Värd får backa om höga hyreshöjningar – domstol beslutar om lägre
På våren 2023 ville bostadsbolaget Kupolen i skånska Perstorp ha 4,9 procent i hyreshöjning. När Hyresgästföreningen inte gick med på det lämnade värden förhandlingarna.
I stället höjde bolaget på egen hand hyrorna och skickade ut avier med det nya beloppet, så kallat direktavisering. De allra flesta hyresgäster valde att betala den nya hyran och därmed acceptera höjningen. Men några vägrade. Att fortsätta betala den gamla hyran var också något som Hyresgästföreningen uppmanade till. Kupolen äger cirka 500 lägenheter i Perstorp.
Missförhållanden ledde till insats
Under hösten trappades konflikten upp mellan Kupolen och Hyresgästföreningen. Anledningen var att Hyresgästföreningen hade fått signaler om missförhållanden, till exempel om kök som föll sönder, mögelangrepp i badrum och felanmälningar som inte ledde till förbättringar. Det ledde till en större större insats i området i oktober. På plats synades ett 60-70 lägenheter.
Doris Yang i filmen nedan är en av hyresgästerna som Hem & Hyra har träffat.
Arbetet med att följa upp och få saker fixade i lägenheter fortgår parallellt med hyreskonflikten.
Under våren vände sig Kupolen till hyresnämnden för att få igenom sin hyreshöjning för hyresgästerna som hade fortsatt betala den gamla hyran. Där har nämndens ordförande försökt att få parterna att förlikas men parterna har inte lyckats komma överens. Tvärtom har konflikten under tiden trappats upp. Hyresgästföreningen har krävt sänkningar av hyrorna och Kupolen har kontrat med ännu högre hyreshöjningar.
Därför har nämnden nu fattat ett beslut – nära ett år efter att konflikten började.
Bruksvärderingar lång process
Nämnden tar inte ställning till olika procentsatser som i en hyresförhandling utan granskar lägenheterna utifrån deras bruksvärde. Där påverkar flera parametrar som till exempel läge, standard, storlek och planlösningar.
Bruksvärdesprövningar är omfattande processer där också så kallade jämförelselägenheter synas. Förutom hembesök tittar hyresnämnden och parterna på vad hyran är för andra, motsvarande lägenheter för att kunna göra en bruksvärdering. Fastighetsägarna vill oftast visa på lägenheter med högre hyra än de som tvisten rör, medan Hyresgästföreningen oftast lyfter fram de med en lägre hyra.
Därför har nämnden börjat med fem lägenheter. Nu har man kommit med ett beslut om de dessa.
En lägenhet får 4,95 procent i hyreshöjning, något högre än de 4,9 procent som Kupolen yrkade på. Övriga hyreshöjningarna landar på:
- 2,35%
- 3,75%
- 4,31%
- 4,37%
Hyreshöjningen får hyresgästerna betala retroaktivt och med ränta på överskjutande belopp, men å andra sidan gäller höjningen först från och med första augusti 2023.
Nämnden har gjort skälighetsbedömning
Hyresnämnden skriver i sitt beslut att de lägenheter som parterna har haft som jämförelse är så annorlunda att de inte kan användas rakt av. De har fått göra en ”skälighetsbedömning” utifrån deras erfarenhet om hyresläget på orten och vad de sett vid besiktningen, samt vad parterna har fört fram. De skriver att standarden på lägenheterna är relativt låg.
Hyresgästföreningen är nöjd med hade hoppats på ett ännu bättre resultat.
– Vi ser hyresnämndens beslut som en bekräftelse på att vi har agerat rätt och inte accepterat de hyreshöjningar som Kupolen har krävt. Eftersom vi yrkade på en sänkning så har vi ju inte fått det resultatet som vi önskat, säger Simone Hellrand, förhandlare på Hyresgästföreningen.
Nu fortsätter processen om hyresnivåer för övriga lägenheter där Hyresgästföreningen företräder 19 hyresgäster. Om parterna vill försöka komma överens själva eller om det blir en process för hyresnämnden är oklart.
– Vi har inte pratat med motparten ännu så det återstå att se, säger Simone Hellrand.
Hem & Hyra har sökt Kupolens ombud Henrik Kjellgren och delägare Marcus Hagelberg. De har inte återkommit.
- Februari 2023. Kupolen lämnar hyresförhandlingarna men skickar ändå ut nya hyresavier med en höjning på 4,9 procent. Kupolen äger cirka 500 lägenheter i Perstorp.
- April 2023. Kupolen ansöker i hyresnämnden om prövning av hyran för de som fortsatt betala den gamla hyran.
- April 2023. Hyresgästföreningen har ett möte med Kupolens hyresgäster där det kommer fram att många är missnöjda med sin värd.
- Oktober 2023. Hyresgästföreningen genomför en större insats och besöker mellan 60 och 70 lägenheter. Brister och standard dokumenteras.
- Oktober 2023. Parterna möts i hyresnämnden men kommer inte överens.
- November 2023. Hyresnämnden och parterna besiktar de aktuella lägenheterna.
- November 2023. Hyresgästföreningen kräver hyressänkningar med två procent.
- December 2023. Parterna möts igen i hyresnämnden. Förlikningsdiskussioner förs men man kommer inte överens om en hyresnivå.
- Januari 2024. Hyresnämnden meddelar sitt beslut för fem lägenheter.
- När en hyresförhandling har strandat råder ett avtalslöst tillstånd. En del värdar väljer då att gå ut med nya avier till sina hyresgäster med den högre hyran.
- Om du som hyresgäst betalar den nya högre hyran innebär det att du godkänner höjningen.
- En hyresgäst kan inte förlora sin lägenhet genom att fortsätta betala den gamla hyran utan värden måste då låta pröva höjningen i hyresnämnden.
