Juristerna: Hyresgästerna kan få rätt till förstahandskontrakt

98 hushåll i Södra Häggvik och Hässelby kunde vräkas eftersom hyresgästerna hyrde av en mellanhand. En ny HD-dom innebär att hyresgäster som nu hyr på detta sätt kan kräva förstahandskontrakt direkt av hyresvärden.

Bakgrunden är en dom i Högsta domstolen, HD, som kom dagarna före nyår. Den handlade om en fyra på Östermalm i Stockholm. Hyresvärden hyrde ut den till ett stort uthyrningsföretag, som i sin tur hyrde ut den till en amerikansk affärsman för 23 000 kronor i  månaden.

När han upptäckte att han betalade tre gånger mer än grannarna, begärde han sänkt hyra. Fastighetsägaren svarade med att säga upp uthyrningsföretagets kontrakt och därmed skulle affärsmannen bli av med sin bostad. Men han valde att driva sin rätt att bo kvar ända upp i högsta instans – och fick till slut rätt.

HD kom fram till att hyresvärden och uthyrningsföretaget hade en intressegemenskap. De hade samverkat för att kringgå hyresgästens rättigheter och på så sätt kunnat tjäna mer pengar. Enligt lagen har hyresgästen då rätt till kontrakt direkt med hyresvärden, slog HD fast.

Domen är vägledande och Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen Region Stockholm, bedömer att den berör väldigt många personer som hyr i andra hand genom uthyrningsföretag.

— Domen visar att de har bulvankontrakt, helt enkelt, och fastighetsägaren har skyldighet att ge dem förstahandskontrakt, till skälig hyra.

Det här skulle kunna omfatta boende likt de på Södra Häggviksvägen i Sollentuna, som Hem & Hyra berättat om de senaste dagarna.

Bengt Öhman tror inte att hyresvärdarna automatiskt kommer att skriva kontrakt direkt med dem som hyr via mellanhänder. Tvärt om kan de försöka komma med motdrag.

Därför råder han hyresgäster att inte skriva på något papper som hyresvärden eller mellanhanden kommer med, utan begära betänketid.

Det är också viktigt att ta hjälp av en jurist, menar Bengt Öhman. Det finns olika vägval och möjliga fallgropar för den som vill utkräva ett förstahandskontrakt. Den som är eller blir medlem i Hyresgästföreningen kan vända sig dit, andra kan anlita andra jurister.

— Vi vet inte vilka åtgärder hyresvärdarna kommer att vidta, men de kommer att försöka utnyttja hyresgästernas okunskap, säger Bengt Öhman.

Det är bråttom, eftersom hyresvärden kan försöka komma före. Hyresgästföreningen Region Stockholm försöker därför sprida informationen till medlemmar, men även till andra hyresgäster i fastigheter där man vet att det finns “hotellägenheter”.

– Det finns 100-tals fastigheter där vi misstänker starkt att den här typen av verksamhet förekommer, säger Bengt Öhman.

Det är dels vanliga hyreshus, där lägenheter som blivit lediga hyrts ut via mellanhänder. I många fall vittnar de som bor kvar om otrygghet när grannar flyttar in och ut i strid ström.

Sedan ett par år finns modellen även i nya fastigheter, som byggts med tanke på tillfällig uthyrning via mellanhand. Som Hem & Hyra visat i vår granskning av händelserna på Häggviksvägen kan otryggheten bli omfattande även i sådana fastigheter. Redan när huset byggdes oroades kommunen. I vår granskning har flera hyresgäster vittnat om våld, skjutningar, droger och märkliga fakturor från värdarna.

Modellen gör också att tiotusentals hyreslägenheter dras undan från den ordinarie bostadsmarknaden. Bara i Stockholm räknar Hyresgästföreningen med att det rör sig om 15 000 lägenheter.

Dessutom är det svårt för de som hyr av mellanhänder att hävda sina rättigheter. De har i och för sig rätt till skälig hyra, men om de begär det så kan fastighetsägaren säga upp mellanhanden. Därmed blir hyresgästen av med sin bostad.

– Hyresgäster som inte har besittningsrätt ställer inte några krav, säger Bengt Öhman.

Därför kan både fastighetsägare och mellanhänder ta ut hyror som ligger långt över det normala.

Fastighetsägaren kan också säga upp mellanhanden av andra skäl, som vår granskning visat. Oroligheterna i Häggvik och Hässelby ledde till att hyresgästerna blev av med lägenheterna med några veckors varsel. De fick inte ens tillbaka de depositioner de betalat in.

Att hyra ut bostäder via mellanhänder är en affärsmodell som exploderade under 2010-talet. Uthyrningsföretag startades för att agera mellanhand och deras omsättning sköt i höjden.

Länge skedde det med domstolarnas goda minne. Hyresvärdar och mellanhänder har kunnat teckna blockhyresavtal, där de avtalar bort en del av hyreslagens bestämmelser för bostadshyresgäster. Till exempel är det vanligt att mellanhanden avstår från sitt besittningsskydd.

Sådana blockhyresavtal kan skickas till hyresnämnden för att bli godkända och tills nyligen var det lätt. Mellan 2004 och 2020 fick bara 0,6 procent av ansökningarna avslag.

Sedan började hyresnämnden i Stockholm allt oftare avslå ansökan när mellanhanden inte hade något eget behov av lägenheterna.

I april 2022 kom Svea hovrätt fram till samma sak: Enligt lagens förarbeten ska blockuthyrningens syfte vara att ordna bostäder till anställda, studenter, vårdtagare eller klienter. När mellanhandens syfte bara är vidareuthyrning till bredare grupper räcker det inte som skäl för att få försämra villkoren för hyresgästen.

Domarna från Svea hovrätt och Högsta domstolen kan tillsammans stävja marknaden en del, tror Susanna Skogsberg, tidigare förbundsjurist på Hyresgästföreningen, numera konsult.

– Jag tror att marknaden kommer att dra öronen åt sig och möjligen fundera på andra lösningar. Men man kommer inte åt hela problemet med korttidsuthyrningarna. Turister, till exempel, har inte incitament att begära förstahandskontrakt och tillfälliga arbetare som får lägenhet via sin arbetsgivare kan ha svårt att ställa krav, eftersom man är i beroendeställning till arbetsgivaren, säger Susanna Skogsberg.

Vad säger då hyresvärdar och mellanhänder om vad domarna kommer att innebära? Inte så mycket ännu. Hem & Hyra har sökt tio av de största uthyrningsföretagen. Bara två har svarat: att de inte kan svara, utan måste analysera domarna grundligt.

Fastighetsägarna Sverige, som organiserar en del av de privata fastighetsägarna, svarar också via mejl:

“Det är svårt att överblicka vilka konsekvenser avgörandena får. Men det är angeläget att näringslivet och offentlig sektor även fortsatt får tillgång till personalbostäder, något som till exempel kan ske genom blockuthyrning eller annan uthyrning till företag. Att näringslivet kan erbjuda bostäder för nyanställda är viktigt för såväl de anställda som företagandet och tillväxten i en region”, skriver Marie Öhrström, chefsjurist på Fastighetsägarna Sverige.

I vår granskning av massvräkningarna i Häggvik och Hässelby är Svenska Nyttobostäder fastighetsägare. De har har i dag nästan 2 000 smålägenheter för korttidsuthyrning och planerar att bygga ytterligare 4 000 i Stockholmsområdet.

Vd Tommy Johansson uppger att de har ändrat sin uthyrningsmodell, sedan hovrätten satte ner foten om blockuthyrning.

– Tidigare har det varit okej med en mellanpart och det har varit gängse i branschen. Vi har använt de som varit duktiga på att hyra ut. Nu kommer vi att ta hem det och själva hyra ut direkt till de företag som behöver personallägenheter, säger vd Tommy Johansson.

HD-domen som öppnar för att de boende kan kräva förstahandskontrakt ber Tommy Johansson om att få återkomma till om ett par veckor. Han svarar på mejl:

”Domen är fortfarande färsk vilket innebär att vi är mitt uppe i ett analysarbete för att bättre förstå vilka konsekvenser den får på vår verksamhet och vilka eventuella åtgärder vi behöver vidta.”