna, anser att Norrköping har tagit ut för mycket pengar ur Hyresbostäder. När drygt 300 radhus såldes 2018 i stadsdelen Klockaretorpet tog kommunen hand om cirka 100 miljoner kronor av försäljningsvinsten. Men att pengarna tas ut på det sättet har inte redovisats till Boverket.
– Då ska man också ha kommunfullmäktigebeslut på försäljningen. Det är inget vi har fått från Norrköping, förklarar Emelie Hemström, jurist på Boverket.
När Hem & Hyra kollar med kommunsekreteraren så saknas beslut i fullmäktige om husförsäljningen. Enligt Boverket har Norrköping räknat fel och gjort ett otillåtet uttag på 89 miljoner kronor. Men socialdemokraten Lars Stjernkvist, kommunstyrelsens ordförande i Norrköping, anser ändå att kommunen har agerat korrekt.
– Jag tror de beslut vi har tagit tillgodoser lagstiftningens krav. Är det någon som vill pröva det så får man naturligtvis göra det. Där är jag ödmjuk, jag är inte lagklok.
Boverket säger att ni tagit ut 89 miljoner för mycket. Kommer ni att återföra de pengarna?
– Nej, det finns ingen anledning att riva upp beslutet på grund av detta.
Lars Stjernkvist ser heller inga stora problem i att politikerna plockar ut 100-tals miljoner ur Hyresbostäder, samtidigt som bolaget ligger efter med underhåll och fortsätter att ta lån.
– Kommunen växer och då behöver vi investera i LSS-boenden och bostadssociala åtgärder. I ett läge när vi har ett väldigt välmående bolag då tycker jag att det är rimligt att vi använder bolaget för att klara av en del av de här investeringarna, säger han.
Är det rätt att göra uttag på 100-tals miljoner när Hyresbostäder har en underhållsskuld?
– Jag känner inte riktigt igen den beskrivningen.
Du känner inte igen att det finns en underhållsskuld i bolaget?
– Jag känner inte till att den har vuxit utan tvärtom att de har ekonomiska möjligheter att faktiskt beta av den skulden. Men var hittar du den uppgiften?
Underhållsskulden anges i bolagets verksamhetsplan. Skulle inte uttagen göra större nytta om de fick vara kvar i bolaget?
– Det är alltid en svår avvägning. Det är ingen tvekan att Hyresbostäder är ett välmående bolag som klarar av att underhålla och ge en service till sina hyresgäster som de inte klarade av tidigare.
Hyresgästföreningen har kritiserat kommunens uttag som en extraskatt för hyresgästerna. De menar att kommunen i stället borde höja kommunalskatten.
– Vi har gjort det, vi höjde skatten häromåret. Men att vi kan använda vårt eget bolag och deras förmögenhetsbildning det har jag svårt att se som en extra skatt. Jag ser det som ett väldigt klokt sätt att använda ett överskott på. Det är för att andra också ska få ett tryggt boende, säger Lars Stjernkvist.
Familjen Didon tycker det är märkligt hur kommunen agerar.
– Det skulle vara bra om det hände någonting för hyresgästerna. Det pratades om att man skulle satsa på att göra en ny lekplats, men det blev ett litet gupp för cyklisterna, säger Månia Didon.
– Vi gav 11 000 i månaden för vår fyra. Det är det man undrar över, vart tar pengarna vägen, säger Lars Didon.
Normalfallet – ta ut 1,5 procent av vinsten
De allmännyttiga bostadsföretagen bedrivs som aktiebolag. I sådana bolag kan aktieägaren, det vill säga kommunen, ha rätt till en så kallad vinstutdelning – alltså en del av fjolårets vinst.
Om bostadsbolaget är del av flera kommunala bolag kan en del av vinsten föras över till andra verksamheter genom ett koncernbidrag. Bolaget kan även besluta om att minska aktiekapitalet för att återbetala pengar till kommunen.
Här får kommunen använda pengarna efter egen vilja. Det högsta totala beloppet för dessa tre typer av värdeöverföringar är cirka 1,5 procent av bolagets aktiekapital. Beloppet får heller inte överstiga halva årets vinst.
Räkneexempel: Om bostadsbolaget har ett totalt aktiekapital på 100 miljoner får maximalt 1,5 miljoner kronor föras över till kommunen – så länge man gjorde minst 3 miljoner kronor i vinst.
Undantag 1 – ta ut halva försäljningsvinsten
Oberoende av de övriga begränsningarna får kommunen plocka ut vinst från försäljningar av bostadsbolagets fastigheter. Vinsten motsvarar skillnaden mellan vad bostäderna har för bokfört värde
och vad de såldes för.
Även här får kommunen använda pengarna efter egen vilja. Men maximalt halva den totala vinsten får plockas ut.
Räkneexempel: Om bostadsbolaget sålt fastigheter för 100 miljoner får maximalt 50 miljoner föras över till kommunen.
Undantag 2 – ta ut hela vinsten
Om kommunen ska använda pengarna till så kallade bostadssociala ändamål kan hela den totala årsvinsten föras över från bostadsbolaget. Exempel på godkända satsningar är fotbollsplaner,
fritidsanläggningar, trygghetsinsatser, lekplatser och särskilda boenden.
Här måste kommunen använda pengarna för att främja integration, social sammanhållning eller för att underlätta bostadssituationen hos utsatta grupper. Till detta får hela fjolårets vinst användas.
Räkneexempel: Om bostadsbolaget gjort en vinst på 100 miljoner får 100 miljoner föras över till kommunen.
