Värdarna ville ha två års retroaktiv hyra – nu är det avgjort: ”Jag kan andas ut”
Tre hyresvärdar i Umeå ville 2020 höja hyran i relativt nya fastigheter med sammanlagt 1 500 lägenheter, som har så kallad presumtionshyra. Hyresgästföreningen sa nej och ärendet gick till hyresnämnden. För att pröva rimligheten i yrkandet valdes fem lägenheter ut i två relativt nybyggda studentbostäder och ett vanligt hyreshus, också förhållandevis nytt. Hyresnämnden beslutade att också säga nej.
För studenterna och hyresgästerna var det en seger. Men fastighetsägarna överklagade beslutet till Svea hovrätt. I juni i år klubbade hovrätten sitt beslut. Hyrorna i presumtionssatta lägenheter, i hela Sverige, får höjas. Men bara med hälften av bruksvärdeshyrors årliga höjningar.
Det skapade oro hos både nuvarande hyresgäster och studenter som bott i husen när ärendet startade. Inte minst när beslutet också gav möjlighet till två års retroaktiv hyreshöjning.
– När värden ville höja en redan hög hyra för mig som student, gav det en rejäl otrygghet. Jag hade en hyra som tog det mesta från min ekonomi, säger Lisa Wadensjö, som bodde i en av lägenheterna vars hyra prövades av rätten.
– Det hade blivit minst sagt svårt att klara studierna. Men jag har framför allt varit orolig för den retroaktiva hyreshöjning som värden ville ha.
Hovrättens beslut innebar alltså att värdar får höja även presumtionshyror. Fastighetsägarna i Umeå ville ha en höjning på upp till 5,72 procent. Hovrätten konstaterade att en skälig höjning var 0,98 procent. Men efter beslutet tog det flera månader innan de aktuella fastighetsägarna ville förhandla med Hyresgästföreningen om de nya hyrorna och två års retroaktivitet.
– Det verkade som att det inte var pengarna från hyreshöjningen som lockade, utan själva möjligheten att höja hyror i nybyggen som har presumtionshyra, säger Charlotte Lundberg Jonsson, förhandlare hos Hyresgästföreningen region Norrland.
– Förhandlingarna gick ganska fort och vi lyckades få värdarna att ta bort kravet på retroaktivitet. Det hade blivit väldigt dyrt för deras hyresgäster, eftersom de ville ha retroaktivt från 2020. Det handlar om 1 500 lägenheter i Umeå och grovt räknat slipper hyresgästerna betala 1,5 miljoner kronor.
Det är just det Lisa Wadensjö känner sig mest lättad över. Eftersom en retroaktiv höjning hade belastat även studenter som flyttat ut under tiden ärendet pågått.
– Det är skönt att lämna det här bakom mig. Nu kan jag andas ut, säger hon.
Mervi Erkheikki bor fortfarande i sin lägenhet och hennes värd ville höja hyran från 9 800 kronor i månaden, till 10 201 kronor. Hade det blivit retroaktivitet, skulle det ha blivit väldigt dyrt för henne, närmare 10 000 kronor.
– Jag är minst sagt tacksam över att slippa det. Jag är ensamstående och för mig är det vansinnigt mycket pengar, säger Mervi Erkheikki.
– Hyran är redan tokhög, rena stockholmspriser. Jag letar efter en annan lägenhet. Men det är jättesvårt här i Umeå. Så jag är väldigt glad att det inte blev mer än en hundralapp i höjning och ingen retroaktivitet.
Fastighetsägarna Mittnord, som företrädde värdarna, är nöjda med beslutet. Att kunna höja hyrorna är en viktig aspekt när det gäller nybyggen.
– Vi välkomnar besluten att även nyproducerade lägenheter med presumtionshyror ska få ändras årligen. Det är en lika självklar som viktig del i förutsägbarheten för att alls våga investera i byggandet av nya hyresrätter, säger Benny Axelsson, hyresförhandlingschef hos Fastighetsägarna.
Vd:n för Fastighetsägarna Mittnord, Susanna Roback, tycker att dock att hovrättens beslut ger en uppenbar risk att det kommer byggas färre hyresrätter.
– Det är en modell som är ohållbar i längden och den innebär en stor risk för minskad byggvilja. Kombinationen av kraftigt ökande priser på byggvaror, stigande räntor och en situation där Hyresgästföreningen allt oftare helt säger nej till presumtionshyror, innebär att möjligheterna och viljan att bygga nya hyresrätter riskerar att minska, säger Susanna Roback.
– En helt ny modell med friare hyressättning i nyproduktion vore ett steg i nödvändig riktning för att hålla uppe byggtakten i rådande läge.
Hovrättens beslut är vägledande, ett prejudikat, och kan inte överklagas.
* Bruksvärdesprincipen: Hyran sätts utifrån generella värderingar av exempelvis standard och läge. Hyran får inte vara påtagligt högre än för liknande lägenheter.
* Presumtionshyra: Om värden och Hyresgästföreningen inte kommer överens enligt bruksvärdesprincipen så kan man i stället förhandla fram en presumtionshyra. Med investeringskostnad som en viktig parameter. Hyran kan då bli betydligt högre än för andra likvärdiga lägenheter och kan inte användas som jämförelseobjekt vid en prövning i hyresnämnden.
* Värden sätter hyran själv: Fastighetsägaren kan välja att helt bestämma hyrorna själv. Om hyresgästerna vänder sig till hyresnämnden och begär en prövning kan hyran komma att sänkas.
