Ville förhandla hyran själv – blev skyldig 146 000 kronor
Om en hyresvärd har tecknat förhandlingsordning med Hyresgästföreningen så förhandlar parterna hyrorna för alla lägenheter i husen, oavsett om hyresgästerna är medlemmar eller ej.
Men i enstaka fall vill en hyresgäst förhandla själv. Då har man rätt att begära att bli undantagen från de kollektiva förhandlingarna.
Detta gjorde en man som sedan 2000 hyrt en tvåa i Stockholms innerstad av den kommunala värden Stockholmshem. Hans förhandlingsklausul togs bort 2010 och han är därmed den enda av Stockholmshems 28 000 hyresgäster som inte omfattas av förhandlingsordningen.
Följden har nu blivit att han ska betala över 146 000 kronor till Stockholmshem, enligt en dom i tingsrätten.
Hämtade inte ut brevet
Bakgrunden är att Stockholmshem i juni 2021 skickade ett rekommenderat brev till mannen. Där meddelade man att hyran skulle höjas från 5 702 till 7 048 kronor i månaden, motsvarande 23,6 procent. Han fick drygt två månader på sig att ge besked om ifall han motsatte sig höjningen, annars skulle den gälla från 1 september.
Men mannen hämtade aldrig ut det rekommenderade brevet. Han hade redan invänt mot en aviserad hyreshöjning i en mejlkonversation och nöjde sig med det. När september kom fortsatte han att betala den gamla hyran månad efter månad.
Ett halvår senare blev han uppsagd och krävd på drygt 7 000 kronor i uteblivna hyror genom en stämning i Stockholms tingsrätt. Det är den processen som nu, efter ytterligare ett och ett halvt år, är avslutad.
Tingsrätten tog fasta på att mannen inte hade invänt mot hyreshöjningen som Stockholmshem meddelade i det rekommenderade brevet. Därmed hade höjningen blivit giltig och mannen betalat för lite.
Uppsägningen hade längs vägen dragits tillbaka, men mannen dömdes att betala alla uteblivna ”resthyror”, drygt 1 300 kronor per månad, plus ränta. Dessutom ska han betala Stockholmshems rättegångskostnader på cirka 110 000 kronor.
Riskabelt att förhandla själv
Att en hyresgäst på eget initiativ begär att stå utanför kollektiva hyresförhandlingar är ytterst ovanligt. Det visar en koll med Hyresgästföreningens förhandlare runt om i landet. Men i de få fall det förekommer, gäller särskilda regler enligt hyresförhandlingslagen:
Om hyresvärden begär en höjning på rätt sätt, skickar kravet med rekommenderat brev och hyresgästen inte kommer med invändningar, så gäller höjningen. Det blir en negativ avtalsbindning, alltså att den som inte svarar har godkänt hyran.
– Om det finns en förhandlingsordning men man vill förhandla på egen hand är det ganska speciella regler i hyresförhandlingslagen som gäller. Så det gäller att ha stenkoll i så fall, säger Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög.
Mannen hänvisade i tingsrätten till att han hade motsatt sig hyreshöjningen via mejl i juli. Men tingsrätten bedömde att den mejlväxlingen gällde en tidigare förvarning om hyreshöjning och inte kunde ses som svar på höjningen i det rekommenderade brevet. Detta hade han varken hämtat ut eller svarat på.
– Just de här bestämmelserna berör ju väldigt få, men generellt kan man säga att det alltid är viktigt att hämta ut rekommenderade brev, kommenterar Roger Höög.
Domen är överklagad till Svea hovrätt, som nu ska ta ställning till om man beviljar prövningstillstånd eller ej.
Nu får hyresnämnden avgöra
Redan innan domen föll i tingsrätten hade mannen hamnat i en ny hyrestvist. I juli meddelade Stockholmshem att hans hyra skulle höjas med ytterligare 6,7 procent, med hänvisning till hyresnivåerna i resten av huset. Den här gången hämtade mannen ut brevet och motsatte sig höjningen. Nu blir det hyresnämnden som får avgöra vilken hyra som är skälig.
Varför han från början ville förhandla själv är oklart. Mannen har inte svarat på Hem & Hyras kontaktförsök, hans advokat vill inte uttala sig och Stockholmshem skriver:
”Den aktuella hyresgästen har själv aktivt valt att lämna förhandlingsordningen. Av vilket skäl vet vi inte.”
Det är mycket ovanligt att hyresgäster självmant begär utträde ur en gällande förhandlingsordning. Däremot förekommer det att fastighetsägare försöker förmå dem att göra det. Det är inget man måste gå med på och förbundsjurist Roger Höög avråder bestämt från det.
– Förutom att det är svårt att förhandla själv, så behöver man mycket fackkunskap. Man är helt enkelt mycket tryggare tillsammans.
Kollektiva förhandlingar. De allra flesta av landets hyresgäster omfattas av förhandlingsordningar. Då är det Hyresgästföreningens som sköter hyresförhandlingarna. Hyresgästerna kan påverka genom att berätta för förhandlarna hur värden sköter sig. Läs mer om hur du kan påverka förhandlingarna här.
Förhandling direkt mellan hyresvärd och hyresgäst. Runt 180 000 svenskar beräknas bo i lägenheter utan förhandlingsordning. Om värden vill höja hyra och hyresgästen tycker det är oskäligt kan man bestrida och fortsätta betala den gamla hyran. Då måste hyresvärden gå till hyresnämnden, som avgör vilken hyra som är skälig. Läs Hem & Hyras guide för dig utan förhandlingsordning här.
Direktavisering. Det har blivit allt vanligare att fastighetsägare strandar hyresförhandlingarna och väljer att på egen hand skicka ut avier med höjd hyra till sina hyresgäster. Den som betalar det högre beloppet har då accepterat höjningen, men tycker man den är för hög så kan man kan lugnt fortsätta att betala den gamla hyran tills den nya är fastställd. Här finns en checklista med saker att tänka på.
