Värden som vägrar höga hyreshöjningar: ”Vi gör det inte för att vara snälla”
Höjda räntor och ökade kostnader för el, vatten och värme. Det är några vanliga förklaringar till varför årets hyreshöjningar har landat på en ny rekordnivå. Hyrorna höjs i snitt med över fem procent, en av de högsta på trettio år, visar Hem & Hyras genomgång.
I exempelvis Färgelanda i Dalsland får hyresgästen Viveca Settergren betala 6,4 procent mer i hyra, den högsta höjningen i landet. Många hyresvärdar är ändå missnöjda och hade önskat höjningar på 10–20 procent för att klara sina kostnadsökningar.
Men i Småland finns en hyresvärd som sticker ut. Kommunägda Sävebo med cirka 500 lägenheter vill bara höja hyrorna med två procent i år. En nivå som nog skulle göra andra hyresvärdar besvikna, men på kontoret i Sävsjö är stämningen tvärtom uppåt.
— Det är lägst i år igen så det borde göra våra hyresgäster glada och jag är stolt över att vi har så låga höjningar. Men vi gör det inte för att vara snälla mot våra hyresgäster. Utan vi gör det som är bäst för Sävebo och det blir också det bästa för hyresgästerna, säger vd Urban Blücher.
Lägsta höjningarna i landet
Det är tredje året i rad som bolaget placerar sig som den hyresvärd som har de lägsta hyreshöjningarna i landet. 2022 och 2023 avstod bolaget helt att höja hyrorna i de årliga förhandlingarna och 2024 är höjningen den lägsta hittills.
— Vi funderade länge på att köra noll i år med, men med tanke på att räntorna steg så kände vi att vi behövde de här pengarna och att våra hyresgäster nog skulle klara den här höjningen, säger Urban Blücher.
Många värdar kämpar med ökade kostnader, hade ni inte behövt höja ännu mer?
— Om man jämför 2019 till 2023 så har inte vi ökat våra kostnader för el, värme, vatten och renhållning. Det är det många bråkar om, men vi har till och sänkt kostnaderna lite och då behöver vi inte höja mer.
Sävsjö är en kommun med cirka 11 700 invånare på småländska höglandet. För cirka tjugo år sedan stod kommunen med bostadsöverskott och flera lägenheter revs. Under flyktingvågen på 2010-talet vände det och bostadsbehovet ökade men nu tampas kommunen åter med vikande befolkningssiffror och stigande arbetslöshet.
— Vi ligger i ett småhusmecka egentligen. Det finns hur mycket småhustillverkare som helst här och de tar jättemycket stryk nu och det är bland annat därför vi har en lite vikande befolkning.
Låga hyror och hög lönsamhet
Enligt Urban handlar det om att gå balansgång mellan vakanser och hyresnivåer. Två procents hyreshöjning ger ett årligt tillskott på 700 000 kronor för Sävebo – men varje tom lägenhet kostar i snitt cirka 75 000 kronor i förlorade årshyror. Blir det nio eller tio tomma lägenheter äter det upp hela hyreshöjningen.
— Vi har inte världens starkaste bostadsmarknad. Höjer vi hyrorna för mycket letar man efter ett annat boende.
Trots de låga höjningarna har bolaget ändå gjort flera större satsningar. Exempelvis har över 90 procent av alla fönster bytts ut och samtidigt installeras nya säkerhetsdörrar utan att det höjer hyrorna. På Västra Esplanaden i Sävsjö har hyreshusen nyligen fått ny ventilation, nya fönster och solceller på taken.
— Det är ett rätt så stort projekt för oss där vi lagt ner 9 miljoner och så får vi hälften i EU-bidrag. Det gör att vi kommer kunna sänka våra energikostnader med 40 procent, säger han.
Samtidigt går det väldigt bra ekonomiskt för Sävebo. 2022 och 2023 har de gjort sina bästa resultat någonsin. När vi kollar bolagets lönsamhetssiffror med Sveriges Allmännytta ligger de i toppskiktet, bland de tjugo lönsammaste kommunägda hyresvärdarna i landet.
— Vi har haft en direktavkastning på eget kapital som ligger på 22 procent i snitt de senaste sex åren. Jag har inte hittat något annat fastighetsbolag som är så lönsamt, de flesta ligger på mellan tre och sex procent i snitt, förklarar Urban Blücher.
Vinsterna får vara kvar i bolaget
I många andra kommuner hade han sannolikt fått se avkastningen gå in i kommunens gemensamma kassa, med stöd av den så kallade Allbolagen som tillåter ägarna att göra stora vinstuttag. Men i Sävsjö har politikerna låtit vinsterna ligga kvar i bolaget.
— Det är vi tacksamma för och det har gjort att varenda krona vi får över har vi återinvesterat i våra fastigheter och satsat på underhåll, säger han.
Det går att fråga sig hur det här går ihop. Att hålla låga hyreshöjningar och nå hög lönsamhet? Men enligt vd:n handlar det om några enkla principer: satsa på att ha bra bostäder, hålla så mycket uthyrt som möjligt och aktivt se över sina kostnader.
— Vi gör ju ingen rocket science. Många små saker tillsammans blir pengar. Jag tror vi är ganska ensamma om att ha bruksvärderat hela beståndet och gått igenom alla lägenheter.
Alla hyror var felaktiga
Genomgången ihop med Hyresgästföreningen var klar hösten 2020 och visade att nästan alla hyror i beståndet var felaktiga, både för höga och för låga jämfört med läge och standard.
— I Rörvik sänkte vi hyrorna med 15–20 procent och de som fått en höjning landar i snitt på fyra procent, men den trappas in under tio år och med som mest 250 kronor i månaden.
Innan bruksvärderingen hade Sävebo samma hyreshöjningar som resten av landet men de senaste åren har bolaget arbetat mer långsiktigt och förebyggande. Något som Urban är van vid sedan tidigare.
Innan han kom till Sävebo arbetade han med fastighetsförsäljning och ombildning och har varit försäljningschef på Heimstaden. Under fastighetskrisen på 90-talet var han vice-obeståndschef på banken SBAB, där han försökte få havererade fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar på fötter igen.
— Det var otroligt lärorikt. Det vi jobbade med egentligen var ju hyran hela tiden kan man säga. Det fanns jättemycket lediga lägenheter. Då gick vi in och sa sänk hyran med kanske 10 procent så sänker vi lånen och skriver ner skulderna så att ni får ihop det.
Höga krav inte affärsmässiga
Att en del privata hyresvärdar nu har behövt hyreshöjningar på över tio procent ser han som ett tecken på dåliga affärer.
— Med de fastighetspriser som varit så har många köpt på sig för dyrt. Det finns fastigheter i Stockholm som sålts för jättebelopp men bara haft en procents avkastning. Det betyder att de inte går runt om räntan går över en procent. Jag kan tycka att har man gjort dåliga affärer så ska det inte belasta hyresgästerna.
…att inte bygga så mycket nytt:
”Jag har varit väldigt kritisk till Boverkets befolkningsprognoser. Vi har satsat på underhåll i stället för att bygga nytt och det tror jag nu i slutändan har varit väldigt välgörande för oss. När jag kom in som vd fanns redan ett projekt i gång och det har vi fått kämpa för att få uthyrt.”
…om nästa år hyreshöjning:
”Jag har ju gjort flerårskalkyler och har räknat med 2 procents inflation. Så om inget oväntat inträffar så räcker det med 2 procents hyreshöjning även nästa år.”
