Därför är de så svårt att få misskötta hus tvångsförvaltade
Trots uppenbara missförhållanden är tvångsförvaltning – det största ingreppet mot misskötsamma värdar – ovanligt. Det finns främst två anledningar till det.
Hem & Hyra har hämtat in uppgifter från landets åtta hyresnämnder över antalet beslutade åtgärdsförelägganden och tvångsförvaltningar. Som framgår har det de senaste fem åren har hyresnämnderna beslutat om blott nio tvångsförvaltningar.
Att de är så få beror, enligt jurister på Hyresgästföreningen som Hem & Hyra pratat med genom åren, på två saker:
- Det krävs omfattande bevisning om missförhållandena handlar om brister i förvaltningen och/eller otrevligt bemötande. Dessutom måste det finnas hyresgäster som är beredda att ställa upp och vittna i hyresnämnden. Många vill inte det. Det är inte heller ovanligt att hyresgäster som kan och vill hinner flytta innan en tvångsförvaltning tar upp i hyresnämnden.
- Det är inte alltid lätt att hitta en aktör som vill vara förvaltare under tiden fastigheten tvångsförvaltas. Hyran är vanligtvis den enda inkomst tvångsförvaltaren får, även om bostadsförvaltningslagen ger flera möjligheter till ekonomiskt bidrag. Är fastigheten nedgången och dras med vakanser är utrymmet för att åtgärda uppenbara brister med enbart hyresintäkterna begränsade.
Fakta. Få fastigheter tvångsförvaltas
Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen region Stockholm, har tidigare berättat att han ägnat hundratals timmar åt att driva igenom tvångsförvaltning av en ökänd värds fastigheter. Ständiga trakasserier och hyror som översteg bruksvärdeshyrorna var två av anledningarna till den rekordlånga tvångsförvaltningen på fem år, som slogs fast av hovrätten i slutet av sommaren 2021. Numera är det kommunala Stockholmshem som sköter förvaltningen. Att bristerna till stor del bestod i värdens trakasserier var en av anledningarna till att det krävdes omfattande bevisning.
Värden vägrade betala vattnet
Niclas Sundell, chefsjurist för Hyresgästföreningen region Norrland, drev det enda ärendet om tvångsförvaltning som bifallits vid Hyresnämnden i Sundsvall mellan 2018 och 2022. Det handlade om en värd småorten Undrom i Sollefteå kommun. I det fallet var tvångsförvaltning tämligen enkelt att driva igenom eftersom fastighetsägaren vägrade betala VA-räkningarna och hyresgästerna riskerade att stå utan vare sig dricksvatten eller toa.
– Jag har inte betalat fakturorna för de är felaktiga, sa värden i samband med att han var med på Hem & Hyras förra Värsta värden-lista.
Bild: Petra Tarberg
Tvångsförvaltades och såldes. Husen i Undrom tvångsförvaltades efter att ägaren vägrat betala för vatten och avlopp. Numera är fastigheterna sålda och tvångsförvaltningen har upphört.
Men något fog för att fakturorna skulle vara felaktiga fanns inte. Hyresnämnden beslutade om tvångsförvaltning, ett beslut som senare slogs fast av hovrätten. Några år tidigare hade allmännyttiga Solatum sålt fastigheten till den ägare som nu var i luven på både kommunen och hyresgästerna. Nu fick Solatum träda in som tvångsförvaltare. En tid senare såldes fastigheterna och tvångsförvaltningen upphörde.
Inte självklart att allmännyttan ställer upp
Det är emellertid långt ifrån självklart att kommunens allmännyttiga bolag hoppar in som förvaltare.
– Jag har haft andra ärenden där det varit på gång med tvångsförvaltning men där intresset från allmännyttan varit minst sagt svalt. Har man inga fastigheter i närheten kan det vara svårt att få ihop förvaltningen enbart från hyrorna eftersom husen ofta dras med vakanser, säger Niclas Sundell.