Så försvinner hyresrätter från kön – blir hotell för tredubbla hyran

Kommunala lägenheter som hyrs ut till tredubblad hyra – utan att hyresvärden ens vet om det. Hem & Hyra kan visa hur 100 hyreslägenheter på kort tid försvunnit för att bli hotellbostäder hos ett nytt uthyrningsföretag. Samtidigt rundas reglerna kring både brandskydd och överhyror.

Bostaden kallas för Big Studio, består av ett rum och kök och är på 35 kvadratmeter. Här finns bland annat ett litet matbord, en bäddsoffa, tv och säng. Priset är knappt 400 kronor per natt, men då måste vi betala för minst en vecka plus slutstädning.

Inför visningen har vi utgett oss för att vara på jakt efter en tillfällig bostad. Uthyraren vet inte att vi är journalister som vill ta reda på hur lägenheter som var tänkta för vanliga hyresgäster, i stället kan hyras ut som hotellägenheter till tredubbla hyror.

— Den är väldigt trevlig och den har också parkeringsplats. Allt ingår, värme, vatten, el, tv, bredband, städning, handdukar och lakan. Det är en av de billigaste lägenheterna jag har, säger Johanna Ahlin, vd för Stay easy apartments, som visar runt i lägenheten.

Adressen går till ett vanligt hyreshus i Finspång. Det gula tegelhuset från 1960-talet på Risings väg 25A ägs av den privata hyresvärden Amasten. Hade vi hyrt ettan av dem hade månadshyran legat på 3 533 kronor. Nu erbjuds den för 10 900 kronor plus moms (12 208 kronor med moms) hos Stay easy apartments. Målgruppen är företag, men som privatperson kan vi få den något billigare.

— Du får lite lägre hyra och jag får den uthyrd. Annars hyr vi inte ut till privatpersoner utan bara till företag. Den här landar på ungefär 8 200 i månaden. Bor man mindre än tre månader så tillkommer även slutstädskostnaden på 1 500–2 000 kronor, förklarar Johanna Ahlin.

Hotellifiering, att vanliga hyreslägenheter hyrs ut möblerade likt hotell, har varit mer vanligt i storstäder som Stockholm. På andra håll är det ett relativt nytt fenomen – men långt ifrån oproblematiskt. Är det lagligt? Får man ta ut vilka hyror som helst? Vet de inblandade vad som gäller? Det hävdar en av uthyrarna som Hem & Hyra tittat närmare på, bolaget Stay easy apartments, som startade för drygt två år sedan i Norrköping.

Bolagets verksamhet har vuxit snabbt, har sju anställda, omsatte sex miljoner kronor förra året och har i dag lägenheter i sju städer i Östergötland och Södermanland. När vi försöker boka bostaden i Finspång finns bara tre lediga kvar.

— Det är allt vi har i Finspång och då har vi ändå 26 lägenheter. I Norrköping har vi över 60 och allt är fullt. Det finns inte en dag över. I alla städer är det så. I går blev de två sista lägenheterna bokade i Katrineholm, förklarar Johanna Ahlin.

Av bolagets cirka 130 bostäder är nästan alla hyreslägenheter som hyrs från olika privata och kommunala hyresvärdar. Genom uthyrningen försvinner hyreslägenheterna från bostadsmarknaden – samtidigt som det råder bostadsbrist och där många har svårt att få tag i en lägenhet. Särskilt ungdomar och personer med låga inkomster eller anmärkningar.

— Jag har väl skickat tusen mejl om inte mera, ringt hur många samtal som helst. I Norrköping är det mycket svårt. Jag har skulder sedan tidigare, men inga hyresskulder. Så då hamnar jag sist hos de större hyresvärdarna. Då får man ingen lägenhet, säger Marko, som sökt lägenhet i Norrköping i nästan ett års tid.

Nyligen fick han tag i en lägenhet hos en privat hyresvärd utanför Motala och som ville ge honom en chans. Men väntan på ett kontrakt har varit besvärlig.

— Jag har varit inneboende hos lite kompisar och så där. Några gånger har jag fått sova i bilen, några nätter i centralstationen och några nätter ute. Det är bra att det har fixat sig till slut, säger han.

För Stay easy apartments har det däremot inte varit svårt att få tag på lägenheter trots att det råder bostadsbrist, berättar bolagets vd efter att vi förklarat att vi är från tidningen Hem & Hyra.

— Nej, det är inte det. Inte för mig. Dels håller vi vad vi lovar, dels är det tyvärr så måste jag säga, privata hyresvärdar, de blir nerringda av kreti och pleti som har anmärkningar, som ska ha sin första lägenhet, det blir slitage och reparationer och kostnader med den typen av uthyrning. Så nej, det har inte varit så svårt, säger Johanna Ahlin.

På bolagets hemsida erbjuds allt från ettor till fyror och radhus. Det finns både nybyggda, gamla, renoverade, både i sekelskifteshus och miljonprogram. Allt från enstaka upp till tolv lägenheter i samma trappuppgång.

Samtidigt som marknaden för hotellägenheter vuxit snabbt är det oklart vilka regler som gäller. Ska det klassas som hotell eller bostäder? Om det är bostäder finns regler som ska motverka överhyror. Hyr man ut en möblerad lägenhet är praxis ett påslag på max 15 procent av hyran. För ettan som vi visades på Risings väg i Finspång är påslaget över 130 procent, men Stay easy apartments motiverar sina högre hyror med att det bland annat ingår service. 

— Vi tillhandahåller städning och även flyttstädning, vi tillhandahåller sängkläder och lakan. Vi hjälper kunderna med såna saker. Det klassas ju som en service och då kan man ta ut en serviceavgift, förklarar Johanna Ahlin.

Finns det inte en risk att ni kan tvingas betala tillbaka för höga hyror?

— Inte när man skriver på ett avtal där man avsäger sig all rätt för att man vet att det är en företagslägenhet som kostar mer än en vanlig hyreslägenhet.

Men enligt hyresnämnden i Linköping går det inte alls att avtala bort en prövning av hyran.

— Där kan den som hyr ut lägenheten i andra hand åka på en ordentlig överraskning. Varje enskild andrahandshyresgäst kan få hyran prövad och då finns risken att hyresnämnden kommer fram till att det är alldeles för hög hyra, säger Erik Ferlin, hyresråd i Linköping.

Även vad som är en rimlig serviceavgift kan prövas av hyresnämnden. Samtidigt är det svårt att svara på om det går att pröva kostnaden för en hotellägenhet – ska den ses som hotell eller bostad?

— Om man kommer fram till att det är hotell då får du vara beredd på att betala de här pengarna. Men är det en hyreslägenhet och andrahandsupplåtelse, då riskerar man att få betala tillbaka oskälig hyra, säger Erik Ferlin.

Ska det klassas som hotell uppstår också helt andra krav – allt från polistillstånd och bygglov till ventilations- och brandskyddskrav. Enligt lagen blir det hotell om man hyr ut möblerade tillfälliga bostäder och det är mer än fem rum eller nio bäddar.

Men många tillsynsmyndigheter vi kontaktar vet inte hur de ska hantera hotellägenheter. Polisen vet inte om det krävs tillstånd för till exempel 130 hotellägenheter som är spridda på flera adresser.

— Det kan jag inte svara på. Som jag tolkar lagen ska uthyrningen vara på samma ställe. Jag vet inte mycket mera. Jag har inte hört talas om det där. Vi gör inget efterforskande eller söker upp så, säger Magnus Hällöv, som handlägger hotelltillstånd på polisen i Östergötland.

Om man nu inte söker tillstånd för verksamheten?

— Ja då bryter man mot den här lagen.

Vad finns det för risk?

— Nej, det vet inte jag.

För att driva hotell krävs bland annat bygglov och godkännande från kommunen och räddningstjänst. Det ställs även mycket högre krav på brandsäkerhet än i en vanlig bostad. Bara en brandvarnare räcker normalt inte.

— Bor du hemma i en lägenhet så känner du ofta till vägen ut även om det skulle bli becksvart. Men i ett hotell där du bor tillfälligt så ställer lagen helt andra krav med belysta skyltar och utrymningslarm, säger Daniel Svanér, brandinspektör på räddningstjänsten i Finspång.

Nyligen upptäckte han av en ren slump Stay easy apartments verksamhet i Finspång. Nu har han inlett en undersökning om verksamheten ska klassas som hotell.

— Kommer man upp i hotellagen eller inte? Det är det vi måste titta på. För då kan det bli ett tillsynsobjekt för vår del, förklarar Daniel Svanér.

I bolagsregistret har Stay easy apartments angett att de bedriver hotellverksamhet. Men Johanna Ahlin anser inte att uthyrningen är hotell.

— Nej, det är inte det. Nästan alla våra uthyrningar är längre än tre månader. Så som vi förstått det så behöver vi inte något tillstånd, det är inget hotell och då är det inte heller några brandskyddskrav. Däremot har vi själva satt in brandfiltar, brandvarnare och brandsläckare, förklarar hon.

Med din verksamhet så försvinner många hyreslägenheter från bostadsmarknaden. Är inte det ett problem?

— Nej, jag ser det inte som ett problem. Det finns ju lediga lägenheter. Sköter man sig och gör det man ska så får man en lägenhet. Kanske inte i Stockholm, men i alla fall där jag verkar är det så. Det finns otroligt många lediga lägenheter, säger Johanna Ahlin.

I Finspång är kötiden i genomsnitt 419 dagar för att få en lägenhet hos det kommunala bostadsbolaget Vallonbygden. Samtidigt är de en av cirka 25 hyresvärdar som hyr ut sina lägenheter till Stay easy apartments.

Men för Vallonbygden kommer den här uthyrningen som pågått sedan 2019 som en överraskning.

— Jag ringde till mina uthyrare och då har de tydligen fem kontrakt hos oss. Jag kände inte alls till det här, säger Hans-Erik Olofsson, vd för Vallonbygden.

Hur går uthyrningen ihop med ert uppdrag som kommunalt bostadsbolag?

— Vi ska inte hålla på med det här. Det är inte korrekt. Vi finns till för hyresgäster. Att företag ska tjäna pengar på de här lägenheterna det står inte jag bakom.

Vad händer nu?

— Jag måste sätta mig in i hur vi kan säga upp avtalen. Jag är tveksam om även privata fastighetsägare vill förknippas med det här, säger Hans-Erik Olofsson.

En av dessa privata fastighetsägare är hyresvärden Amasten, som hyr ut cirka 20 lägenheter till Stay easy apartments. Enligt Amasten ska lägenheterna endast erbjudas till företagskunder – trots att vi erbjudits boka en av deras lägenheter i Finspång som privatpersoner.   

— Det här är för företag som ska kunna bo länge på platsen de jobbar. Därför tycker jag det är ganska förvånande att en privatperson har lyckats att boka en vecka. Då har vi något annat, då har vi hotellverksamhet, vilket vi inte ska ha i våra lägenheter, säger Mikael Rånäs, vd för Amasten.

Hur ser du på att era lägenheter hyrs ut till tredubbla hyror?

— Jag har ingen vetskap om vilken hyra de sätter till företaget. Det är företagets medarbetare som ska bo där. Privatpersoner ska inte komma åt de här lägenheterna.

Vad tänker ni göra?

— Jag vill inte spekulera i det här, vi behöver först ta reda på fakta ifrån vårt håll och givetvis få företrädarna att förklara sig. Jag har inget mer att tillägga kring detta, tyvärr, säger Mikael Rånäs.

I Finspång läggs ett av de etablerade hotellen ned vid årsskiftet. Kvar blir bland annat Alléhotellet med 14 rum som drivs av Johnny Clausen och hans fru. De tog över verksamheten för tre år sedan och har fått lära sig att hantera många olika krav.

— Det kostar över 3 000 kronor bara för att ändra ett papper hos polisen. Det ska redovisas till SCB varje månad om både beläggning och intäkter. Vi har branddetektorer i varje utrymme, varje rum och korridor. Det är återkommande inspektioner, årligen. Om det blir en falsk utryckning så kostar det fyra-femtusen kronor, berättar Johnny Clausen.

För hotellet är företagskunder en viktig intäkt. Under pandemin hade de en elfirma som stannade i flera månader. Johnny Clausen ser en risk att hotellägenheterna innebär en ökad konkurrens men inte på samma villkor.

— Jag kan tycka det är suspekt för att de slipper en massa krav. Samtidigt har jag förståelse för att de som ska stanna länge hellre bor i lägenhet än hotell. Men de här kan ju också hyra ut på kort tid. Det är inget som säger att de måste hyra ut månadsvis. Blir de mer kända så blir det ännu större risk. Men jag blir ju lite sur att Vallonbygden, ett kommunalt bolag, hyr ut till såna. Det tycker jag är fel, säger Johnny Clausen.