Hyresgästerna sköter husen – när de flyttar stäms de av värden: ”Svårt att hävda sin rätt när man jobbat svart”

Dabeski Fastigheter har satt i system att låta boende arbeta mot hyresavdrag. När de flyttar vänder sig bolaget till Kronofogden och tingsrätten med saltade skulder. ”När man jobbat svart är det svårt att hävda sin rätt”, säger en hyresgäst.

En ungersk flagga fladdrar till i vinden när Erika Filipovics tänder en cigg på den slitna balkongen i Brevens bruk. Hon röker inte inomhus, säger hon. Ändå kommer hon inte bli förvånad om hon om ett halvår eller så står i tingsrätten och försvarar sig mot krav på ersättning för sanering eller dålig flyttstädning.

Anledningen är att hon snart ska flytta och att hennes hyresvärd, Dabeski Fastigheter, har satt i system att vända sig till Kronofogden och tingsrätten för att driva in skulderna. Oavsett om de är riktiga eller inte.

Dabeski Fastigheter äger 80 lägenheter på fem småorter i Mellansverige. Hälften av bostäderna är enligt värden själv i så dåligt skick att de inte går att hyra ut.

Vi har ­hittat 22 fall där företaget har stämt hyresgäster i tingsrätten under de senaste fem åren. Beloppen varierar från 680 ­kronor till över 250 000 kronor. En jämförelse: det kommunala bostadsbolaget Lindesbergsbostäder med tusen lägenheter har under samma period lämnat in en (1) stämning.

Kronofogden, som inte kan se längre än tre år tillbaka i sina ­register, uppger att Dabeski Fastigheter vänt sig till dem med krav mot tidigare hyresgäster 42 ­gånger. Det högsta kravet är på närmare 400 000 kronor och lämnades in i somras.

Vi går igenom domarna från tings­rätten. ­Tidpunkten, orten och hyresgästernas namn skiljer dem åt. I övrigt – samma historia igen och igen: värden kräver ersättning för hyresskulder men oftare för flyttstädning, sanering och skador. Fem av Dabeskis totalt 22 stämningar har lett till förlikning – alla med kraftigt nedsatta ersättningar.

Malena Löfberg och tre grannar flyttade nästan samtidigt från Dabeskis hus i lilla Björsjö i Smedjebackens kommun i Dalarna. Alla fyra stämdes på stora summor pengar för bland annat dålig flyttstädning, sanering och kvarglömda saker. Ingen av dem fick möjlighet att göra om städningen, i stället fick de skulder att betala.

– Jag fick en chock! Det gjordes ­ingen slutbesiktning av lägenheten när jag flyttade och först flera månader senare kom ett krav på 24 000 kronor. Det var början på ett rent helvete för mig. De matade lögn på lögn. Det jag kan ta på mig är att jag hade glömt en ­bilbarnstol i källaren. Jag orkade inte till slut utan gick med på att betala 11 000 kronor, berättar Malena.

Hon tycker det är konstigt att inte tingsrätten eller Kronofogden anar oråd.

– Jag känner mig otroligt sviken att inte domstolar eller myndigheter reagerar på att samma värd återkommer med svepande och felaktiga krav. De använder ju myndigheterna för att försöka lura människor anser jag, säger Malena.

Matti Öhman var ­granne med Malena Löfberg och flyttade i samma veva. Nästan sex månader efter att han flyttat fick han ett krav på över 30 000 kronor för skador, sanering och flyttstädning.
– Bland annat ville de att jag skulle ­betala för en spis som de hävdade att jag haft sönder. Men ­spisen finns fortfarande kvar. Det har jag sett i annonser på nätet för lägenheten som jag bodde i, säger Matti som fick kravet sänkt till 10 000 kronor.

Enligt Hyresgästföreningen, som hjälpte grannarna att få ner kraven, använde hyresvärden samma foto som bevis på kvarglömda saker i minst två stämningar. Sedan 2018 har de handlagt över 50 ärenden gällande Dabeski Fastigheter.
– Bolaget kan ha rätt i en del av sina krav, men de blåser upp, lägger till och saltar ersättningsanspråken, säger Marie Ström på Hyresgästföreningen som hanterade flera ärenden rörande Dabeskis i egenskap av jurist.

Ett av ärendena som nu ligger hos Hyresgästföreningen handlar om 75-åriga Monica Flintzberg. Hon har nyligen flyttat från Dabeski Fastigheters hus i Björnhammaren i Hallsbergs kommun.

– Det gick inte att bo där. Det var för kallt, säger Monica.

Hon förde loggbok över temperaturen i sin kalender. Den vittnar om att det periodvis endast var 12 grader inomhus förra vintern. På julafton 2022 var det 16 grader.

Monica flyttade första september i år. I mitten av oktober fick hon ett meddelande: städningen var underkänd och hon måste betala. Dessutom krävs hon på en månadshyra.

På uppsägningen av lägenheten som Monica Flintzberg gjorde i maj, skrev hon att hon skulle lämna lägenheten första september. Det innebär, enligt Dabeskis sätt att räkna, att Monica ska betala hyra för hela september för den halva dag det tog att flytta ut.

– Det är så mycket konstigt! Man flyttar ju alltid den första i månaden och jag fick inte nedslag på städningen tidigare när jag bytte lägenhet i samma fastighet. Vi städade lika noggrant nu som då, säger Monica som tillsammans med Hyresgästföreningen ska bestrida fakturorna, när och om de kommer.

Att Dabeski Fastigheter stämmer hyresgäster beror enligt ägaren Zlatko Dabeski i grunden på att de är lite för snälla och tar in fel sorts hyresgäster.

– Ja, det är en klassiker. Vi har ställt mycket krav, för folk har skulder – många slarvar helt enkelt med den biten. Vi får in en hel del pengar på att gå till tingsrätten. Men så vet jag vissa som går på bidrag och det är nästan noll chans att få något. Jag har varit för snäll helt enkelt och gett lägenheter till folk utan att kolla dem ordentligt, säger han.

Att hans bolag stämmer hyresgäster oftare än kommunala hyresvärdar går inte att jämföra menar han.

– Det är skillnad. Det är ju vi skattebetalare som står för notan i slutänden hos kommunala värdar. Jag måste lägga ut pengarna själv.

Enligt Matti Öhman började problemen för honom i Björsjö när han tackade nej till att sköta fastigheten mot hyresavdrag.

– Dabeskis var tydliga med att det var svart och jag var tydlig med att jag inte var intresserad. Då satte de upp en lapp om att de inte vill hyra ut till personer med psykisk ohälsa – som jag har, berättar Matti.

För det finns ytterligare en sak som Dabeskis har satt i system. Vår granskning avslöjar att bolaget kontinuerligt använder hyresgäster som arbetskraft, i vissa fall svart.

Hem & Hyra talar med 20 ­nuvarande och tidigare hyresgäster. Flera berättar oberoende av varandra om hur Dabeskis föreslagit att de ska sköta fastigheter och renovera lägenheter mot att få sänkt hyra. En del har nappat. En person som vill vara anonym säger:

– Jag gjorde svartarbeten och sen var jag liksom fast. Det började som en liten tjänst mot lägre hyra. Till slut hade jag renoverat lägenheter. Klagar man eller ­säger att man vill flytta hotas man med ­anmälningar och krav på pengar. När man jobbat svart är det svårt att hävda sin rätt eller be om hjälp, säger hen.

Enligt gällande skatteregler får hyresgäster utföra enkla uppgifter, som trappstädning, mot avdrag på hyran.
– Att det skulle inkludera renovering av lägenheter finns inte på kartan. Vi har väldigt stränga regler i Sverige. Utför någon ett arbete åt dig och du ersätter med sak, pengar eller nedsättning av hyra eller skuld är utgångspunkten att det är skattepliktigt, säger Skatteverkets rättsliga expert Pia Blank Thörnroos.

Ägaren ­Zlatko ­Dabeski tycker inte att han använder sig av svart arbetskraft när han låter hyresgäster betala av skulder med arbete.

– Jag har mer eller mindre blivit kidnappad av hyresgäster som inte betalat hyran och de förväntar sig att kunna jobba av skulden. Men jag är inte intresserad, jag vill hellre anställa någon än att ha en hyresgäst som renoverar. Jag har motvilligt gått med på det men aldrig föreslagit det själv.

Är inte det svartarbete?
– Nej, det är inte svart om hyresgästen betalar av sin skuld så. För mig är det bättre än att inte få in hyra alls, säger han till Hem & Hyra.

Men i tingsrättens domar och protokoll finns bevis. Där hänvisar Zlatko Dabeski själv till ett upplägg som styrker det hyresgästerna berättat för Hem & Hyra. Ett upplägg som enligt Pia Blank Thörnroos är just svartarbete.

Snurrigt?

Så här gick det till: ­Dabeskis kräver ersättning via Kronofogden för flyttstäd och ­sanering från två tidigare hyresgäster: 120 000 respektive 145 000 kronor.

­Hyresgästerna i sin tur vänder sig till tingsrätten och kräver exakt samma summor tillbaka. De menar nämligen att de inte fått lön för renoveringar de utfört åt Dabeskis.

Dabeskis motsätter sig kraven och säger i tingsrätten att de kommit överens om att arbetet i hyreslägenheter och i en privat villa, ska betalas med hyresnedsättning – inte vanlig lön.

I tingsrätten förlikas parterna och stryker ett streck över kraven. Kvar finns bara orden i ­domarna där det svart på vitt framgår att Dabeski Fastigheter utnyttjat svart­arbete.

I Brevens bruk fick Erika Filipovics nog av lukten från ett provisoriskt avloppsrör som sedan påsk har lett rakt ner i ett hål i källaren. Något Hem & Hyra berättat om tidigare.

Hon skrev till sin hyresvärd och krävde nedsatt hyra samt att ­avloppet fixades: ­annars skulle hon ­anmäla problemet till Örebro kommun.

Svaret från Zlatko Dabeski är långt.
Han ­skriver bland annat att Erika fått hyres­reduktion i flera år för att sköta pannan.

”Vi har inte kontaktat någon myndighet kring detta, men ­kanske tvingas till ­detta ­framöver, så ni bör ­tänka till en extra gång /…/ Vi ­kommer inte ­anmäla någon som inte ­anmäler oss”, står det i meddelandet.

– Jag har skött pannan för att slippa frysa! Jag har inte fått lägre hyra för det, säger Erika.

Därför är hon inte orolig, men hon säger att för många andra blir svartarbetet eller de extra slantarna från hyresavdrag en hållhake som kan användas för att fattiga hyresgäster ska hålla tyst. Flera hyresgäster riskerar att bli återbetalningsskyldiga för bidrag eller försörjningsstöd om upplägget avslöjas.

–  Jag är en kaxig ungersk bitch! Jag är inte rädd för någon. De säger att de ska anmäla mig men jag har inte gjort något fel. Det är Dabeskis som gör fel. De utsätter redan utsatta människor som har skulder eller går på bidrag, säger Erika Filipovics.

Erika Filipovics tänder en ny cigg för att lugna sina nerver. Hon har nyligen blivit fri från skuldsanering och kan flytta från Brevens bruk.

Några av hennes grannar som också sagt upp sina lägenheter har redan fått veta att Dabeskis riktar ekonomiska krav mot dem. Blir det en ny strid för Erika Filipovics – är hon beredd.

Efter intervjun med ­Zlatko Dabeski hör han av sig i ett mejl där det framgår att han tycker att Hem & ­Hyras granskning är ett oseriöst och partiskt försök att smutskasta dem och att de överväger att stämma Hem & Hyra för förtal.

Läs mer: I bråk med värden? Så funkar hyresnämnden