Forskare om hyresjättarna: Fastigheternas värde ökar trots eftersatt underhåll

Storbolag har gjort miljardvinster på att köpa och sälja slitna hus i landets miljonprogram, men tyska Vonovia lovar att vara en långsiktig ägare. Forskaren Martin Grander säger att de kanske kommer att agera annorlunda än tidigare slumvärdar. “Men deras inriktning på att höja fastighetsvärdet är densamma.”

Flera svenska och tyska forskare studerar Vonovias intåg i Sverige. De följer allt från enskilda hyresgästers vattenskador till hur hela bostadsmarknaden påverkas på lång sikt.

På Institutionen för urbana studier vid Malmö Universitet pågår forskning om förändringarna på svensk hyresmarknad. Bland annat följer man Vonovias verksamhet sedan de köpte upp Victoria Park och Hembla.

Forskaren Martin Grander tycker det blir intressant att se hur uthålligt det stora tyska bostadsföretaget kommer att vara här.

– Vonovia är ett fastighetsbolag, inte ett riskkapitalbolag, så de kanske agerar annorlunda än tidigare ägare, det får vi se. De mottas i alla fall i kommunerna som bättre än tidigare slumvärdar, men deras inriktning på att höja fastighetsvärdet är densamma.

Genom att vänta tills en lägenhet blir tom och sedan helrenovera den med så mycket standardhöjning som möjligt kan de höja hyran kraftigt. Men det är inte i hyreshöjningarna de stora vinstmöjligheterna ­ligger, utan i att sälja bolagen när fastighetsvärdet har höjts ytter­ligare, påpekar Martin Grander. 

Därför har många fastigheter i miljonprogramsområdena köpts och sålts i flera omgångar det senaste decenniet. Och affärsmodellen påverkar utbudet i Sverige.

– Vi är intresserade av vad som händer när man satsar på standardhöjande renoveringar. Vi har redan en svår situation för hushåll med låga inkomster. Det vi behöver är billiga bostäder, men andelen tillgängliga prisbilliga bostäder minskar, säger Martin Grander.

Forskargruppen följer också den svenska hyresvärden Akelius verksamhet på den tyska bostadsmarknaden och hur hyresgästaktivister i Berlin har agerat emot Akelius där.

Liknande engagemang finns mot tyskägda Hembla i Husby i västra Stockholm. Ilhan Kellecioglu är hyresgäst och aktivist där, och även knuten som forskningsassistent till projektet om Vonovia. 

I november kommer hans bok Rapport från Hemblahelvetet. I den har han bland annat intervjuat hyresgäster i Husby om vad de uppfattar som problem.

– Det vanligaste problemen är att det är kallt i lägenheterna, dålig ventilation och dålig kommunikation och service. De grövsta problemen är nog vattenskadorna – och de är också väldigt vanliga. Människor får sina möbler förstörda och arbetet i efterhand tar väldigt lång tid, om det ens åtgärdas ordentligt, säger han.

Som aktivist har Ilhan Kellecioglu varit med och arrangerat kampanjen Återkommunalisera Hembla och genom föreningen Ort till ort hjälpt hyresgäster att driva ärenden till hyresnämnden och miljöförvaltningen, bland annat.

Det har varit framgångsrikt att ta strid, menar han. Med tiden har Hembla i Husby till exempel blivit något snabbare med åtgärder och bättre på att informera om att man inte måste acceptera standardhöjande renovering och hyreshöjning efter exempelvis en vattenskada. 

Att vara aktivist och forskare på samma gång kan göra att trovärdigheten ifrågasätts, men Ilhan Kellecioglu säger att det också finns stora vinster.

– Genom aktion får man fram otroligt mycket information. Jag har tagit fram fakta och berättelser som ingen annan har kunnat göra. Det har också gett mig en bättre bild av hur demokratin fungerar, hur till exempel myndigheterna och hyresgästföreningen agerar och vilka medel hyresgästerna själva har.