Värd gjorde upp direkt med hyresgäster – stäms på över halv miljon: ”Har agerat smutsigt”
Michelle Komulainen är förhandlingsjurist på Hyresgästföreningen. I januari får hon ett telefonsamtal från en hyresgäst som har funderingar om en hyreshöjning. När Michelle Komulainen kontrollerar fastigheten upptäckter hon att hyresvärden inte har förhandlat några hyreshöjningar med Hyresgästföreningen sedan 2016 – istället höjt hyran på egen hand.
Kräver skadestånd på 630 000 kronor
Huset i Höganäs har en så kallad förhandlingsordning, vilket betyder att värden måste förhandla alla hyreshöjningar med Hyresgästföreningen. Annars är det ett lagbrott.
Hela historien kunde han slutat i en överenskommelse utan att en domstol hade blivit inblandad. Men nu, elva månader efter att Michelle Komulainen fick telefonsamtalet från hyresgästen, är läget tvärt om – storkonflikt. Och Hyresgästföreningen kommer att testa en ny lagstiftning som innebär ett kännbart skadestånd på 630 000 kronor, trots att det handlar om en mindre värd med enbart elva lägenheter.
– Jag tycker att fastighetsägaren har agerat smutsigt, säger Michelle Komulainen.
Ingen lidit skada
Det håller hyresvärden själv inte med om. Henrik Kjellgren på Kanslihuset är värdens ombud. Han tycker att Hyresgästföreningen agerar fel.
– De borde lägga sin energi på viktigare saker.
Henrik Kjellgren beskriver i ett yttrande till hyresnämnden att värden inte är en professionell fastighetsägare utan i grunden ett hantverksföretag. I slutet av 1990-talet köpte företaget hyresfastigheten som en ekonomisk placering.
Denna fastighet har man förvaltat ”föredömligt”. Hyrorna har under åren höjts i enlighet med allmännyttan Höganäshem i tron att det var det rätta sättet. Ingen har lidit skada av detta och det har inte funnits något ont uppsåt.
Michelle Komulainen säger att hon då och då stöter på fastighetsägare som inte har koll på regelverket, till exempel personer som övertar hyresfastigheter vid arv. Hon har förståelse och viss överseende med att allt inte fungerar perfekt.
Värden knackade dörr
Det är alltid fastighetsägarens ansvar att kontakta Hyresgästföreningen för att inleda hyresförhandlingar. Sker inte detta kan fastighetsägaren behöva betala tillbaka hyreshöjningar man tagit ut under åren som inte är förhandlade.
I de fall som det uppdagas fel brukar fastighetsägarna vilja göra rätt och parterna komma överens om ett sätt att lösa situationen, enligt Michelle Komulainen.
I detta fall hade hon ett bra samtal med hyresvärden och trodde de skulle komma överens om en lösning, säger hon. Men sen blev det tyst och i stället tog ett ombud tog över diskussionerna. Men mitt under dessa fick hon reda på att hyresvärden struntat i den pågående förhandlingen och knackat dörr hos hyresgästerna för att få dem att skriva på ett avtal.
Då ansåg hon att värden gått över gränsen.
Ny lag – möjligt kräva större skadestånd
Hyresgästerna hade fått mellan en och två månaders gratis hyra mot att de skrev under avtalet, vilket alla gjorde. Därmed hade de accepterat en ny hyra. Inte heller var det längre möjligt att kräva återbetalning av tidigare ej förhandlade hyror.
– Det är att runda förhandlingssystemet, säger Michelle Komulainen.
Enligt henne stämmer det inte att fastighetsägarens hyreshöjningar följt allmännyttan på orten utan i flera fall höjt mer. Hyresgästföreningen beslutade att rikta skadeståndskrav för brott mot förhandlingsordningen.
Tidigare låg praxis för detta på 5 000 kronor per lägenhet men sedan 2023 finns en ny lag som gör det möjligt att ansöka om skadestånd upp mot ett basprisbelopp per lägenhet och där minimibeloppet är ett halvt prisbasbelopp. I år är prisbasbeloppet 57 300 kronor.
22 brott mot förhandlingsordningen
Hyresgästföreningen i norra Skåne driver samtidigt ett annat ärende där de vill testa den nya lagstiftningen. Ett par i skånska Åstorp är stämda för att brutit mot förhandlingsordningen upprepade gånger och krävs på ett helt prisbasbelopp för två lägenheten. Ärendet handlar om 114 000 kronor.
Huset i Höganäs har elva lägenheter. Hyresgästföreningen har ansökt om skadestånd för 22 brott mot förhandlingsordningen under 2024. Dels för att hyrorna höjts för de elva lägenheterna men inte förhandlats, dels för förlikningsavtalen som Hyresgästföreningen menar är lagvidriga.
Känner alla sina hyresgäster
Ombudet Henrik Kjellgren har en helt annat bild av varför hyresvärden knackade dörr och fick hyresgästerna att skriva på ett avtal.
– Värden tyckte att det var pinsamt att ha fått höra att det han gjort var ett brott. Han gick ut och berätta som det var och kom med erbjudandet som ett plåster på såren. Han ville rätta till det som var fel.
Enligt Henrik Kjellgren är värden och hyresgästerna nu nöjda. Han menar att agerandet inte varit enligt ”skolboken” men att detta inte är orimligt för en hyresvärd som känner alla sina hyresgäster.
Efterlyser kontroll
Henrik Kjellgren anser vidare att det är orimligt att straffa fastighetsägaren som tror sig göra rätt, inte minst för att denne varje år har betalat in den så kallade hyressättningsavgiften till Hyresgästföreningen. Förhandlarna där borde ha ett kontrollsystem för att uppmärksamma om någon inte förhandlar hyrorna som de ska, menar Kjellgren.
Ärendet är ännu inte uppsatt till förhandling i hyresnämnden.
Att det finns en förhandlingsordning betyder att om en majoritet av hyresgästerna vill att en hyresgästorganisation, i praktiken oftast Hyresgästföreningen, ska sköta hyresförhandlingar måste värden alltid vända sig till organisationen. En förhandlingsordning följer med huset och gäller även om huset byter ägare. Den kan inte sägas upp om hyresgästerna inte går med på det.
