Värd utnyttjade ombildningstrick – fintade alla sina hyresgäster
Ibland kan en lapp i brevlådan förändra livet. Till det sämre. Det var vad som hände hyresgäster på Kolonigatan 2-6 och Erikshällsgatan 6 a-c och 8 i Södertälje.
Lappen var undertecknad ”Styrelsen” och hyresgästerna bjöds in till ett möte den 30 augusti klockan sju på kvällen i en av husets tomma lägenheter.
”Ta med er en stol”, stod det på lappen.
När hyresgästerna fortsatte att läsa blev de chockade. Det stod att hyresvärden hade sålt deras lägenheter till en bostadsrättsförening och att de nu erbjöds att köpa sin lägenhet.
– Jag kände mig överrumplad och helt överkörd. Det kom så abrupt, när jag fick lappen tänkte jag vad är det här för nåt, säger Eva, en av hyresgästerna, som egentligen heter något annat.
Det här är historien om hur hyresvärden Finnjet i Södertälje struntade i att fråga hyresgästerna om de ville ombilda och ombildade utan att säga ett knyst. Allt skedde genom att värden rundade bostadsrättslagen när husen med 77 lägenheter såldes.
Vid en seriös ombildning ska alla hyresgäster få tydlig information om ekonomin, vad bostadsrätterna kostar, fastighetens tekniska status, underhållsbehov etc. Allt för att kunna ha ett bra underlag inför omröstningen. Enligt bostadsrättslagen ska sedan 2/3 av hyresgästerna rösta ja för att det ska bli en ombildning.
Men så har det inte gått till i Södertälje.
I Södertälje har hyresvärden struntat i att följa den lag som var tänkt att skydda hyresgäster och ge dem inflytande över sina hem.
Konstruktionen som används för att blåsa hyresgästerna på deras rättigheter är enkel. Hyresvärden bildar en ekonomisk förening som tar över fastigheten. Den ekonomiska föreningen görs sedan om till en bostadsrättsförening och registreras som bostadsrättsförening hos bolagsverket med stadgar, styrelse och en ekonomisk plan.
Det hela underlättas av att bolagsverket inte kontrollerar om ombildningen gått rätt till. När ombildningen väl är registrerad och den nya ägaren har fått lagfart över fastigheten går det inte att stoppa affären.
Enligt honom känner alla i branschen till att det går att göra så här, men ingen gör det eftersom det är kontroversiellt.
– Det är ett oetiskt sätt att kringgå ombildningslagen, som skadar hela branschen, säger han.
Han har inte analyserat ombildningen i Södertälje, men säger att skälen att göra ett sådant upplägg kan vara flera. Grundläggande är att säljaren vill tjäna mer pengar.
– Varför skulle man annars göra sig besväret. Generellt så tjänar man mer på att sälja fastigheten till en bostadsrättsförening i stället för till en normal förvaltare och genom att kringgå ombildningslagen behöver man inte förhandla med hyresgästerna. Man bestämmer priset själv på fastigheten och kan ta hand om all vinst när tomma lägenheter säljs, säger han.
För hyresgästerna i Södertälje innebar lappen i brevlådan en chock. Det stod att hyresvärden hade sålt deras lägenheter till en bostadsrättsförening och att de erbjöds att köpa sin lägenhet.
Men det fanns ingen information om vem som satt i styrelsen, inget telefonnummer, bara en mejladress till ett okänt företag. Och en inbjudan till ett informationsmöte. Hyresgästerna beskriver det märkliga mötet.
– Det fanns inga lampor i lägenheten och efter ett tag blev det mörkt. Vi satt där i mörkret och försökte läsa och förstå den ekonomiska planen. Det kändes oproffsigt och märkligt alltihop, säger en hyresgäst.
Det visade sig nu att styrelsen i Bostadsrättsföreningen Liljan 12 består av den förre hyresvärden Heikki Mäkivirta, som bor på Stora Essingen, men även av en utomstående aktör, Jonas Hellqvist, som hjälper till med upplägget. Han bor i en villa i Enskede.
Därefter följde nya turer där styrelsens budskap var att deadline för att köpa sin lägenhet var 7 december. Sedan förlängdes det till januari.
– Det känns som att de är lite desperata, jag tror inte så många har köpt som de hade hoppats på. Vi har en mejllista med 21 personer och jag tror ingen vill köpa, säger Eva.
Flera hyresgäster uppger att de var lite positiva till att köpa i början. Men i dag är intresset noll.
– De har gått bakom ryggen på oss med ombildningen. Jag litar inte på dem för fem öre, säger Mats, som egentligen heter något annat.
Förutom demokratiaspekten, att de inte fått vara med och rösta om ombildningen, ser de ekonomiska risker. Ett problem är att säljaren har sålt till sig själva och bestämt priset.
– Föreningen har stora lån, fastigheten är i dåligt skick, taket är lappat, elen är gammal och det är troligen eldningsförbud i de öppna spisarna, säger Peter, som egentligen heter något annat.
Enligt den ekonomiska planen är föreningens lån höga. Cirka 11 000 kronor per kvadratmeter, utöver de lån som hyresgästerna tar för köpet av sina lägenheter.
”Jag pratade med SBAB och de sa att över 8 000 kronor i lån per kvadratmeter är väldigt högt”, säger Peter.
Det som komplicerar saken ytterligare är att säljaren av fastigheten ska bygga 23 bostadsrätter på taken. Lägenheter som ska ingå i bostadsrättsföreningen. Men vem som är ansvarig och som får ta den ekonomiska smällen om det blir problem och de till exempel inte säljs vet inte hyresgästerna.
När Hem & Hyra fortsätter att granska ombildningen i Södertälje händer något oväntat.
Det visar sig att det inte bara handlar om en hyresvärd i Södertälje som gjort en fulombildning. Vi hittar dokument som visar att en av Sveriges mest kända advokatbyråer, inom fastighetsområdet, har hjälpt till att runda lagstiftningen.
Landahl Advokatbyrå har en rad profilerade jurister som förekommer i hyresnämnden, inte sällan som motpart mot Hyresgästföreningen. Nu dyker deras namn upp i affären där hyresgästernas hem har sålts i hemlighet. I sammanhang som beskrivs som djupt oetiskt.
När vi pratar med källor i branschen, som vill vara anonyma, så framkommer bilden av att Landahl ligger bakom hela upplägget.
Och när vi fortsätter granskningen visar det sig att Södertäljeombildningen inte är den enda oetiska ombildningen advokatbyrån hjälpt till med. Såväl Landahl som Jonas Hellqvist dyker upp i ombildningar på Södermalm, Skärholmen och i Gubbängen, där upplägget är samma som i Södertälje.
I en av de drabbade husen på Åsögatan 190 på Södermalm bor Agneta Eklund Johansson. Hon blev rejält snopen när hon fick reda på att deras hus hade ombildats i somras.
– Det här är ju inte klokt, tänkte jag. Att de inte samlade oss så vi fick rösta, det är ju så man ska göra. Men jag tänker bo kvar utan att köpa.
För hyresgästerna i Södertälje finns det ingen återvändo, de får finna sig i att bo i en bostadsrättsförening. Men vid ett nytt stormöte med styrelsen får de en halv ursäkt från styrelsen som medger att de har agerat lite oetiskt när de ombildade bakom ryggen på hyresgästerna.
– Men i nästa andetag sade de att gjort är gjort, nu blickar vi framåt och går vidare, säger en hyresgäst, som medverkade på mötet.
Det bestående intrycket av mötet var att hyresgästerna inte blev klokare eller fick svar på sina frågor. Hyresgästerna har inte lika lätt att gå vidare som styrelsen.
En annan sak som rörde upp känslor hos hyresgästerna var en kalkyl som styrelsen delade ut på mötet.
Tanken var att kalkylen skulle visa att det var förmånligt att köpa sin lägenhet. Men det hade motsatt effekt. I kalkylen fanns inte amortering med och läggs det på så blir det dyrare att köpa än att hyra.
– Att de inte har tagit med amorteringskostnaden talar för sig själv, de försöker dölja vad månadskostnaden blir. Jag har noll förtroende för styrelsen och fastighetsägaren, säger en av de som var med på mötet.
Susann Wikström, chefsjurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, har ett klart budskap till hyresgästerna i Södertälje.
– Köp inte, jag skulle aldrig köpa en lägenhet där. Hyresgästerna har ingen kontroll över affären. Det är fastighetsägaren som har bestämt allt och deras folk sitter i styrelsen.
Sista ordet går till hyresgästen Bengt Schliewa på Cirkelvägen 18 i Gubbängen. Han tillhör också skaran som fick reda på att hans hem sålts via en lapp i brevlådan. Förutom drivkraften att tjäna pengar så pekar han på ett annat skäl till att värdarna inte vill fråga hyresgästerna vad de tycker.
– Jag tror de var rädda för att vi skulle stoppa det om de frågade oss. Och jag hade absolut försökt stoppa det om jag fått chansen att rösta. Det är fel att det blir bostadsrätter överallt, vad ska unga bo, säger han.
