Joakims värd har satt rivningskontrakt i system – hotar med uppsägning vid klagomål

Joakim Roos hyresvärd Lennart Adfors har använt rivningskontrakt i årtionden och kan säga upp sina hyresgäster när han vill: ”Det är alldeles för svårt att bli av med folk annars”. Han är sannolikt inte ensam, kan Hem & Hyra avslöja. De osäkra kontrakten har fördubblats på tio år.

”Nu är du uppsagd, ska du veta. Du kan dra åt helvete!”, skriker hyresvärden Lennart Adfors på inspelningen.  ”Du bor här tack vare att jag är sympatisk mot dig!”

Han blir sedan så arg att han kör upp sin knytnäve framför hyresgästen Joakim Roos ansikte. ”Ta ner näven!” säger Joakim bestämt.

Då försvinner Lennart Adfors ner i trapphuset medan han ropar ”Din jävla skäggjävel, du är uppsagd! Dra åt helvete, jävla idiot!”

Anledningen till ilskan är att Joakim Roos har sagt att han inte godtar Lennart Adfors senaste hyreshöjning. Vill värden driva igenom den får han gå till hyresnämnden.

Joakim stänger av uppspelningen där han sitter framför datorn i sitt vardagsrum.

– Det är en feodal teknik. Ingen vågar klaga eller göra minsta fel. Då blir de utskällda eller hotade med uppsägning, säger han.

Vi befinner oss i ett hyreshus med åtta lägenheter i stadsdelen Björkekärr i Göteborg. Hyresvärden heter Lennart Adfors och bor i en villa på samma tomt. Formellt är det Lennarts son som äger fastigheten, men i praktiken sköter Lennart det mesta.

Joakim Roos hyr en tvårummare här, och att han medverkar i den här artikeln beror på att han numera har ett vanligt förstahandskontrakt. Men så var det inte 2016 när han flyttade in. 

– Då kom kontraktet med ett tillägg om avsägande av besittningsrätt. På blanketten stod det att fastigheten skulle rivas eller renoveras. Jag hade separerat och hade behov av en lägenhet, så jag skrev på, även om jag tyckte att hyran var minst en tusenlapp för hög, säger Joakim Roos.

Blanketten skickades in till hyresnämnden i Göteborg, som godkände den utan några frågor. Joakim Roos bodde nu på rivningskontrakt.

Det är en situation som allt fler hyresgäster i Sverige delar.

Antalet beslut om avstående av besittningsrätt har fördubblats de senaste tio åren, och var fler än 22 000 i fjol. Det visar siffror från Domstolsverket.

Och att hyresnämnderna inte ställer några frågor till värdarna är regel, inte undantag. Det visar Hem & Hyras granskning.

Ganska snart började Joakim Roos reagera på flera saker.

– Det var slitet i lägenheten och första vintern var det bara 16 grader varmt.  Sedan förstod jag att Lennart gick in i min lägenhet när jag inte var hemma. Han hade till exempel lagt på fönsterhakar jag lämnat av. Och redan året efter kom den första hyreshöjningen på tre procent, säger Joakim Roos.

Ingen rivning eller totalrenovering verkade vara aktuell, även om olika mindre ingrepp skedde lite då och då i lägenheterna. Samtidigt märkte han att det var hög omsättning på grannar.

– Jag är fotograf och har jobbat journalistiskt i 30 år. Jag är van att använda mina ögon och öron. Jag tyckte det var konstigt att folk flyttade in och ut hela tiden. Många unga människor. Snart förstod jag att nästan alla hade rivningskontrakt, säger Joakim Roos.

Att sakna besittningsrätt skapar rädsla och oro, menar Joakim. Samtidigt säger han att Lennart Adfors har både ett stort kontrollbehov och ett hett temperament.

– Blir han arg kan han bara säga ”du är uppsagd”. Jag har tagit bort min ringklocka, för han kan ringa på klockan 21–22 på kvällen. En gång kom han in här med två VVS-gubbar när jag låg i sängen, säger Joakim Roos.

Andra hyresgäster i huset, både nuvarande och före detta, vittnar om att de ibland haft goda relationer med Lennart Adfors. 

Men de berättar också om liknande beteenden som det Joakim beskriver. Oanmälda besök, en närgångenhet som upplevs som övervakning och häftiga utbrott om något retar upp den 87-årige hyresvärden.

Hem & Hyra har tagit del av ytterligare en ljudinspelning, från en av de tidigare hyresgästerna.

Där medger Lennart Adfors att han utan medgivande varit inne i hyresgästens lägenhet när personen inte varit hemma. Något som kan innebära hemfridsbrott.

Adfors säger att han lämnat en lapp, men hyresgästen förnekar bestämt att han fått någon sådan. När Lennart Adfors blir ifrågasatt brusar han upp och säger att om det inte passar kan hyresgästen flytta. Han anser inte att han behöver något medgivande för att gå in i lägenheterna.

Men det som fick Joakim Roos att agera var de årliga hyreshöjningarna på flera procent. Det finns ingen förhandlingsordning i huset och hyrorna förhandlas alltså inte med Hyresgästföreningen.

– När hyran höjdes för tredje året i rad kontaktade jag Hyresgästföreningen. De sade att jag kunde gå till hyresnämnden, men att det var dumt att göra det så länge jag inte hade besittningsrätt, säger Joakim Roos.

Ett rivningskontrakt gäller nämligen bara i fyra år. Om inte avtalet förnyas då, så övergår det automatiskt till ett vanligt förstahandskontrakt med besittningsskydd.

– Så jag satt still i båten till juni 2020 när rivningskontraktet upphörde. När nästa hyreshöjning kom i mars 2021 så betalade jag bara den gamla hyran, säger Joakim Roos.

Det var detta som ledde till Lennart Adfors vredesutbrott i trapphuset.

Dagen innan ärendet skulle upp i hyresnämnden fick Joakim Roos ett brev från Lennart Adfors och hans son om att han var uppsagd. Men när Joakim bestridit uppsägningen med hjälp av Hyresgästföreningen drogs den tillbaka.

Hyresnämnden gick på Joakim Roos linje när det gällde hyran. Den skulle sänkas i stället för att höjas. Från 7 420 kronor till 5 800 kronor, baserat på den låga standarden och skicket i lägenheten.

Numera har Joakim Roos alltså både fast kontrakt och lägre hyra.

Han har dock räknat ut att han genom åren betalat strax över 100 000 kronor för mycket i hyra, i förhållande till det bruksvärde som hyresnämnden fastställde.

Hem & Hyra intervjuar först Lennart Adfors i telefon och träffar honom senare vid hyreshuset.

Lennart Adfors är missnöjd med hyresnämndens beslut att sänka hyran, och tycker inte att nämnden tog hänsyn till att Björkekärr är en attraktiv stadsdel. Övriga hyror i huset kommer inte att påverkas av beslutet, säger han.

Jag har förstått att alla som flyttar in får rivningskontrakt. Hur kommer det sig?

– Det är ett skrämskott, alltså. Jag vet många andra hyresvärdar som har hyresgäster som bär sig åt hur som helst, de terroriserar. Det är en svaghet i det svenska systemet att det är alldeles för svårt att bli av med en människa.

Så det är främst för att du lättare vill kunna säga upp människor?

– Ärligt talat alltså: ja. De säger att alla människor är likvärdiga, men så är det inte. Det finns bra människor och det finns dåliga människor. Det måste en hyresvärd vara uppmärksam på. Det är alldeles för svårt idag att bli av med en människa som inte sköter sig.

Hur länge har du kört med de här rivningskontrakten?

– Ja … Tjugo år. Om det stoppar där.

Så du tänker inte riva huset eller totalrenovera det?

– Nja, det finns ju också en tanke att kanske utöka lägenheterna. Och så finns det lite planer på reparationsgrejer. Men sedan att det inte blir så, det har att göra med annat.

Men det går ju att säga upp en hyresgäst som missköter sig, även om personen har besittningsrätt. Du som värd kan ju gå till hyresnämnden?

– Ja, men det är ju enklare om man bara kan peka och säga ”titta, du har skrivit på här”.

Lennart Adfors säger att han aldrig behövt säga upp någon. Alla har flyttat frivilligt. Men han berättar också hur han till exempel lurat hyresgäster att de av olika skäl inte kan bo kvar, när han velat bli av med dem.

Uppsägningen av Joakim Roos kallar Lennart Adfors först för ”en skriftlig varning”. Sedan ändrar han sig och säger att det är mycket möjligt att det var en uppsägning, han minns inte så noga. Men han drog ju i alla fall tillbaka den.

Lennart Adfors förnekar att han går in oanmäld i lägenheter och säger att han aldrig blivit osams med en enda hyresgäst.

När Hem & Hyra spelar upp de båda inspelningarna och påpekar att han själv tagit upp ett tredje exempel där hårda ord utväxlats, så säger han att de tre hyresgästerna varit undantag. Alla andra genom åren har han haft goda relationer med.

Nu har Lennart Adfors berättat offentligt att han använder rivningskontrakten för att kringgå besittningsrätten. Ett missbruk av systemet.

Tror du inte att hyresnämnden kommer att reagera på det här och att du måste sluta med rivningskontrakt nu?

– Det spelar ingen roll, vi hade ändå tänkt sluta med det. De behövs inte. De flesta hyresgäster är så trevliga och bra. Dessutom kanske vi ändå ska sälja huset, säger Lennart Adfors.

Och Joakim Roos i hyreshuset intill, hur känner han. Vill han bo kvar efter allt som varit? Svaret blir ja.

– Jag trivs faktiskt väldigt bra både med min lägenhet och med området. Lennart har legat lågt när det gäller mig det senaste halvåret och jag upplever också att underhållet blivit bättre. När jag felanmälde min spis nyligen fick jag en ny på två veckor. Så var det inte förut, säger Joakim Roos.