Vräkningshotet mot Lars kan slå tillbaka – värstingvärden kan tvingas sänka hyrorna
Det var i oktober 2022 som pensionären Lars Jensen flyttade in i lägenheten i centrala Hörby, efter att under flera år bott utomlands och efter det på ett annat håll i Skåne.
– Här är ju inte vidgjort någonting på många år. Men jag har inte så stora pretentioner så för mig funkar det, säger han.
För enrumslägenheten på 45 kvadrat med ett citrongult kök av äldre modell och balkong betalar han 5 902 kronor per månad. Huset är byggt på 1960-talet.
När Lars Jensen bott i sin lägenhet i knappt ett år får han plötsligt ett brev från bostadsbolaget. Värden är Leijontornet AB som ägs av en malmöbo som heter Lars Danckler, som förutom att vara fastighetsägare också jobbar som advokat.
Satte i system att stämma hyresgäster
Detta har flera av hans hyresgäster fått erfara då de krävts på pengar för påstådda skador och ibland dragits inför rätta.
Stephanie fick betala 30 000 kronor efter en långdragen process om en trasig tapet. Yasmine blev stämd när hon ville flytta och riskerade att riskerade att få betala rättegångskostnader – men istället fick Lars Danckler kritik från Advokatsamfundet. Robin skulle skriva på ett besiktningsprotokoll utan att få läsa det först – men stod på sig eftersom han inte ville riskera att få betala något som han inte orsakat. 2023 utsågs bolaget Leijontornet till en av Sveriges 20 värsta värdar av Hem & Hyra.
Denna gång handlar brevet också om pengar – men inte som ersättning för något som gått sönder utan en höjning av hyran.
Vill höja hyran med 15 procent
Lars Jensen har inte haft så mycket med Lars Danckler att göra, sedan han skrev på hyreskontraktet för snart tre år sedan.
– Jag ser honom nästan dagligen när han är här och sopar gården och grejar, säger Lars Jensen.
När han nu får ett brev är det för att fastighetsbolaget Leijontornet vill höja hyran, från 5 902 kronor till 6 750 kronor, alltså runt 15 procent. Liksom hundratusentals andra svenskar bor Lars Jensen i ett hyreshus där det inte finns någon förhandlingsordning (se faktaruta). Det innebär att hyrorna inte förhandlas kollektivt i förväg.
Hyresnämnden får besluta
Därför kan en hyresgäst som får en hyreshöjning säga nej till den och fortsätta betala den gamla hyran. Då måste värden vända sig till hyresnämnden, som ska besluta om hyresnivån.
Så Lars Jensen fortsatte att betala den gamla hyran, efter att först ha kontaktat Hyresgästföreningen och försäkrat sig om att det inte skulle göra så att han blev av med hyreskontraktet.
– Jag tänkte att han inte kan göra någonting så länge jag betalar.
Lars fick en uppsägning efter att han sagt nej till höjningen
Hyresvärden skickade nya brev om hyreshöjningen, formulerade som betalningspåminnelser med räntepåslag och med hot om att lämna ärendet till inkasso.
Men detta var inte nog. Tidigare i år skickade Leijontornet en uppsägning till Lars Jensen. De orsaker som angavs var att Lars Jensen inte ska har gett värden tillträde till lägenheten eller hämtat ut de brev som värden skickat och att han därför ”åsidosatt en avtalsenlig skyldighet”. Senast sista juni ska han ha flyttat ut, står det i brevet.
Läs också: Då kan du bli vräkt och så går det till
Lars Jensen ställer sig helt frågande till när han ska ha nekat värden att komma in i lägenheten – och menar att Leijontornets Lars Danckler bara kan knacka på om han vill prata när han ändå är vid de två hus som han äger på Liljegatan i Hörby.
– Jag har hälsat när jag sett honom men han hälsar inte tillbaka så då är det inte så stora möjligheter att prata heller, säger Lars Jensen.
Istället ser han uppsägningen som ett hot kopplat till att han inte gått med på att betala högre hyra.
– Han försöker skrämmas.
Sammanträde ställdes in i sista stund
Maja Smakowski är enhetschef för juridik på Hyresgästföreningens region i norra Skåne. Hon är inne på samma sak.
– Det ger en känsla av att den här uppsägningen är någon form av repressalie, säger hon.
Hyresvärdens ombud har till Hyresgästföreningen sagt att det var i september 2022 som värden utan att lyckats försökt få kontakt med eller komma in hos Lars Jensen. Därför tycker Maja Smakowski att det är märkligt att värden hört av sig först nu.
– Ska de driva det här har de en väldigt lång uppförsbacke när det gäller bevisningen, säger hon.
Som hyresgäst måste man inte flytta bara för att värden säger upp kontraktet, utan kan meddela att man inte accepterar uppsägningen, bo kvar efter utflyttningsdatumet och låta hyresnämnden pröva uppsägningen. Det är också detta Hyresgästföreningen rekommenderat Lars Jensen att göra.
När Hem & Hyra kontaktar hyresnämnden i Malmö finns det ingen uppsägningsärende inlämnat från Lejontornet.
Hyresgästföreningen: ”Absolut inte något utrymme för en höjning”
Det enda som finns från värden är begäran om att få hyreshöjningen fastslagen. Egentligen skulle parterna mötts i rätten redan under förra veckan, men det mötet ställdes in i sista stund av värdens ombud och ett nytt datum sattes till nästa månad.
Björn Agertoft är förhandlare på Hyresgästföreningen och företräder Lars Jensen när det gäller hyresprövningen.
– Det finns absolut inte något utrymme för en höjning, säger han.
Hyresgästföreningen har som när man brukar göra när det gäller den här typen av hyresprövningar hittat en annan lägenhet att jämföra med. För den finns en förhandlad hyra, som är lägre än den Lars Jensen har. Det är en några kvadratmeter mindre etta som också har balkong och som kostar 4 692 kronor i månaden, alltså 1 200 kronor mindre.
Värden Leijontornet har gjort tvärtom och hittat en dyrare lägenhet.
Läs även: Så fick Eva i Hörby sin hyra halverad
Hyresgästföreningen menar att Lars Jensens lägenhet, som mer eller mindre är ”i originalskick” egentligen är för dyr redan som den är nu – och har kontrat med att skicka ett krav på hyressänkning till värden.
Andra hyresgäster kan få sänkt hyra
Nu är frågan hur hyresvärden tänker gå vidare – och detta kan komma att påverka fler hyresgäster än bara Lars Jensen.
Om det blir en prövning i hyresnämnden och rätten kommer fram till att Lars Jensen ska få en lägre hyra kan plötsligt hans grannar ett starkt argument att även de ska betala mindre i månaden.
– Har du en bestämd hyresnivå i fastigheten går det mycket lättare att jämföra andra lägenheter och få ett korrekt bruksvärde, säger försteförhandlaren Björn Agertoft.
I detta fall handlare det om ett tjugotal personer i två liknande hus på samma gata.
Till skillnad från hur det varit tidigare har hyresvärden Lars Danckler denna gång inte valt att driva rättsprocessen på egen hand. Istället har han anlitat en biträdande jurist, Anders Björngreen, som jobbar för en advokatbyrå där Lars Danckler sitter i styrelsen.
Lars Danckler vill inte kommentera
Hem & Hyra har vid upprepade tillfällen sökt både Anders Björngreen på Hemby Avdokatbyrå och Lars Danckler på Leijontornet, men utan resultat. Anders Björngreen har lovat att återkomma, men inte gjort det.
Parterna ska mötas hyresnämnden i Malmö i början av april då hyresnivån ska tas upp under ett sammanträde.
- Lars Danckler är förutom fastighetsägare också advokat och det är denna kombination som drabbat många av hans hyresgäster då rollerna blandats ihop vilket både hyresgäster, rättsväsendet och hans egen yrkesorganisation kritiserat.
- 2022 kunde Hem & Hyra avslöja att Lars Danckler hade satt i system att kräva ersättning för olika påstådda skador i lägenheterna och även dra sina hyresgäster inför rätta för att få pengar. Dessutom har han tagit betalt för att företräda sig själv, tills en domare satte stopp för det.
- 2023 utsågs Lars Dancklers fastighetsbolag Leijontornet av Hem & Hyra till en av Sveriges 20 värsta värdar.
- I samband med Hem & Hyras granskning anmälde två hyresgäster Lars Danckler till Advokatsamfundet, som vid två olika tillfällen kritiserat honom för att ha brutit mot de yrkesetiska reglerna. Han har fått en varning för att ha låtit hyresgästen Emma skriva på kontrakt på hans advokatkontor och en erinran för att ha orsakat en onödig rättegång för Yasmine när hon ville flytta.
- ”Bo inte hos Lars Danckler”, uppmanade ledarskribenten på lokaltidningen Skånska Dagbladet efter Hem & Hyras rapportering.
- Sedan Hem & Hyra avslöjat Lars Dancklers metoder har han legat lågt. Det finns inte en enda tvist i tingsrätterna eller hyresnämnden mellan Leijontornet och hyresgäster mellan 2023 och hittills i år – Lars Jensens fall undantaget.
Källor: Tingsrätterna i Lund och Kristianstad, Hyres- och arrendenämnden i Malmö
- Uppemot 180 000 svenskar hyr lägenheter där det inte finns någon så kallad förhandlingsordning mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen. Det innebär att det i slutändan kan bli hyresnämnden som sätter hyresnivån, till skillnad från hur det fungerar hos alla kommunala bostadsbolag och flera privata värdar där hyrorna förhandlas kollektivt.
- När hyresnämnden beslutar om en hyresnivå går det inte till som vid en vanlig förhandling, och rätten tar alltså inte ställning till sådana saker som bostadsbolagens kostnadsökningar och ekonomiska prognoser. Istället ska nämnden bedöma vilket bruksvärde lägenheten har.
- Den hyresgäst som tycker att hen betalar för mycket i hyra, brukar ofta ta fram exempel på andra lägenheter på samma ort som är likartade men har en förhandlingsordning och en hyra som är lägre. På motsvarande sätt lyfter en hyresvärd fram lägenheter med högre hyra.
- På mindre orter med få lägenheter är det ibland svårt att hitta lämpliga lägenheter att göra en direktjämförelse med. Då får nämnden istället använda sig av sin lokalkännedom om orten.
Läs mer på ”Så blir du varken lurad eller luspank när du förhandlar hyran direkt med värden”
