Värdarnas knep som höjer hyran – därför betalar du mer än grannen
– De ville att jag skulle frånsäga mig rätten. Men jag sa nej till det. Och de har inte höjt hyran sedan vi flyttade in.
Solen lyser upp fyrarumslägenheten i Askim i södra Göteborg. Ljuset blänker i skärmarna där Fredrik Alexanderssons båda söner just dragit igång tv- och datorspel på sina rum efter fritids och förskola.
Fredrik startar också sin dator. Han ska visa vad han menar med frånsägandet. Först printar han ut familjens hyreskontrakt med Stena Fastigheter, det som han signerade digitalt före inflytten i maj 2021.
– Oj, vad många sidor det blev.
Skrivaren i köket spottar ur sig ark efter ark. Utskriften inkluderar nämligen inte bara hyreskontraktet, utan också flera andra avtal som skickades ut samtidigt och som Stena vill att hyresgäster skriver under.
”Överenskommelse att hyresavtalet inte ska innehålla förhandlingsklausul” står det överst på ett av dem. Den som skriver under det här avtalet ingår inte längre i de kollektiva hyresförhandlingarna som Hyresgästföreningen sköter. I stället förväntas du på egen hand förhandla din hyra direkt med hyresvärden, varje år.
Ska skrivas under ”igen” efter tre månader
Eftersom ett sådant upplägg förskjuter maktbalansen finns en begränsning i lagen, ett slags inbyggt konsumentskydd: hyresgästen måste ha bott i sin nya lägenhet i minst tre månader innan hyresvärden får avtala bort förhandlingsklausulen. Det får alltså inte vara ett villkor för att få teckna kontrakt och kunna flytta in.
Men i utskicket från Stena är det lätt att tro att även detta avtal måste signeras. I hyresavtalet nämns bilagan uttryckligen som en av flera punkter under avsnittet ”Särskilda bestämmelser”, strax efter ”Allmänna villkor”.
Fredrik Alexandersson letar upp utskicket från Stena i sin mejlbox på datorn. Det visar sig att värden skickar samtliga avtal i en klump tisdagen den 16 mars 2021, just i det känsliga skede då familjens framtida boende ska avgöras av Fredriks och hyresvärdens signaturer. Långt innan det alltså är tillåtet att begära en slopad förhandlingsklausul. Ett sådant avtal blir helt enkelt inte giltigt.
Att Stena vet om detta är tydligt. Men det stora bostadsbolaget vill förmå hyresgästerna att skriva på redan nu, som ett åtagande. I mejlet skriver hyresvärden: ”Bilagan ’Överenskommelse att hyresavtalet inte ska innehålla förhandlingsklausul’ ligger som bilaga till bostadsavtalet och skall även skrivas på igen tre månader efter att avtalet startat. Vi kommer att skicka ut bilagan för påskrift igen när det är dags.”
Har sluppit hyreshöjning i flera år
Men Fredrik Alexandersson gör inte som han blir tillsagd.
– Det vägrade jag, i och med att jag är med i Hyresgästföreningen. Jag kontaktade dem och frågade hur jag skulle göra. Och de sa att nej, det ska man inte förhandla bort. Så då gjorde jag inte det.
Hans vägran passerar inte obemärkt hos Stenas uthyrare.
– De ifrågasatte mig, och frågade varför jag inte skrev på. Det var lite småfult. De verkade lite sura. De mejlade, och ringde väl en gång också. Men vi stod på oss, och så fick det bli.
I dag är han glad att han undersökte vad det där oansenliga avtalet om förhandlingsklausul faktiskt innebär. Tack vare det har familjen nämligen sluppit hyreshöjning i flera år. Nu förhandlas deras hyra via Hyresgästföreningen, som upptäckte att familjens hyra redan låg högre än andra jämförbara lägenheter i området.
– Frånsäger man sig det där kan de göra vad de vill. Då hade de kunnat höja här varje år, hur som helst. Så det gäller att vara tuff som hyresgäst. Jag brukar läsa i tidningar och tycker att rätt ska vara rätt. Det är väl rätt dumt att inte kolla? Om man bara skriver på kan det ju förstöra och göra det svårare för andra också.
Sätter i praktiken hyran själva
Den slopade förhandlingsklausulen är inte den enda minan som en ovaksam hyresgäst kan gå på. I Pilegården, där Fredrik Alexandersson bor med sin familj, har Stena systematiskt plockat bort lägenheter från det vanliga förhandlingssystemet i flera år. Enligt Hyresgästföreningen rör det sig om nästan var tionde lägenhet – cirka 50 av totalt 515 lägenheter i området.
Det sker när tomma bostäder rustas upp till högre standard. Stena kallar dem pluslägenheter, andra storvärdar har liknande koncept.
Innan en ny hyresgäst flyttar in efter renoveringen förhandlar värden med Hyresgästföreningen om vad den nya hyran ska bli. Men om parterna inte kommer överens kan hyresvärden stranda förhandlingen – och i stället göra upp hyran direkt med den hyresgäst som väljer att flytta in.
I praktiken sker det genom att hyresvärden sätter en hyra och lägger ut en annons. Den som väljer att ta lägenheten har accepterat budet. Oftast har den nya hyresgästen ingen aning om att hyran i själva verket är oförhandlad, och därmed högre än hos grannarna.
Om den nyinflyttade dessutom går med på att slopa sin förhandlingsklausul vet Hyresgästföreningen inte längre vad hushållet betalar och om nivån är rimlig. I stället tickar den högre hyran på.
Betalar över 10 000 kronor mer än grannen på ett år
Stena är inte den enda västsvenska storvärden som gör så här. Bara några kilometer bort, i Balders stjärnhus vid Frölunda torg, råder också vilda västern i hyressättningen. Här renoverar Balder sina lägenheter till premiumkonceptet Hem allteftersom de blir lediga.
Men när de nyrenoverade lägenheterna ska hyressättas har Hyresgästföreningen tyckt att Balders hyreskrav är på tok för höga. I stället har Balder strandat förhandlingarna, och därefter satt hyrorna på egen hand. Sammanlagt berörs var tredje lägenhet i området: cirka 190 av totalt 550 stycken.
Det betyder också att flera hundra hyresgäster tvingas betala mer än sina grannar, ofta utan att veta om det. En Hem-trea på 80 kvadrat där Balder strandat och själva satt hyran kostar i genomsnitt 11 473 kronor.
För en likadan renoverad trea betalar du i snitt 10 627 kronor om den har förhandlats med Hyresgästföreningen. En skillnad på 850 kronor varje månad, eller över 10 000 kronor på ett år.
Kritiken: ”De har satt det i system”
Sofi Bringsoniou är Hyresgästföreningens förhandlingschef i Göteborg. Hon konstaterar att många hundra hushåll i Göteborgsregionen luras att betala för hög hyra på det här sättet, och är skarpt kritisk till att stora spelare som Balder och Stena går i täten. Förhandlingarna blir bara ett spel för galleriet. I själva verket smyger de in marknadshyror, menar hon.
– Stena gör det på några fastigheter, men vi kommer överens om merparten av hyrorna i förhandling med dem. Balder gör det här på nästan alla sina lägenheter. De har satt det i system. De skickar både förhandlingsframställan och frånträdande i samma kuvert, underskrivna. Ungefär: vi vet att ni inte kommer vilja gå med på det här, så vi frånträder direkt. För de får inte ta ut den högre hyran förrän de har lämnat förhandlingen.
Vad tänker du om det?
– Det är ju helt förkastligt. Så cyniskt, så fult. Men de är smarta.
LÄS MER Här svarar Balder och Stena på kritiken
Det kan låta onödigt krångligt för värdarna att hålla på så här. Men enligt Sofi Bringsoniou är det sannolikt värt besväret för fastighetsägare som till varje pris vill maximera sina hyresintäkter.
– De får ut tusentals kronor extra per lägenhet genom att göra på det här sättet. De vet att en majoritet, nästan alla, betalar. Man ifrågasätter inte. Och de flesta skriver under det här avtalet om slopad förhandlingsklausul för man vågar inte annat. Eller kanske inte ens förstår vad det betyder. Så de har väl gjort en affärsanalys om att de tjänar på det här.
Fick tillbaka 180 000 kronor efter värdens blåsning
De egenprissatta lägenheterna förvrider också bilden av vad en lägenhet kostar, påpekar Sofi Bringsoniou. Det gäller till exempel på bostadssajten HomeQ, där många av de privata hyresvärdarna finns.
– Nästan alla lägenheter på HomeQ är sådana här lägenheter. Det sänder en felaktig bild till folk som är ute och letar. De tror att det ska kosta så här mycket. Då hör de inte ens av sig till oss, utan tror att det här är riktig hyra.
Även mindre privatvärdar använder samma fula knep, konstaterar Sofi Bringsoniou.
– De stora gör det här i större utsträckning eftersom de har många lägenheter. Men det är väldigt vanligt att även små fastighetsägare gör det under radarn.
Inte minst gäller det att se upp med tilläggsavtalen som slopar förhandlingsklausulen. Över tid handlar det om stora pengar för ett enskilt hushåll.
– Vi hade en medlem som hade fått skriva under ett sådant avtal innan hon flyttade in i lägenheten, och då är inte det giltigt. Så hon fick återbetalat 180 000 kronor, för hyresvärden hade tagit ut dubbla hyran i flera år utan att ha rätt till det. Medlemmen ville först inte driva det. Men sedan fick hon en ny lägenhet hos en annan fastighetsägare. Då vågade hon kräva tillbaka de här pengarna.
Varför agerar inte Hyresgästföreningen mot den här hanteringen?
– De flesta tror att Hyresgästföreningen är som en myndighet som håller koll och ser till att det blir rätt. Men vi är en medlemsorganisation som företräder medlemmar. Det krävs att vi har en medlem som vill att vi agerar ombud. Så vi kan liksom inte vara polis här. Och det är väl det som fastighetsägarna vet. Vi vet bara det som vi upptäcker.
LÄS MER Så funkar hyresförhandlingar om du inte har förhandlingsklausul
- Grundregeln är att alla lägenheter i ett hyreshus omfattas av förhandlingsordning. Det står i hyresförhandlingslagen.
- När du har en förhandlingsklausul i ditt hyreskontrakt omfattas du av de uppgörelser som din hyresvärd förhandlar med Hyresgästföreningen om. Det gäller till exempel hyreshöjningar.
- Du och din hyresvärd kan avtala bort förhandlingsklausulen. Då måste du först ha hyrt din lägenhet i minst tre månader. Efter det förhandlar du din hyra själv direkt med värden.
