Så tog den globala hyresjätten Heimstaden kontroll över Malmös gamla arbetarkvarter

På Möllevången krockar internationella fastighetsaffärer för miljarder med små svenska hushållskassor. Var tredje hyresrätt ägs idag av Heimstaden. “Det riskerar att skapa en mer homogen stadsdel”, säger bostadsforskaren Jennie Gustafsson.

Alicia Smedberg doppar penseln i senapsgul färg och skriver på grafittiväggen vid Folkets park. Budskapet: Det är nog! Hyrorna kan inte höjas mer. Slagordet är riktat mot hennes hyresvärd.
– Om man vill ha en bostad på Möllan är det svårt att undvika Heimstaden. Det var som ett stående skämt bland mina vänner när jag flyttade hit, säger hon.

Mitt i Malmö pågår en kulturkrock. Spelplanen är en gammal arbetarstadsdel. Här möter den internationella fastighetsjätten drygt 4 200 hyreshushåll. Det handlar om en befolkning som traditionellt utgör en bas för vänsterpolitik. Och ett bolag med en storägare i spetsen, norrmannen Ivar Tollefsen som gärna kör rallybil genom Afrika och är uttalad socialdemokrat.

Här finns totalt 6 156 lägenheter och hyreshusen, som är majoritet, ger över en halv miljard kronor i intäkter per år. Giganten Heimstaden äger idag var tredje hyresrätt på Möllevången, visar vår kartläggning.

Här har striden om hyrorna pågått under lång tid men blivit extra het nu när Sverige går genom hårda ekonomiska tider.
– Har man två helt olika intressen är det svårt att mötas och hitta en lösning. Så är det alltid. Men alla har rätt till sin åsikt, säger Patrik Hall, Heimstadens seniore rådgivare och tidigare vd under tjugo år.

För vissa symboliserar Möllevången mångkultur och blomstrande kulturliv och för andra öppen knarkhandel eller sociala problem. Den myllrande grönsakshandeln på torget och de dramatiska scenerna vid tolvslaget på nyårsafton då raketer flyger längs gatorna är rikskända.

De sociala förändringarna i kvarteren, gentrifieringen, har varit ett debattämne i decennier. Jennie Gustafsson, bostadsforskare vid Malmö universitet, menar att ägardominansen på fastighetsmarknaden avgör vem som kan bo på Möllevången idag.

– Grundproblemet är att en privat aktör styr över förmedlingen av bostäder och att det finns väldigt lite transparens i det systemet. Det riskerar att skapa en mer homogen stadsdel när de äger så pass mycket, säger hon.

Heimstaden har en egen kö och står utanför det regionala systemet, Boplats Syd, som ägs av Malmö stad. Jennie Gustafsson ser en konflikt mellan det lokala, hyresgästernas intressen, och det internationella, en stor fastighetsägare som agerar över nationsgränserna.

– Alla som äger hyresfastigheter har ett ansvar, även om de är internationella bolag som agerar på en nationell marknad. De är absolut ansvariga lokalt och där blir det ett politiskt problem när det saknas insyn i hur de förmedlar sina bostäder, säger hon.

Forskaren ser även en risk för att stigande hyror stänger ute fattiga från det populära området.

– Heimstaden är en av aktörerna som har använt sig av lyxrenoveringsförvaltningen som Akelius började med. De kallade det Heimlyftet och renoverar systematiskt lägenheter som folk flyttar från och hyr sedan ut till högre hyra. Detta påverkar ju vilka som har råd att efterfråga hyresrätterna och i slutändan vilka som bor i området, säger hon.

Inne i en köttbutik vid Möllevångstorgets södra sida ekar ett gällt och vinande ljud mellan kakelväggarna. Slaktaren Mladen Koracevic styr klingan på en köttsåg genom ett stycke fläsk.

Han har rötterna i forna Jugoslavien och är den sista handlaren av den gamla skolan vid torget. Under den ekonomiska krisen på nittiotalet sadlade han om från ingenjör till handlare. Mladen Koracevic har följt stadsdelen i trettio år. Utanför skyltfönstren breder Möllevångstorget ut sig som en teaterscen.

− Möllan välkomnar alla oavsett var de kommer ifrån. Här är mer avslappnat och ingen bryr sig om vilka kläder du har på dig. Kunderna är samma nu som då. De vill ha kött som mals i butiken och jag säljer udda detaljer som grissvans, grisöron, blod, svål eller späck. Det som har förändrats är att de som gillar den typen av kött är färre. De har blivit gamla eller gått bort. Dagens ungdomar har blivit vegetarianer, säger han.

I butiken har tiden stått still. Utanför dörren är det tvärtom. Mladen Koracevic berättar om förändringarna som han sett från sitt fönster. Om hur tidiga invandrargrupper har följts av nyare vilket förändrat utbudet i butikerna. Om hur lokala odlare har ersatts av större grossister i torghandeln. Om brottslighet som gått i vågor och under perioder skrämt bort kunderna.

Människorna som rör sig här är yngre idag och på jakt efter uteserveringar eller kaféer, något som inte fanns när han kom till kvarteret. 

− För tre-fyra år sedan började de höja hyrorna ordentligt. ”Möllan har blivit populärt och då ska vi höja hyran här också”. Så säger de, säger Mladen Koracevic.

Kvarteren jämförs ofta med Södermalm i Stockholm även fast skillnaderna är stora. Traditionen av vänsterpolitik på ”röda Möllan” går tillbaka till början av 1900-talet när industrier etablerades och arbetarna började organisera sig. Idag samsas Möllanvänstern med trendiga krogar, spelföretag och Airbnb-turister med rullväskor.

Hyresgästen Alicia Smedberg, 33 år, bor hos Heimstaden och flyttade till Möllevången för några år sedan. Hon känner igen bilden.

– Det är ett relativt ungt område där många är politiskt medvetna. Det reflekteras i den typ av aktiviteter och verksamheter som drivs här. Det är marknad och demonstrationer om vartannat på Möllevångstorget. Jag har inte bott här tillräckligt länge för att ha upplevt någon gentrifiering. Men det betyder kanske att jag är en del av problemet, säger hon.

Flera privata värdar i Malmö har under våren i ett unikt utspel begärt att få höja hyrorna en andra gång. Alicia Smedberg har engagerat sig i protesterna.

– Det är inte synd om Heimstaden. Vi ska inte behöva betala för att deras räntekostnader sticker i väg, säger hon.

Faktum är att det bolaget under lång tid varit drivande i att öppna upp för höjda hyror på Möllevången, utöver de årliga förhandlingarna. Det uppger flera insatta källor för Hem & Hyra. Det handlar om att ändra klassificeringen enligt Malmömodellen som används för att sätta hyror i Malmö. I modellen är ett områdes gradering en av pusselbitarna som avgör hur mycket hyresgästerna ska betala. Spannet mellan högst och lägst på en tiogradig skala kan innebära skillnader i tusentals kronor på en hyra.

Genom åren har Heimstaden fått ta mot upprepad kritik från hyresgäster för dåligt underhåll samt målats upp som en värd som passar på att renovera tomma lägenheter för att kunna höja hyran så fort chansen ges.

– Det där stämmer inte. Ibland måste vi renovera. Lägenheterna är gamla. Men vi har också fått i uppdrag av våra ägare att ha en blandning av hus och av lägenheter med olika standard så att de med en mindre plånbok ska kunna efterfråga våra lägenheter, säger Patrik Hall.

Få personer har följt Heimstadens resa så nära och under så lång tid som han.  Idag är bolaget landets största hyresvärd med 44 000 lägenheter enbart i Sverige. Den tidigare vd:n tillbakavisar kritiken: företaget växte mycket under en period och det tog tid att komma i kapp i hus med eftersatt underhåll. Men bolaget är en långsiktig hyresvärd och värnar om både hus och boende, menar han.

Det var aldrig en uttänkt strategi att Möllevången skulle bli bostadsjättens bas i Malmö. När Heimstaden var ungt i slutet av 90-talet köpte bolaget upp Wallenstams fastigheter och då råkade många ligga just här. Idag äger Heimstaden femtio Möllanhus och ännu fler i kringliggande kvarter.

– Så det är en slump från början. Men sedan kan man fråga sig, har vi gjort något mer? Det har vi. Vi har köpt när det har funnits något till salu. Vi gillar husen, det finns mycket vacker arkitektur. Men det stora skälet är att vi redan har hus i området. Det är enklare att sköta hus som ligger samlat i stället för att fastighetsskötare ska åka bil över hela staden. Det blir helt enkelt effektivare, säger Patrik Hall.

Vi promenerar längs Simrishamnsgatan och genom kvarteren som kan beskrivas som Heimstadens hjärta i Malmö. I en av korsningarna äger bolaget hus i alla riktningar. Patrik Hall pekar mot en nyrenoverad jättekåk från förra sekelskiftet. Bruna sjuttiotalsfönster har ersatts av spröjsade och nyare portar har bytts ut mot tidstypiska i trä. Han jämför Möllevången med Berlin och London.

– Skulle jag flytta till Malmö skulle jag vilja bo här. Det tilltalar mig att det är så levande. Det är butiker och restauranger från olika länder. Det är nära Folkets park och Citytunneln som tar en till Köpenhamn. Här finns barnfamiljer, äldre, studenter, aktivister. Det finns många som tycker saker och som är utmanande att diskutera med, men det ger också en otrolig stimulans.

Vad händer då med Möllevången i framtiden? Kommer Heimstaden att ta över ännu mer?

Vår genomgång visar att delar av svaret kan finnas hos runt 40 mindre hyresvärdar, bland annat 13 privatpersoner, som tillsammans äger nästan 800 lägenheter. Det är troligast att den typen av ägare säljer sina hus, antingen till hyresgäster eller stora bolag. Men ombildningar ligger inte i tiden. Vågen som svepte fram några år in på 2000-talet och förvandlade 840 hyresrätter i området till bostadsrätter har tydligt ebbat ut.

– Vi tittar på allt som kommer ut men för ett bolag i vår storlek är det inte i första hand enskilda fastigheter man letar efter utan större bestånd. Men som världsekonomin ser ut nu är det nog inte aktuellt att köpa något, säger Patrik Hall.

Snitthyran per kvadratmeter och år är lägre på Möllevången än i Malmö som helhet, visar vår kartläggning. Samtidigt ligger Heimstadens hus här några kronor högre än snittet för stadsdelen. Men pengarna räcker inte, anser bolaget. Ekonomin är ansträngd, liksom för många andra hyresvärdar. Det är inflation och höga räntor. Mer protester från boende är att vänta och debatten om Möllevången lär inte ta slut.

– Vi måste känna att vi kan underhålla lägenheterna, ge bra service och betala våra räkningar. Det måste gå runt. Vi kan inte bedriva allmoseverksamhet och förlora pengar. Det går inte, säger Patrik Hall.